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大家見識(shí)了國(guó)家調(diào)控的決心和力度，更看出了對(duì)亂象整治的魄力，調(diào)控，我們是認(rèn)真的，更是嚴(yán)肅的。從最高規(guī)格的定調(diào)，到各大部門的表態(tài)發(fā)聲，樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入深水區(qū)，這也讓我們很好奇，房地產(chǎn)調(diào)控到底有沒(méi)有見底，購(gòu)房者的信心有沒(méi)有見底？
這就得看看我們調(diào)控的目標(biāo)有沒(méi)有達(dá)到。
短期看，穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的目標(biāo)或許正在實(shí)現(xiàn)，或者說(shuō)正在效果顯露出來(lái)。
大家可以回顧，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2021年7月數(shù)據(jù)顯示，70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比、同比漲幅總體回落。從一線城市新房?jī)r(jià)格波動(dòng)情況看，除了深圳保持了平穩(wěn)漲幅外，北上廣均有漲幅回落，雖然房?jī)r(jià)依然在漲，但是可以看得出房?jī)r(jià)漲不動(dòng)了。
但二手房方面，深圳已經(jīng)是連續(xù)三個(gè)月房?jī)r(jià)回落。
總的來(lái)說(shuō)，甭管一線城市還是二線城市，抑或三四線城市，也無(wú)論新房和二手房，環(huán)比或同比，實(shí)際上都有所降溫。
可以說(shuō)，近段時(shí)間以來(lái)，房地產(chǎn)調(diào)控的密集連續(xù)出臺(tái)，從數(shù)據(jù)上已經(jīng)有所反饋，調(diào)控效果顯現(xiàn)出來(lái)了，一定程度上甚至可以說(shuō)或許是拐點(diǎn)的跡象。這要感謝樓市調(diào)控連續(xù)性、穩(wěn)定性和可持續(xù)性，是堅(jiān)持房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位的成果。
另外一點(diǎn)，在房?jī)r(jià)中占據(jù)重要一環(huán)的地價(jià)成本也面臨著空前的整頓。
從第一批集中供地總結(jié)經(jīng)驗(yàn)吸取教訓(xùn)，第二輪集中供地開啟大肆調(diào)控地價(jià)的模式，無(wú)論是對(duì)房企競(jìng)爭(zhēng)的優(yōu)化，還是對(duì)溢價(jià)率的上限設(shè)置，都是要從根本上降地價(jià)從而降房?jī)r(jià)。
自然，這傳導(dǎo)到購(gòu)房者的預(yù)期上，也是非常明顯的，購(gòu)房者變得越來(lái)越理性，出手也變得更加謹(jǐn)慎。
三穩(wěn)目標(biāo)可以說(shuō)正在實(shí)現(xiàn)，房?jī)r(jià)穩(wěn)定通道打開，那是不是意味著調(diào)控也將到頭了？
我認(rèn)為，房?jī)r(jià)究竟有沒(méi)有完全控制住言之尚早，但從趨勢(shì)上看房?jī)r(jià)有被控制住的趨勢(shì)和跡象，正因?yàn)槿绱?，調(diào)控成果來(lái)之不易，更不能輕易放棄，所以，指望調(diào)控放松基本不上不太可能，更需要鞏固調(diào)控成果。
因?yàn)橥耆屗腥硕挤艞壔孟氩滑F(xiàn)實(shí)，讓地方完全杜絕對(duì)土地的依賴更不現(xiàn)實(shí)，所以，調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。
9月8日，經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)《土拍新規(guī)意在“房住不炒”》文中時(shí)稱，一度暫停的深圳第二次土地集中出讓，土地出讓溢價(jià)率將由45%調(diào)整為15%，此舉反映了各地落實(shí)“房住不炒”定位要求、堅(jiān)決穩(wěn)地價(jià)的決心，但如果據(jù)此就認(rèn)為“土地財(cái)政”將因此落幕，則言過(guò)其實(shí)。
文中還表示，一些地方或明或暗試圖增加土地收入，玩數(shù)字游戲，通過(guò)提高起拍價(jià)等方式調(diào)整溢價(jià)率，或通過(guò)各種名目增加實(shí)際地價(jià)。土地出讓溢價(jià)率降低僅是部分減少土地出讓收入，并不能從本質(zhì)上觸及地方對(duì)“土地財(cái)政”的依賴。
