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近日，上海市規(guī)土局和上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于中國(guó)(上海)自由貿(mào)易綜合用地規(guī)劃和土地管理的試點(diǎn)意見》(以下簡(jiǎn)稱“意見”)。根據(jù)《意見》，上海自貿(mào)區(qū)將鼓勵(lì)地塊用途兼容，用地類型實(shí)現(xiàn)兩種或兩種以上用途混合。
《意見》稱，為了盤活自貿(mào)區(qū)內(nèi)的存量用地，自貿(mào)區(qū)內(nèi)存量用地可以通過(guò)補(bǔ)差價(jià)的方式轉(zhuǎn)為綜合用地。根據(jù)此前上海自貿(mào)區(qū)管委會(huì)新聞發(fā)言人朱民透露的信息，目前上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)有近5平方公里土地可以進(jìn)一步開發(fā)。
而這也或?qū)⒊蔀槲磥?lái)上海盤活存量土地的重要方式。
鼓勵(lì)綜合用地
根據(jù)《意見》的定義，綜合用地是指土地用途分類中單一宗地具有兩類或兩類以上使用性質(zhì)(商品住宅用地除外)，且每類性質(zhì)地上建筑面積占地上建筑面積比例超過(guò)10%的用地，包括土地混合利用和建筑復(fù)合使用方式，與控制性詳細(xì)規(guī)劃中的“混合用地”規(guī)劃性質(zhì)相對(duì)應(yīng)。
經(jīng)過(guò)批準(zhǔn)同意轉(zhuǎn)型為綜合用地的，土地權(quán)利人需要按照市場(chǎng)評(píng)估補(bǔ)繳土地價(jià)款。而對(duì)于綜合用地出讓底價(jià)的確認(rèn)，則是由自貿(mào)區(qū)土地招拍掛辦公室委托具有資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行市場(chǎng)評(píng)估，根據(jù)評(píng)估結(jié)果，結(jié)合產(chǎn)業(yè)政策、土地市場(chǎng)情況等因素綜合確定出讓底價(jià)。
其中，采取協(xié)議出讓方式供地的，出讓底價(jià)不得低于綜合用地各用途對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)地價(jià)乘以其比例之和的70%。采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地的，出讓底價(jià)不得低于綜合用地各用途對(duì)應(yīng)基準(zhǔn)底價(jià)乘以其比例之和。而研發(fā)總部通用類用途部分的出讓底價(jià)不得低于相同地段辦公用途基準(zhǔn)低價(jià)的80%。
而在供給方式上，綜合用地主導(dǎo)用途不同，供地方式也不盡相同。例如，主導(dǎo)用途為商業(yè)、辦公等經(jīng)營(yíng)性用地的，就必須采取公開招標(biāo)、拍賣、掛牌方式供地；主導(dǎo)用途為研發(fā)總部類用地、工業(yè)用地、倉(cāng)儲(chǔ)物流用地的，其產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目類用地可以采取帶產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目掛牌出讓方式供地；主導(dǎo)用途符合劃撥目錄的，附屬用途不符合劃撥目錄的，可以以協(xié)議方式供地。
同濟(jì)大學(xué)土木工程學(xué)院測(cè)量與國(guó)土信息工程系教授石憶邵認(rèn)為，相較于此前開發(fā)區(qū)經(jīng)常使用的單一土地性質(zhì)的模式而言，綜合用地的效率更高。
此前上海自貿(mào)區(qū)內(nèi)主要的開發(fā)公司——外高橋集團(tuán)副總經(jīng)理劉宏在接受21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道采訪時(shí)說(shuō)，經(jīng)過(guò)相應(yīng)的調(diào)整和改造后，服務(wù)業(yè)的面積會(huì)增加，增加10%或者20%都有可能。
土地轉(zhuǎn)型后存在一定的升值空間，一些中介機(jī)構(gòu)認(rèn)為這將帶來(lái)不小的投資機(jī)會(huì)，單從租價(jià)上已可見一斑。
根據(jù)來(lái)自世邦魏理仕的數(shù)據(jù)顯示，今年二季度，上海自貿(mào)區(qū)外高橋保稅區(qū)內(nèi)，研發(fā)用地平均地價(jià)為1萬(wàn)元/平方米，工業(yè)用地為8000元/平方米；廠房租金為1.4元/天/平方米，倉(cāng)庫(kù)租金為1.53元/天/平方米，研發(fā)物業(yè)租金為3.5元/天/平方米，寫字樓租金為4.3元/天/平方米。
用地結(jié)構(gòu)與產(chǎn)業(yè)互動(dòng)優(yōu)化
此前朱民在提及自貿(mào)區(qū)土地政策試點(diǎn)時(shí)曾表示，這項(xiàng)試點(diǎn)有望“可復(fù)制、可推廣”，其認(rèn)為，只不過(guò)上海自貿(mào)區(qū)先碰到這樣一個(gè)區(qū)域問(wèn)題，解決較迫切，因此先試點(diǎn)。
石憶邵判斷，通過(guò)土地轉(zhuǎn)型來(lái)進(jìn)行二次利用將是未來(lái)盤活存量土地的一個(gè)趨勢(shì)，并且建設(shè)用地內(nèi)部進(jìn)行轉(zhuǎn)化的風(fēng)險(xiǎn)較小，可以進(jìn)行相應(yīng)的權(quán)力下放，“但仍要注意用地分類的細(xì)化和加強(qiáng)規(guī)劃和監(jiān)管”。
而這種綜合用地的模式也可能會(huì)在上海進(jìn)行推廣，“未來(lái)肯定要提高集約用地水平，綜合用地比單一用地效率更高。用地結(jié)構(gòu)和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整必須是互動(dòng)的過(guò)程。自貿(mào)區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整后，用地結(jié)構(gòu)與其互動(dòng)優(yōu)化。”石憶邵說(shuō)。
在此前舉行的上海第六次規(guī)劃土地會(huì)議上，上海市委書記韓正稱，上海市委、市政府已經(jīng)明確要求規(guī)土局，建設(shè)用地規(guī)模必須只減不增、必須“負(fù)增長(zhǎng)”，“零增長(zhǎng)也不行，這是對(duì)上海負(fù)責(zé)”。
因此，上海未來(lái)將有大量的土地面臨存量盤活，石憶邵認(rèn)為未來(lái)將出現(xiàn)一大部分復(fù)合用地，“這符合上海目前大力發(fā)展服務(wù)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)調(diào)整趨勢(shì)，有些新興產(chǎn)業(yè)需要用地，有些產(chǎn)業(yè)已經(jīng)到了生命周期，這都可以通過(guò)土地的綜合利用進(jìn)行與產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整相匹配的土地結(jié)構(gòu)調(diào)整?！?/FONT>
作者：佚名 來(lái)源：中國(guó)房地產(chǎn)信息網(wǎng)
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