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市場動(dòng)態(tài)

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2025年，現(xiàn)在150萬的房產(chǎn)能值多少錢？懂行人分析出了“答案”！
2021-08-05 12:47 點(diǎn)擊：54 次 作者： 來源：

一直以來，網(wǎng)上有很多關(guān)于房產(chǎn)價(jià)值趨勢的討論。之所以成為談?wù)摰慕裹c(diǎn)，因?yàn)?，?duì)于買了房的人來說，希望房價(jià)不要出現(xiàn)下跌情況，即便是用來住的，誰也不希望買了就下跌，否則多支付了成本。當(dāng)然，對(duì)于沒買房的人來說，他們更希望能房價(jià)能調(diào)整到與自己口袋資金相適應(yīng)的水平。摘錄兩位網(wǎng)友的對(duì)話，應(yīng)是代表了不少人的觀點(diǎn)：

甲：“現(xiàn)在房價(jià)這么高，每個(gè)月收入就4、5千，哪有那么多人買高價(jià)樓盤？不過是有錢人之間的游戲，想要我們這些剛需接盤顯然不太現(xiàn)實(shí)。所以，潮水退去后，就可以看到誰才是最后的裸泳者。結(jié)果很可能是，對(duì)于有錢人來說，瘦死的駱駝比馬大，300萬的房產(chǎn)變成100萬，不過是財(cái)富縮水了，真正受傷的是那些按揭買房的剛需，還完幾十年的房貸才發(fā)現(xiàn)，這些年都可能是在給銀行打工”。

乙：“全球經(jīng)濟(jì)增長乏力，各國都開足馬力印鈔，誰也不想成為被收割對(duì)象，意味著社會(huì)上的錢越來越多，原來只需要2塊錢買的東西，現(xiàn)在可能需要3元，說到底，錢貶值了，手中的現(xiàn)金購買力因此被稀釋。所以，買房不僅僅是因?yàn)榉慨a(chǎn)價(jià)值增加了多少，而是貨幣購買力下降，各種原材料價(jià)格都在漲，難道唯獨(dú)房價(jià)下跌嗎？相反，按照人們的觀念，房子屬于固定資產(chǎn)，往往容易成為大家的抗通脹工具，這也是目前全球很多國家房價(jià)不因經(jīng)濟(jì)不景氣反而大幅上漲的原因，如果通脹繼續(xù)下去，房產(chǎn)價(jià)格仍舊是易漲難跌”。

作為普通人，由于我們所站的角度不一樣，看待問題的觀點(diǎn)也會(huì)存在很大區(qū)別，所以，如果是甲、乙兩方坐在一起辯論的話，估計(jì)誰也說服不了對(duì)方。那么，那些專門從事房地產(chǎn)行業(yè)研究的專家又是如何看待這一問題的呢？以現(xiàn)在150萬的房產(chǎn)為例，到2025年可值多少錢？一位懂行人分析出“這個(gè)答案”！

這位懂行人認(rèn)為，短期看，現(xiàn)在有誰說房價(jià)馬上就要大漲，還是大跌，那一定是博人眼球的?？傮w看，房地產(chǎn)趨勢就看3個(gè)主要因子。

第一、資金面。房地產(chǎn)其實(shí)反映的是經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，因?yàn)樗P(guān)聯(lián)了數(shù)十個(gè)行業(yè)，只要經(jīng)濟(jì)發(fā)展，房地產(chǎn)就會(huì)向前發(fā)展?，F(xiàn)在政策上控制非房地產(chǎn)資金流入到房地產(chǎn)行業(yè)，其實(shí)是擔(dān)心房地產(chǎn)出現(xiàn)明顯上漲，吸引更多的跟風(fēng)資金，但就房地產(chǎn)自身來講，無論是開發(fā)貸、房貸，本來還是有相應(yīng)額度保障的，這是支撐房地產(chǎn)持續(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，所以，我們很多人有一個(gè)誤區(qū)，認(rèn)為所有資金都限制住了，房地產(chǎn)將被凍結(jié)，這顯然是不符合事實(shí)的。君不見，全國商品房的銷售額、銷售面積仍繼續(xù)在上漲么？

第二，需求面?，F(xiàn)在很多人擔(dān)心房價(jià)會(huì)出現(xiàn)較大幅度回歸，一個(gè)重要的原因就是人口出生率下降，老齡化程度加深。按現(xiàn)有趨勢看，確實(shí)如此，但對(duì)房地產(chǎn)的影響而言，其實(shí)是有些過度理解了。七普的人口數(shù)據(jù)顯示，總?cè)丝谶_(dá)到了14.1億，比2010年增加了0.72億，這個(gè)數(shù)據(jù)要比我們此前大部分機(jī)構(gòu)預(yù)測的數(shù)據(jù)都要高，說明我們的人口基數(shù)依然龐大。很多人顧慮生育率問題，實(shí)際上，國家已經(jīng)意識(shí)到這一問題，比如放開二孩，現(xiàn)在又放開3孩，目標(biāo)很明確，就是要保持人口年齡結(jié)構(gòu)的整體平衡，這意味著對(duì)住房的需求仍會(huì)保持持續(xù)，不過是因?yàn)槌鞘谢食^60%后，剛需減緩，而改善需求增加而已。

