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市場動(dòng)態(tài)

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拒絕當(dāng)買房小白！買房前一定要了解樓市基本名詞。
2021-07-07 13:13 點(diǎn)擊：56 次 作者： 來源：

1.公攤面積

由整棟樓的產(chǎn)權(quán)人共同所有的整棟樓公用部分的建筑面積

公攤面積的組成：電梯井，管道井，樓梯間，垃圾道，變電室，設(shè)備間，過道，公共門廳，值班警衛(wèi)等，以及整棟服務(wù)用房和管理用房的建筑面積，以水平投影面積計(jì)算。套與公共建筑之間的分隔墻，以及外墻（包括山墻）以水平投影面積一半的建筑面積。

公攤面積國家標(biāo)準(zhǔn)2021

7層以下的住宅的公攤率是7%—12%。

2.7層—11層的住宅的公攤率是10%—16%。

3.12層—33層的住宅公攤率為14%—24%。另外，別墅類型的住房的公攤率是1%—8%。

2.得房率

簡單來說就是套內(nèi)面積與建筑面積之比。

一般多層的建筑物得房率為88%，高層的建筑物得房率為72%，而辦公樓為55%。

得房率還有很多的講究，所以得房率太低，不實(shí)惠；太高，不方便。因?yàn)榈梅柯试礁?，公共部分的面積就越少，住戶也會(huì)感到壓抑。一般，得房率在80%左右比較合適，公共部分既寬敞氣派，分?jǐn)偟拿娣e也不會(huì)太多，比較實(shí)惠。

3.容積率

我們常常講的容積率就是建筑面積毛密度，通俗來講容積率=地上總建筑面積/土地面積。

容積率是由政府在土拍之前就規(guī)定了的，一般而言，容積率分為：

獨(dú)立別墅為0.2~0.5,

聯(lián)排別墅為0.4~0.7,

6層以下多層住宅為0.8~1.2,

11層小高層住宅為1.5~2.0,

18層高層住宅為1.8~2.5,

19層以上住宅為2.4~4.5,

住宅小區(qū)容積率小于1.0的，為非普通住宅。

4，綠化率，綠地率

綠地率：小區(qū)用地范圍內(nèi)，各類綠地的總和與小區(qū)用地的比率。

綠地率主要包括：公共綠地、宅旁綠地、配套公建所屬綠地和道路綠地等。

但需要明確的是，并不是長草的地方都可以算做綠地率，距建筑外墻1.5米和道路邊線1米以內(nèi)的土地和地表覆土達(dá)不到3米深度的土地，不管它們上面是否有綠化，都不計(jì)入綠地面積。

綠化率：綠化垂直投影面積之和與小區(qū)用地的比率。

相對(duì)綠地率而言，綠化率涵蓋面積比較寬泛，大至長草的地方或者樹木、花草能覆蓋的影子區(qū)域，小至露天停車場中間可以種草的方磚里，都被算作綠化率。

兩者之間的關(guān)系：作為居住舒適度的重要指標(biāo)，高綠化率并不能代表高綠地率，但高綠地率肯定意味著高綠化率。

5.建筑密度

建筑密度是指建筑物的基底面積總和/規(guī)劃建設(shè)用地面積

簡單來說建筑密度直接影響了住戶的入住舒適度，建筑密度越高，意味著小區(qū)越擁擠。相反就越寬松，小區(qū)的公共設(shè)施就越多。

6.多層，小高層，高層，超高層

住宅分為多層、小高層、高層和超高層。1-7樓為多層，8-12樓為小高層，12樓以上為小高層，建筑總高度為100米以上的為超高層。

它們不止是高度的區(qū)別，在價(jià)格，維修基金，居住體驗(yàn)感上也有不同，根據(jù)自己的喜好選擇。

7.層高，凈高

層高通常包括下層地板面或樓板面到上層樓板面之間的距離。

層高減去樓板的厚度或結(jié)構(gòu)層的高度的差，叫做凈高。

8.開間，進(jìn)深

這兩個(gè)名詞還是很常見，我們把房間的主要采光面稱為開間，與其垂直的稱為進(jìn)深。一個(gè)房間的開間和進(jìn)深直接就影響到整個(gè)房間的面積以及后續(xù)裝修的問題。

9.躍層，錯(cuò)層

躍層是一套住宅占兩個(gè)樓層，有內(nèi)部樓梯聯(lián)系上下層

錯(cuò)層一套住宅內(nèi)的各種功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差進(jìn)行空間隔斷，層次分明，立體性強(qiáng)，但未分成兩層，適合100平米以上大面積住宅裝修。結(jié)構(gòu)上指的是同一層的樓板不在同一平面上，有一定的高差。

10.五證兩書

五證包括建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證、建筑工程施工許可證、國有土地使用權(quán)證和商品房預(yù)售許可證 。

兩書是《住宅質(zhì)量保證書》，《住宅使用說明書》

11.樓間距

兩相鄰樓的外墻面距離，通常情況下泛指同一個(gè)小區(qū)兩棟相鄰的樓與樓之間的距離

樓間距直接影響到房子的采光問題，

通風(fēng)，日照長度，噪音大大，視野的廣度等，包括隱私問題。

12.溢價(jià)率

經(jīng)常關(guān)注土拍的讀者就會(huì)看到一個(gè)詞叫做溢價(jià)率，指的就是超出計(jì)算所有成本在內(nèi)的土地價(jià)格所占的百分比。

計(jì)算公式為土地溢價(jià)率=(競拍成交價(jià)格-土地成本價(jià))/土地成本價(jià)*100%。

舉個(gè)列子，標(biāo)價(jià)100元的土地，通過拍賣，最后成交價(jià)是200元，那么這個(gè)土地就是溢價(jià)土地，溢價(jià)率就是100%

土地的高溢價(jià)帶動(dòng)了周邊的房價(jià)飛漲，土地溢價(jià)就是土地價(jià)格被開發(fā)商推高的結(jié)果。

13.樓面價(jià)

樓盤價(jià)是開發(fā)商定價(jià)的一個(gè)基本數(shù)據(jù)。

14.三通一平，五通一平，七通一平

三通一平：三通一平指在土地開發(fā)時(shí)進(jìn)行的通水、通電、通路、土地平整。這個(gè)時(shí)候，往往是開始動(dòng)工建設(shè)項(xiàng)目。

五通一平：五通一平就是建筑中為了合理有序施工進(jìn)行的前期準(zhǔn)備工作，一般包括：通水、通電、通路、通訊、通排水、平整土地。

七通一平：七通一平指的是土地在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備給水、排水、通電、通路、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、以及場地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。

了解了這些樓市中的專業(yè)名詞，再也不做買房小白，避免被套路，也不用想第一次進(jìn)售樓部，怎么裝做經(jīng)常去的樣子。希望能幫助到讀者，以后買房少走彎路。