如今的廣東省惠州市巽寮灣一帶，早已被大型開發(fā)商瓜分殆盡。《中國經(jīng)營報(bào)》記者沿途走訪巽寮灣近期推出的新樓盤國正天境灣、中航元嶼海了解到，巽寮灣不僅存在投資炒房熱的現(xiàn)象，而且還存在精裝修捆綁銷售等行為。

  記者隨后前往惠城踩盤，經(jīng)過中洲·中央公園、奧園領(lǐng)寓、中洲·天御、深業(yè)高榜山1號花園等多個樓盤一路調(diào)查走訪，發(fā)現(xiàn)奧園領(lǐng)寓存在投資客一次購置多套公寓、精裝修捆綁銷售，深業(yè)高榜山1號花園環(huán)境繁雜，周邊存在安全隱患等問題。

  巽寮灣：有深圳客按揭4套住房

  巽寮灣，這是一個占地面積105平方公里的國家4A級景區(qū)，海岸線延綿20公里。沿著狹長的金海灣大道一路開車進(jìn)來，距離最近的惠東高鐵站，大約30分鐘車程。值得注意的是，巽寮灣的可進(jìn)入性較差，每年有上百萬的客流量，多數(shù)都是自駕游或旅游團(tuán)，然而交通道路卻無法承載如此大的客流量，每到節(jié)假日巽寮灣交通堵塞成片。

  “巽寮灣的交通是硬傷。”房產(chǎn)中介李先生表示，作為從小在此長大的本地人，他親眼見證了2010年來巽寮灣的巨變。每到節(jié)假日，巽寮灣狹小的城市道路被車堵塞難以通行。記者觀察發(fā)現(xiàn)，為了交通更為便利，進(jìn)入巽寮灣的城市道路均開始拓寬工程。

  雖然清明節(jié)剛過，且恰逢工作日，但仍有不少投資客樂此不疲地前來看房?！皝碣沐紴迟I房的80%是拿來投資的?！辟沐紴衬稠?xiàng)目銷售人員向記者透露，在巽寮灣的沙灘中心地帶，公寓型酒店住宅連綿一片。

  4月至10月是旅游旺季，一年來需承載上百萬的客流量，上述項(xiàng)目也因此銷售火熱，開盤不到兩個月就售罄?！耙郧皥F(tuán)購的話有人一買就買十幾套，現(xiàn)在沒團(tuán)購，也有深圳、東莞過來買的，前不久有個深圳客直接購置5套。”大量買房投資的背后是開發(fā)商承諾的承租高收益。

  據(jù)銷售人員透露，在該項(xiàng)目購置酒店式公寓后，便與金禧麗景酒店簽訂5年合同，按照合同約定，每個月將按“1000元保底租金+80%的經(jīng)營分紅”模式返還給投資者。

  為了每個月獲得高收益投資回報(bào)，像這樣因旅游度假因素形成的投資炒房熱不在少數(shù)，靠近沙灘的項(xiàng)目被炒至15000~16000元/平方米，李先生還不斷向記者暗示，越往后買的房子會越貴，以后巽寮灣房價(jià)肯定會上漲?！艾F(xiàn)在配套還不太完善，以后配套都建好了再來投資就晚了?！?/P>

  而離沙灘較遠(yuǎn)的中航元嶼海也被炒至13000~14000元/平方米。記者在中航元嶼海遇見一名深圳過來的投資客，據(jù)她透露，她已在中航元嶼海按揭購置了4套房產(chǎn)，如今幫朋友過來看?！拔屹I后多交18000元讓酒店精裝修購置家具，通過托管給酒店經(jīng)營的形式按市場行情返還收益?！?/P>

  在國正天境灣，記者也同樣遇到了一名前來看房投資的投資客，他計(jì)劃在巽寮灣買一套投資用，值得注意的是，國正天境灣的開盤價(jià)在18000~19000元/平方米之間，相比于金融街·海世界，國正天境灣吸引人的地方在于更高收益率的投資回報(bào)?！百徶梅孔雍笈c國正地產(chǎn)旗下的酒店簽5年合同，按合同約定，每個月除了2500元的保底租金，還有額外的經(jīng)營分紅收益，按照酒店的經(jīng)營情況返還租金。”國正天境灣的銷售人員表示。

  記者在周圍還留意到，巽寮灣片區(qū)是以圍墻的形式與外面高低不一的居民樓相隔開來，形成了一道奇特的“隔離帶”，居民樓區(qū)域多是由經(jīng)濟(jì)型酒店及大排檔一并經(jīng)營，參差不齊地并列著，李先生指了指外圍的居民樓區(qū)域說，“這邊有產(chǎn)權(quán)的都是酒店式公寓，如果要找小區(qū)式的樓盤基本是外圍沒有房產(chǎn)證的小產(chǎn)權(quán)房?！?/P>