我覺(jué)得這段話說(shuō)得非常擲地有聲，一方面承認(rèn)了地方在穩(wěn)地價(jià)所做的努力，同時(shí)也客觀認(rèn)識(shí)到任務(wù)的艱巨性。從這個(gè)角度看，我們的調(diào)控還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。經(jīng)濟(jì)日?qǐng)?bào)曾表示，樓市調(diào)控是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程，絕不能“喘口氣，歇歇腳”。
長(zhǎng)期看，即使房?jī)r(jià)目標(biāo)實(shí)現(xiàn)了，其實(shí)更重要的在于“努力實(shí)現(xiàn)全體人民住有所居”，因?yàn)閱渭兎€(wěn)房?jī)r(jià)是解決不了大城市年輕人住房問(wèn)題的。所以，調(diào)控，不僅僅是針對(duì)房?jī)r(jià)，還要在供給量和供給結(jié)構(gòu)上進(jìn)行優(yōu)化。
更重要的還有，8月31日的會(huì)并非單純針對(duì)樓市調(diào)控，更多強(qiáng)調(diào)的是整治樓市亂象，這也就意味著不是說(shuō)不調(diào)控，而是調(diào)控的重點(diǎn)更在于對(duì)過(guò)去亂象的整頓。
從新一輪調(diào)控也可以看出，很多是在原有基礎(chǔ)上的打補(bǔ)丁，堵漏洞，我們的定位和口號(hào)都沒(méi)有變，話還是原來(lái)的話，只是現(xiàn)在的調(diào)控進(jìn)入新的時(shí)期，更加全面化、精準(zhǔn)化和常態(tài)化。
從這個(gè)意義上講，調(diào)控的重點(diǎn)不會(huì)再?gòu)暮暧^上加碼，但是因城施策的作用越來(lái)越大，所以，你會(huì)看到“限漲令”和“限跌令”并存，其實(shí)大多數(shù)都是在調(diào)控的允許范圍內(nèi)的正常操作，是穩(wěn)定房?jī)r(jià)的必要之舉，沒(méi)必要大驚小怪，恰恰反映了全國(guó)各地樓市嚴(yán)重分化的格局。
作為人民日?qǐng)?bào)旗下的中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊也發(fā)表評(píng)論表示，“對(duì)二手房?jī)r(jià)格信息進(jìn)行適當(dāng)管理，不僅不屬不當(dāng)干預(yù)，而且是對(duì)其必要職能作用的加強(qiáng)和優(yōu)化。買賣方仍可以在雙方合意下自由交易，并不干預(yù)。所禁止的，是亂掛價(jià)，甚至聯(lián)手串價(jià)、操縱市場(chǎng)等擾亂市場(chǎng)正常秩序的不當(dāng)行為?！?/P>
這就是我剛剛說(shuō)到的重點(diǎn)在于整治亂象，住建部也說(shuō)了，要利用三年時(shí)間讓房地產(chǎn)恢復(fù)良好秩序。這也就意味著調(diào)控肯定還會(huì)堅(jiān)持，但更重視對(duì)亂象的整治。
由此看來(lái)，不管是開發(fā)商還是購(gòu)房者，都應(yīng)該明確調(diào)控的真實(shí)用意，給樓市降溫，不是阻礙正常交易，限制流動(dòng)性不是目的，但嚴(yán)控流動(dòng)性是有必要的，可以降低市場(chǎng)預(yù)期，特別是一二線重點(diǎn)熱點(diǎn)城市，二手房指導(dǎo)價(jià)政策或成調(diào)控標(biāo)配。
通過(guò)官方釋放的信號(hào)看，調(diào)控加碼升級(jí)是為過(guò)熱的市場(chǎng)降溫，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展，大家不要進(jìn)入另一個(gè)誤區(qū)，絕對(duì)不是讓房?jī)r(jià)從過(guò)快上漲轉(zhuǎn)向過(guò)快下跌。
所以，調(diào)控目的不是打壓房?jī)r(jià)，更不是不讓你買房了，恰恰是讓市場(chǎng)秩序更加安定，讓買賣雙方交易更加通暢。至于哪些城市還會(huì)有政策上的收緊，哪些城市可能會(huì)有因城施策下帶來(lái)的政策寬松，我們今后可以接著聊。認(rèn)清調(diào)控的真實(shí)目的是什么，其實(shí)對(duì)大家都是好事。
作者：樂(lè)居網(wǎng) 來(lái)源：百家號(hào)
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