甘房網(wǎng)訊 市場不景氣，下半年許多新盤定價將低于市場預期。記者在采訪中了解到，受市場大環(huán)境的影響，下半年部分新盤將以低價入市，以吸聚人氣，不少新盤定價更加接近購房者心理預期，定價以5000元~6000元/平方米居多。
價格
競爭壓力大，新盤定價低
下半年貨量供過于求，開發(fā)商紛紛尋找合適的方式入市，不少樓盤預期進行“低開高走”的營銷方式，首次開盤定價低以吸引購房者。記者在采訪中了解到，4月份政策調控以來，東莞樓市成交走低，新盤為吸引人氣，首期定價大多低于市場預期，價格在5000元~6000元/平方米左右，因定價合理，也在市場低迷期吸引了不少購房者。
上半年：“低開高走”拉客
記者在采訪中了解到，“低開高走”這種營銷情況在東莞一直以來都有存在，如南城鴻福路某大型樓盤，在首次開盤時以5000元/平方米左右的價格出售，吸引了大量購房者購買，推出貨量很快就搶購一空，在今年推出的樓盤當中，價格就回升到了6000元~7000元/平方米左右，另外，在南城某樓盤，以中小戶型為主，在首期開盤時價格僅4500元/平方米，在同期競爭當中以較低的價格吸引了大量人氣，在打出一定的聲勢后，其今年重新推出時，價格已經(jīng)回升到6000元/平方米。
下半年：老盤加推不加價
業(yè)內人士透露，下半年大量新盤上市，“低開高走”現(xiàn)象重演，將有不少樓盤首期開盤以偏低價格入市。
在老盤新推方面，也有不少樓盤表示，受市場大環(huán)境影響，加推不加價，將價格保持在開盤時的合理價位。
日前，香樹麗舍推出8幢新貨，仍然以開盤價6000元/平方米進行銷售，億兆地產(chǎn)·香樹麗舍營銷總監(jiān)段吉超坦承，政策調控影響下，開發(fā)商順勢而為，價格保持在合理的水平之內，即使在下半年分別推出的4幢和7幢，暫時也不考慮價格向上調整。
原因
競爭壓力大是主因
東莞中原地產(chǎn)研究中心分析認為，下半年供過于求的壓力顯現(xiàn)，下半年對于樓市來說，利空因素多于利好因素，市場向下的預期較多，因此對于開發(fā)商來說新盤定價尤為謹慎。
粗略統(tǒng)計，下半年有58個項目為全新項目，并且鎮(zhèn)區(qū)是主導，從7月份新盤上市情況來看，開發(fā)商對價格的定論低于市場預期以及片區(qū)價格，而新盤定價與市場預期的差距在一定程度上可以反映后市價格走勢。
同時，新盤定價較低對于老盤形成沖擊，老盤價格調整壓力較大；而對于下半年全新大盤的首期單位來說，樓市前景的不明朗，開發(fā)商也可以采取“低開高走”，由于價格有吸引力，因此成交量自然會上升，后期產(chǎn)品價格自然會有所走高，屆時項目口碑通過傳播，市場認識度和名譽度得到很大的提高。
策略
競爭激烈或推后銷售節(jié)點
下半年供貨量大，競爭激烈，購房者的觀望情緒仍然濃厚，部分開發(fā)商或考慮把銷售節(jié)點往后移，避開上市高峰，以達到出貨的目的。業(yè)內人士分析稱，部分開發(fā)商可能把銷售周期延長，甚至推遲至年末。
據(jù)了解，目前香樹麗舍加推新貨上市暫定了兩個節(jié)點，4幢將在國慶前推出，而7幢則推遲至元旦。下半年廣源地產(chǎn)新上市的樓盤中央公館·蟠龍原定于8月底進行情景展示，由于暴雨天氣影響等原因，將推遲至9月進行情景展示，10月左右正式進行銷售。廣源地產(chǎn)營銷總監(jiān)彭紅濤認為，目前客戶和開發(fā)商仍然在進行博弈，購房者不一定是不想買房，而是在觀望，觀望半年之后，沒有出現(xiàn)大幅度的下降現(xiàn)象，不少購房者將會出手買房。
彭紅濤分析，市場不景氣，開發(fā)商會將銷售節(jié)點有意識地往后面靠，如上半年調控政策出來后，開發(fā)商將貨量盡量往后壓，下半年競爭激烈，部分樓盤甚至會把銷售節(jié)點推遲到年末，特別是一些小戶型、大戶型樓盤，開發(fā)商或將銷售周期加長。不過彭紅濤也表示，不同的鎮(zhèn)區(qū)有不同的特色，一些鎮(zhèn)區(qū)供不應求，開發(fā)商也會根據(jù)當?shù)厍闆r，謹慎制訂計劃。
觀點
低價入市要謹慎
“低開高走”是房地產(chǎn)的營銷方式，有業(yè)內人士認為，市場環(huán)境不好，就把價格定得太低，將會對日后價格回歸有不利影響。彭紅濤認為，“低開高走”作為一種銷售的價格策略，跟發(fā)展商所處的戰(zhàn)略布局有關，單純從價格來講，第一批新盤，需要一個好的銷售進行鋪墊，而到了二期、三期的階段，企業(yè)再把價格回升到核心價位。
而段吉超則表示，“低開高走”是房地產(chǎn)開發(fā)商慣常一種手法，以比較低的價格入市，吸引市場關注度，而價格提升則是對于之前的一種回報，對后面的客戶的一種鼓勵，通常剛開盤的時候會推相對靠路邊、邊角料，之后二三期推出好的景觀、好的資源，價格會相對提高，每個階段樓盤有每個階段的價值點。
預測
價格整體呈“W”型變化
東莞中原地產(chǎn)市場研究部經(jīng)理車德銳分析認為，由于9月份后新增供應集中放量，上市的樓盤非常多，尤其是鎮(zhèn)區(qū)新盤較多，競爭也較激烈，因此預計開發(fā)商對新盤定價也會低于市場預期，促銷也有所增加。
因此，價格會出現(xiàn)“二次回探”，屆時從今年“五一”以來累積的剛性需求也將在四季度集中釋放，開發(fā)商前期的優(yōu)惠、折扣將有所收回，在成交量逐步回升的情況下，預計價格也有所上揚，因此可以看出今年普通住宅價格整體呈“W”型變化。
段吉超則持不同的觀點，他認為目前購房者已經(jīng)觀望了較長的一段時間，在市場沒有出現(xiàn)2008年大幅度價格下調的情況下，不少有自住需求的購房者或出手買房。
段吉超認為，當購房需求壓抑到一定程度的時候，樂觀方面來看，大量的需求釋放可能會出現(xiàn)價格反彈，價格將如何變動？“目前來看，樓價向下調的可能性不大?！?nbsp;
電話： 0931-8512788 0931-8515399
傳真：0931-8512788
地址：蘭州市城關區(qū)南濱河東路5268號（名城廣場4號樓2505-2506）
Copyrights ? 2022 All rights reserved. 版權所有 甘肅方家不動產(chǎn)評估咨詢有限公司
隴ICP備10200190號
甘公網(wǎng)安備 62010202002694號
訪問量：8837841