  在踩盤過程中記者觀察到，巽寮灣的樓盤多數(shù)以酒店托管式的名義做經(jīng)營，在其銷售上也存在捆綁精裝修問題。在走訪某項(xiàng)目時(shí)記者試圖提出只買毛坯，不參與統(tǒng)一裝修時(shí)，銷售人員以需方便酒店管理為由否定了記者的想法?！安荒苤毁I毛坯不裝修，必須統(tǒng)一裝修，因?yàn)槲覀冞@邊不知道你購置的毛坯要什么時(shí)候才能裝修，這樣酒店?duì)I業(yè)起來的話會受到影響?！敝档米⒁獾氖牵谫徺I毛坯后要額外收取約6萬元左右的精裝修與購置家具的費(fèi)用。

  同樣精裝修捆綁毛坯銷售的問題也存在于國正天境灣與中航元嶼海樓盤，據(jù)國正天境灣的銷售人員介紹，在購買毛坯后需要額外加收3000元/平方米的精裝修費(fèi)用。記者再次以只想購買毛坯的想法向銷售人員試探，但銷售人員表示要購買就必須精裝修。

  對于精裝修捆綁銷售問題，記者致電了廣東法制盛邦律師事務(wù)所律師陳亮，陳亮認(rèn)為開發(fā)商在房屋成交時(shí)是否給消費(fèi)者簽“雙合同”，即“房屋買賣合同”與“裝修合同”分開簽?！耙话愫炿p合同的目的是規(guī)避政府限價(jià)，本來樓盤是10000元/平方米，簽了雙合同后房屋雖值10000元/平方米，但裝修還要簽‘裝修合同’額外支付裝修費(fèi)用，這也是政府不允許的。”陳亮同時(shí)指出這并不是統(tǒng)一的規(guī)定，“每個地方的操作不一樣，雙合同的現(xiàn)象較為普遍?！?/P>

  此外，陳亮還認(rèn)為，如果房屋銷售中涉及到家私家電等個性化產(chǎn)品的銷售方算捆綁銷售行為，“房屋裝修本來就是附著于房屋的，從開發(fā)商的層面來看，為了把成本拉低，統(tǒng)一進(jìn)行了裝修，給消費(fèi)者供應(yīng)了帶裝修屬性的產(chǎn)品，如果這算捆綁銷售顯然有些苛責(zé)。但房屋裝修里搭售家私家電，并且另外加收費(fèi)用，這就是一種捆綁銷售行為了。”陳亮指出， “家私家電如果是送的沒問題，但如果另外收費(fèi)，就可以向市場監(jiān)督管理局投訴反映?！?/P>

  惠城：多個樓盤開盤不久均被搶購一空

  “一次購買四五套的本地人很多，基本上是拿來投資的，自住的占比大概在5%左右?！眾W園領(lǐng)寓的銷售人員向記者坦言，由于金山湖區(qū)域未來具備較強(qiáng)的發(fā)展與升值空間，大多數(shù)本地的投資者將投資目光放在了金山湖居家投資小戶型的公寓上，奧園領(lǐng)寓則是在售公寓中賣得最好的代表之一。“12月15日開的盤，在3月30日500套均已售罄?！?/P>

  除了奧園領(lǐng)寓外，記者還以投資者名義走訪了中洲·中央公園、中洲·天御、奧園譽(yù)山湖、海倫堡熙岸、深業(yè)高榜山1號花園，其中中洲·中央公園、中洲·天御近期開盤樓盤均已售罄，奧園譽(yù)山湖、海倫堡熙岸則仍在建設(shè)中未開盤銷售。據(jù)了解深業(yè)高榜山1號花園仍有部分房源在售，值得注意的是，該樓盤周邊環(huán)境繁雜，此前也曾一度停工。

  記者走訪中洲·天御了解到，中洲·天御搶購人數(shù)眾多，目前房子均已售罄。其中第一期在2015年5月18日已售罄，2016年10月28日第一期已實(shí)現(xiàn)交房，目前已交房至二期，第五期4/5棟在準(zhǔn)備開始銷售的狀態(tài)。銷售人員向記者表示中洲的房子十分熱銷，一推出來就全部搶購?fù)戤?，“三期在去?月份開盤，一推出來就賣完了。”當(dāng)記者詢問購買房子的人是自住意愿較多還是投資意愿較多時(shí)，該銷售人員表示自住的較多。

