有錢的在買房產，沒錢的在買房產股，整個8月份，A股房地產股和京滬深的房地產交易價格一起飛舞。
尤其是恒大地產手中的三只地產股，廊坊發(fā)展、嘉凱城和萬科在過去的一個月分別上漲了122.4%、65.3%和45.4%；而期間創(chuàng)下最高股價時更是分別創(chuàng)下了142.2%、106.2%和63.8%的漲幅。
在8月峰值時，A股128家房地產公司一度吸納了4350億元的資金入場。顯然，和京滬深的房價一樣，A股的一些熱門房地產股也已經脫離了基本面，變成了一場資本競逐的游戲，而這背后，和整個市場上的貨幣供應超量不無關系。
用海通證券首席宏觀分析師姜超的話來說，“既然是貨幣現(xiàn)象，就沒有不破的泡沫。”問題在于，相比于房地產，房地產股的流通性要強得多，那么這個泡沫一旦破滅，也將來得更加迅猛。
行業(yè)分化加劇
從2015年開始，受到首付比例下調等一系列政策推動，整個房地產行業(yè)進入到去庫存周期，再加上信貸利率的下行，整個行業(yè)呈現(xiàn)出一個復蘇的態(tài)勢。
從今年上半年整體業(yè)績來看，根據wind所統(tǒng)計的127家房地產上市公司今年上半年主營業(yè)務收入同比增長了39.2%，其中尤為明顯的是，房企通過銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金同比大增了52.2%，不但從縱向上來說高于去年同期的增速，橫向對比上來看也高于全國商品房銷售額的增速。
不過最終在凈利潤上，這些房地產上市公司只增長了17%，其中主要因素還是由于銷售毛利率的下滑，127家房地產公司的銷售毛利率加權平均從去年的35.3%下降到今年的27.1%。
在平安證券行業(yè)分析師楊侃看來，從去年到今年上半年隨著整個房地產市場的回暖，特別是一線城市房地產價格的上漲，可能會帶動一些主流房企毛利率小幅回升，但是從中長期來看，土地價格上漲的幅度仍舊高于房價上漲的幅度，疊加上人力成本的上升，開發(fā)商結算毛利率仍面臨下調壓力。
行業(yè)整體毛利率下行的趨勢之下，對于各家房企來說是否能夠將期間費用特別是財務費用控制住，最終將決定各家房企的盈利狀況，而這也導致整個房地產板塊的兩極分化趨勢更加明顯，從數(shù)據上來看，前十大房企今年上半年的凈利潤占比，已經從去年的62%提升到了今年的69%。
根據中銀國際行業(yè)分析師盧驍峰所統(tǒng)計的數(shù)據顯示，今年上半年只有一線房地產公司仍舊能夠維持30%以上的毛利率水平，二三線房地產公司的毛利率幾乎都已經跌到30%以下；而從凈利率上來看，一線房地產公司仍能夠達到13.05%，二線房地產公司和三線房地產公司的凈利率分別為8.5%和7.79%，這其中，三線房地產公司的凈利率同比4.7個百分點的降幅，也明顯超過一二線公司。
然而無論是一線房地產公司還是二三線房地產公司，對于繼續(xù)追加投資的興趣并不大。今年上半年，127家房地產上市公司在購買商品、接受勞務支付的現(xiàn)金上，只增長了30%，明顯低于上面在銷售商品、提供勞務收到的現(xiàn)金上的增幅，同樣，127家房地產上市公司的存貨增長更是只有17.3%。
在房地產行業(yè)分析師看來，一二線房地產公司面臨地價高企，三四線城市面臨去庫存，在這樣的背景之下，房地產公司增加信貸的需求仍然會很疲弱，流動性寬松的邊際效應也會大幅下降。
如果房地產公司整體加杠桿的意愿不強，也就意味著房地產公司的凈資產收益率會持續(xù)下降，這對于投資者來說顯然不是一個好消息。
資金密集撤退
9月1日，海通證券首席宏觀分析師姜超發(fā)布報告認為，目前一線城市的房價已經和中國經濟沒有關系了，導致房價飛漲的一個重要因素是政策調整和持續(xù)降息導致的信貸猛增，“當時政策的本意是增加銀行的一般性存款，促進銀行信貸投放能力，讓金融支持實體經濟發(fā)展，但是結果導致了三個區(qū)域金融中心的流動性爆炸式增長，并且直接推動了之后兩年三地房價的暴漲。”
一時間，上海不但新房突破了每平米4萬元的大關，而且還創(chuàng)下了日均成交2000套的交易量，而“排隊離婚購房”的新聞也成為這一背景下的那絲苦楚。
由于限購政策，京滬深三地的房地產交易終究只屬于少數(shù)人，而A股的普通投資者超過1億人，他們把對房地產投資的興趣轉嫁到了房地產股票上。
從一個數(shù)據就可以看出投資者對于房地產個股的投資興趣。今年年初，127家房地產上市公司股東戶數(shù)為912萬戶，而到了6月底已經減少到842萬戶，股票的籌碼呈現(xiàn)出明顯的集中趨勢。
而在這一趨勢的背后，以險資為代表的機構力量不容忽視。前海人壽舉牌萬科A（000002.SZ）、恒大地產舉牌廊坊發(fā)展（600149.SH）、安邦系舉牌金融街（000402.SZ）成為這期間的代表性事件。一些在一線城市擁有核心資源，尤其是那些股權較為分散的房地產公司，成為險資漁獵的對象，而這些險資之所以擁有如此大的勢能，背后仍舊和整個市場的投資收益率下降、資金充裕不無關系。
在大量資金的哄抬之下，萬科A這樣的藍籌股也開始脫離價值中樞，今年6月份萬科A給出深圳地鐵的增發(fā)價為15.88元/股，這一價格也被市場認作為是萬科A的合理估值。然而，隨后寶能系旗下鉅盛華的持股成本已經明顯超出這一價格的時候，突然介入的恒大集團持股成本更是達到了19.35元/股以上；游資更甚，在8月30日萬科A的股價回調到22.66元/股的時候，就出現(xiàn)了大量的買入盤，萬科A的股價也一度被推高至27.68元/股，動態(tài)市盈率接近16.5倍，市凈率超過3倍。
8月31日，恒大集團在中報中表示，其手中持有的現(xiàn)金超過2000億元，這無疑又給予了市場極大的信心，認為恒大集團繼續(xù)增持萬科A的彈藥充足，9月1日，萬科A再次迎來漲停，只不過，這一次推動的主力資金已經變成游資。
事實上，從8月17日到18日整個房地產板塊創(chuàng)下這輪反彈新高以來，已經開始出現(xiàn)大幅回落，萬科A在9月1日更是以5.98%的下跌報復了前一交易日的漲停。
而讓市場更為擔心的是，隨著證監(jiān)會、銀監(jiān)會和保監(jiān)會相繼對券商資管、銀行理財資金和保險資金收緊監(jiān)管，A股的炒作情緒正在逐漸消散。
除了資金面的改變，重要的是，房地產市場目前的交易僅僅是受到短期信貸供應變化的影響，熱潮也難以長期持續(xù)，正如姜超在報告中所說，“對于目前上海排隊離婚的人們，我想奉勸一句，天下沒有只漲不跌的資產，沒有不破的泡沫！”
作者：佚名 來源：中房網
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