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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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講價(jià)變難 穗二手房進(jìn)入賣方市場(chǎng)？
2019-05-20 08:07 點(diǎn)擊：190 次 作者： 來源：

  度過了年初的淡季后，二季度廣州二手房市場(chǎng)出現(xiàn)了微妙變化，不少買家反映，之前很好討價(jià)還價(jià)的房源變成了市場(chǎng)的“香餑餑”，沒有任何還價(jià)空間卻迅速成交。業(yè)內(nèi)人士表示，市場(chǎng)觀望情緒也有所消退，“3·30”新政到期后，部分非廣州戶籍買家群體將陸續(xù)獲得購房資格，其需求將逐步被釋放。

  買家：

  看好的房子被人全款先買了

  小濤最近郁悶得很，今年1月看好了五山地鐵站附近的一套房子，當(dāng)時(shí)房東放盤價(jià)是350萬元。想著是淡季，小濤還想再“磨磨”，看看有沒有還價(jià)的機(jī)會(huì)。開始的時(shí)候中介每天都催他簽約，說這個(gè)價(jià)格已經(jīng)是底價(jià)了?？傄詾槭侵薪橘u方的伎倆，小濤一直拖著。上個(gè)月，中介就很少找他了。這下小濤急了，趕忙打電話問中介原委，原來上個(gè)月就有買家全款買下了那套房。小濤又悔又恨，樓層、朝向都是自己喜歡的，最關(guān)鍵的是離自己公司只有五百米路，卻因?yàn)橄胫v價(jià)而錯(cuò)過了合適的房子。

  有過同樣經(jīng)歷的張女士也向記者表示，為了買學(xué)區(qū)房，前段時(shí)間她把番禺市橋的首套房賣了。本以為還是淡季，就慢慢在越秀區(qū)看房。結(jié)果看了兩個(gè)星期后發(fā)現(xiàn)，以前還想砍價(jià)的房子都迅速成交了?！皹I(yè)主根本不愿意降價(jià)，一套500萬元的房子，連幾萬元的議價(jià)空間都不給?！睆埮糠Q，“我沒辦法，趕緊買了一套，要不然合適的房子都被別人買了。”

  數(shù)據(jù)：

  讓價(jià)曾是主流如今越來越難

  事實(shí)上，之前像小濤一樣有著“慢慢等”心理的買家不在少數(shù)。合富置業(yè)市場(chǎng)部經(jīng)理梁燕明告訴記者，2018年全年二手住宅成交102384套、882.48萬平方米，同比2017年均下降約24%，亦低于2016年的成交水平，市場(chǎng)交投活躍度創(chuàng)近三年來最低紀(jì)錄，買賣雙方心理價(jià)位差距明顯，“讓價(jià)”成為市場(chǎng)主流。

  廣州鏈家市場(chǎng)戰(zhàn)略官周峰也表示，2018年是一個(gè)買家比較容易講價(jià)的年份，平均講價(jià)幅度在5%左右，11、12月該指標(biāo)接近7%。2019年前四個(gè)月，隨著符合資格入市的買家數(shù)量增多，越來越多潛在客戶發(fā)現(xiàn)講價(jià)變難了。

  據(jù)廣州鏈家促成的二手住宅買賣業(yè)務(wù)統(tǒng)計(jì)，總體二手住宅套均總價(jià)從2018年11月的234萬元/套上升至2019年4月的265萬元/套，近段時(shí)間換房客群體有所壯大。同樣在這半年期間，壓價(jià)幅度則從最高的6.8%逐步回落到今年4月的3.8%。

  中介：

  未來講價(jià)空間或繼續(xù)回落

  周峰分析，二手市場(chǎng)從深度調(diào)整轉(zhuǎn)變?yōu)闃?gòu)筑底部后的能量釋放，業(yè)主最為直觀的感知就是經(jīng)紀(jì)人帶看客戶量增加了。今年3月，廣州鏈家的帶看客戶量達(dá)到過去一年的高位，4月的帶看客量也與2018年7月持平。就具體某一個(gè)潛在客戶而言，他會(huì)發(fā)現(xiàn)自己與看中物業(yè)之間并非“單對(duì)單”的關(guān)系，還有其他準(zhǔn)客戶在進(jìn)行看房和談價(jià)的動(dòng)作，故業(yè)主讓價(jià)的可能性變小了?！霸谶@種情況下，建議客戶不要執(zhí)著于講價(jià)，更應(yīng)著眼于物業(yè)的居住舒適度上，縮短自己的思考周期，避免因猶豫不決而錯(cuò)過心儀的物業(yè)?！敝芊灞硎?，預(yù)期第二季度后半段，總體市場(chǎng)講價(jià)空間會(huì)繼續(xù)回落到3.3%左右。