第三，土地成本。過去的土地價(jià)格成本占房價(jià)的一半左右，但隨著各城市的限價(jià)政策，土地占商品房售價(jià)的成本越來越高，現(xiàn)在基本在60%-70%左右，如此，地價(jià)成本在很大程度決定了售價(jià)。就目前來看，受制于18億畝耕地紅線，大城市由于人口多，土地資源都非常稀缺，土地價(jià)值沒有最高只有更高，這也可以解釋為什么很多一二線，甚至包括強(qiáng)三線城市，往往出現(xiàn)幾十家開發(fā)商搖一塊地的情況，所以業(yè)內(nèi)有一句笑話“買房難，難道有我們開發(fā)商買地難嗎？”，這也從側(cè)面證明一個(gè)事實(shí)，土地價(jià)值走向也決定了房地產(chǎn)價(jià)格走向，若要房價(jià)下跌，除非地價(jià)跌了，顯然，這種可能性不大。

從以上3個(gè)要素看，支持房地產(chǎn)繼續(xù)向前發(fā)展的根本因子并沒有明顯減弱，所以，唱衰房地產(chǎn)不僅無知還愚昧，當(dāng)然，國家也在控制房地產(chǎn)發(fā)展，讓其健康平穩(wěn)發(fā)展，所以，房地產(chǎn)也不會(huì)像過去那樣暴漲，一是因?yàn)榉康禺a(chǎn)是金融最大的灰犀牛，上漲過快會(huì)引發(fā)金融風(fēng)險(xiǎn)，甚至引發(fā)經(jīng)濟(jì)危機(jī)。二是住房是民生需求，大幅脫離中間層購房能力也是不可取的?？梢钥吹?，在未來，房地產(chǎn)、房地產(chǎn)價(jià)格仍舊會(huì)保持一個(gè)穩(wěn)中向前發(fā)展趨勢。

綜合來看，平均每年房價(jià)漲幅不超過GDP增速和收入增幅算是一個(gè)比較合理的結(jié)果，按照以往的經(jīng)驗(yàn)，收入增幅基本上是超過經(jīng)濟(jì)增速的，那么，平均每年房價(jià)上漲的上限可以經(jīng)濟(jì)增速為標(biāo)準(zhǔn)。假如未來5年平均經(jīng)濟(jì)增速為5.5%，那么，現(xiàn)在150萬的房產(chǎn)，到2025年大概最多就是195萬，增幅在30%左右。

當(dāng)然，懂行人也說了，這只是一個(gè)平均數(shù)，無論在任何時(shí)候，我們總不能依靠平均數(shù)去判斷本地的房地產(chǎn)趨勢，從而去買房。這確實(shí)是的，就好比全國均價(jià)漲或跌了5%，有的地方可能漲了10個(gè)點(diǎn)，有的地方可能還跌了2-3個(gè)點(diǎn)，即使在同一座城市，由于板塊不同，小區(qū)不同，其房產(chǎn)價(jià)值變化也存在較大差異。因此，結(jié)合以上情況，建議從3方面來看待房地產(chǎn)發(fā)展和買房選擇。

1.我們吸取了房地產(chǎn)泡沫破裂的歷史教訓(xùn)，從目前的樓市調(diào)控可以看出，難看到房地產(chǎn)崩盤，未來只會(huì)更加穩(wěn)健地發(fā)展，這個(gè)主基調(diào)、大方向不要看錯(cuò)了。

2.城市選擇正確了，買房基本就成功了一半。從城市化下半場看，城市群和都市圈是發(fā)展重點(diǎn)，是城市空間拓展、升級(jí)以及經(jīng)濟(jì)二次增長的著力點(diǎn)，所以，選擇在大城市群和大都市圈買房，一般不會(huì)錯(cuò)。

3.另一半就是房子本身。通過這次病情可以看出，房子的地段、配套固然重要，但房子本身的品質(zhì)也不可忽視，要不然也不會(huì)有那么多二手房掛出來置換，而一些品質(zhì)房則受到市場熱捧，其實(shí)這大概率是未來住房市場的發(fā)展趨勢。所謂的品質(zhì)，起碼包括房齡不能太老、戶型設(shè)計(jì)相對(duì)合理、開發(fā)商口碑好、物業(yè)服務(wù)品質(zhì)過硬等要素。用眼下比較流行的一個(gè)詞，即“房住不炒”，房子的本質(zhì)屬性還是要回歸到居住，只有居住體驗(yàn)高的房子才更具價(jià)值。

來源：百家號(hào) 文：專聊房君