  事實(shí)上，記者在晚上前往中洲·天御發(fā)現(xiàn)，中洲·天御一期雖在2016年10月28日已實(shí)現(xiàn)交房，但一期的樓層實(shí)際上亮燈戶數(shù)并不多，從上往下數(shù)大致有30戶陽臺，而30戶陽臺大約有10戶左右有亮燈。此外，記者還發(fā)現(xiàn)，由于中洲·天御出售的是毛坯房，有亮燈的窗戶均已有加裝額外的裝飾，十分顯眼，但仍有不少戶數(shù)是清一色的待裝修無人居住的狀態(tài)，這第一期房子在2016年10月28日已完成交房，但時(shí)隔一年多在晚上還能看到有不少房源未裝修。

  就中洲·天御有不少樓層毛坯無人居住的問題，記者隨即致函了中洲·天御的開發(fā)商深圳市中洲投資控股股份有限公司（000042.SZ，下稱“中洲控股”），中洲控股相關(guān)負(fù)責(zé)人對此向記者表示，天御一期項(xiàng)目于2016 年10 月28 日迎來首批入住業(yè)主，當(dāng)前一期已入住實(shí)際使用的業(yè)主超過30%，報(bào)備裝修的業(yè)主超過65%。不少樓層無人入住是因?yàn)檎谘b修過程中暫時(shí)無法入住。

  而對于是否存在投資炒房現(xiàn)象，中洲控股表示，在通過對一期購房業(yè)主的訪問調(diào)查顯示，超過80%的業(yè)主是本地客戶。

  記者走訪深業(yè)高榜山1號花園了解到，該樓盤雖處于惠州西站旁邊，交通看似方便，但處處暗藏安全隱患。周圍交通較為雜亂，丁字路口無紅綠燈，不少大貨車飛馳而過，揚(yáng)起一片沙塵。而在大貨車時(shí)常經(jīng)過的路邊，就是一家幼兒園，西站門前的廣場燈光昏暗，不少兒童在貨車揚(yáng)起的沙塵道路旁玩耍，記者觀察還發(fā)現(xiàn)，該樓盤地段周圍均有施工道路。

  值得注意的是，深業(yè)高榜山1號花園此前也曾一度“爛尾”停工。記者從深業(yè)高榜山1號花園動態(tài)信息了解到，該樓盤在2016年11月起多次公告推出時(shí)間待定，在2017年5月16日曾宣布停工，在停工大半年后終在2017年10月30日開放1號營銷中心預(yù)備樓盤銷售工作。

  值得關(guān)注的是，記者發(fā)現(xiàn)，惠州市統(tǒng)計(jì)局對于房地產(chǎn)銷售面積與部分中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的成交面積數(shù)據(jù)也存在差異。據(jù)2018年惠州市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《2018年1~2月惠州經(jīng)濟(jì)運(yùn)行簡況》中對于惠州房地產(chǎn)市場的相關(guān)統(tǒng)計(jì)中提到，惠州1~2月商品房銷售面積為146.73萬平方米，增長12.1%，增幅比上年同期上升28.2%。

  然而據(jù)惠州中原戰(zhàn)略研究中心的監(jiān)控統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，惠州1月的成交面積為124.66萬平方米，2月的成交面積為84.04萬平方米，總計(jì)成交面積達(dá)208.7萬平方米，與惠州市統(tǒng)計(jì)局給出的1~2月銷售面積達(dá)146.73萬平方米之間相差62.97萬平方米的“缺口”。

  對此，記者聯(lián)系了惠州中原戰(zhàn)略研究中心的分析師葉曉燕，其表示，一般來說機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)的成交面積等同于銷售面積，成交面積的數(shù)據(jù)源是抓取合同網(wǎng)上的簽約備案數(shù)據(jù)，而這個數(shù)據(jù)有一定的滯后性。

  就惠州市統(tǒng)計(jì)局相關(guān)數(shù)據(jù)的統(tǒng)計(jì)依據(jù)，記者致電了惠州市統(tǒng)計(jì)局的工作人員，工作人員表示該統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)是由房地產(chǎn)企業(yè)向惠州市統(tǒng)計(jì)局填寫的銷售面積為依據(jù)做的相關(guān)統(tǒng)計(jì)?！拔覀儠o房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)相關(guān)報(bào)表，然后由企業(yè)方面來填寫的，根據(jù)企業(yè)上報(bào)的數(shù)據(jù)情況我們對此做出來的統(tǒng)計(jì)?！?/P>

作者：中房網(wǎng)　　來源:中房網(wǎng)