  據(jù)了解，進(jìn)入2019年之后，二手房市場(chǎng)交投氣氛有所好轉(zhuǎn)，自3月起二手住宅網(wǎng)簽周均成交量更回升至1000套以上大關(guān)。數(shù)據(jù)反映廣州整體二手樓市開始逐漸回升，市場(chǎng)觀望情緒也有所消退。周峰表示，后市潛在買家和潛在二手房源均有可能出現(xiàn)增加，原因在于：一方面，“3·30”新政滿兩年，部分非廣州籍買家群體將陸續(xù)獲得購房資格，其需求將逐步被釋放，預(yù)計(jì)4、5月及之后廣州二手房市場(chǎng)潛在承接買家數(shù)量將可能增加；另一方面，在2017年3月及后成交的房源同樣具備了出售的資格，屆時(shí)市場(chǎng)供應(yīng)將有望增加。

  二手房交易還價(jià)技巧

  01忌諱獅子大開口

  買房還價(jià)并非買衣服，千萬不要“獅子大開口”式地還價(jià)。還價(jià)應(yīng)隨行就市，以前的價(jià)格并不能作為還價(jià)的參考標(biāo)準(zhǔn)，因此專家建議，買家在還價(jià)時(shí)一定要根據(jù)當(dāng)前的市場(chǎng)行情來進(jìn)行，才會(huì)增加成功的可能性。

  02根據(jù)實(shí)際情況還價(jià)

  買家要根據(jù)實(shí)際情況來還價(jià)，一般情況下，換房賣家還價(jià)比較難，因?yàn)樗麄兂鍪鄯孔邮菫榱藫Q房，希望賣出高價(jià)來減輕換房負(fù)擔(dān)，不易還價(jià)。還有就是“急拋房”不能還價(jià)，因?yàn)閽炫苾r(jià)往往低于市場(chǎng)水平，可遇不可求。如果還要討價(jià)還價(jià)，機(jī)會(huì)可能就溜走了。

  03擠干房價(jià)中的水分

  雖然目前市場(chǎng)上有不少二手房號(hào)稱“精裝修房”，但其裝修程度遠(yuǎn)不能跟精裝修畫劃上等號(hào)，裝修部分使用時(shí)間已超過三五年，很多地方損毀破舊了。其次，房屋的缺陷也會(huì)造成房價(jià)水分，如有些房子屋頂有些滲漏，或者房型設(shè)計(jì)不科學(xué)等，這都需要買家仔細(xì)進(jìn)行檢查。如果發(fā)現(xiàn)問題，可根據(jù)其維修成本來確定還價(jià)額度。

  相關(guān)鏈接

  買家群體：80后占一半90后明顯增多

  作為全國四大一線城市之一，廣州多年來對(duì)外來人口具有持久而強(qiáng)大的虹吸效應(yīng)。據(jù)廣東省統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，2018年廣州市常住人口約為1490.44萬人，相較于2017年增長40.6萬人。人口增長、年輕人置業(yè)安家等需求，為廣州樓市帶來充足的自住購買力支撐，80后、90后等年輕人的置業(yè)需求，逐漸成為廣州樓市的成交主力。據(jù)合富置業(yè)分析，近6年廣州樓市的買房群體中，80后一直占據(jù)成交主力位置，約一半左右的購房個(gè)案置業(yè)群體為80后買家。

  同時(shí)，年輕人置業(yè)需求也在逐年增加，90后逐漸成為廣州樓市不可忽視的購房群體。90后買家占購房市場(chǎng)比例從2013年的4%大幅升至2018年的20%，增長幅度相當(dāng)明顯。廣州二手住宅市場(chǎng)中，買家在30～40歲這個(gè)年齡段出手購房的情況最常見。據(jù)合富置業(yè)提供的分析顯示，剛剛過去的2018年，在廣州購買二手住宅的個(gè)案中，30～40歲的買家占比高達(dá)49%，而30歲以下的買家占比也多達(dá)26%。60歲以上的買家最少，占比僅3%。

  按照區(qū)域情況分析，年輕買家外溢到外圍片區(qū)的趨勢(shì)越發(fā)明顯。據(jù)合富置業(yè)提供的分析顯示，花都、增城、黃埔、南沙等外圍區(qū)域，二手房市場(chǎng)買房平均年齡均在33～34歲之間，而白云、番禺及中心四區(qū)比這些外圍區(qū)高出不少。尤其是中心四區(qū)以及番禺，在近三年買家購房的平均年齡均出現(xiàn)增長的現(xiàn)象。

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)