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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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一季度廣東商品房均價(jià)增幅回落
2019-05-06 08:57 點(diǎn)擊：222 次 作者： 來(lái)源：

  4月28日，省統(tǒng)計(jì)局發(fā)布2019年一季度廣東房地產(chǎn)市場(chǎng)情況分析。分析指出，一季度廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速放緩，商品房銷(xiāo)售一二線(xiàn)城市回暖，三四線(xiàn)城市回調(diào)壓力加大。與此同時(shí)，商品房銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)走高，而開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存壓力增加。省統(tǒng)計(jì)局預(yù)計(jì)，上半年廣東商品房銷(xiāo)售面積降幅進(jìn)一步收窄。

  開(kāi)發(fā)投資增速放緩

  土地購(gòu)置費(fèi)拉動(dòng)作用增強(qiáng)

  省統(tǒng)計(jì)局分析指出，受龍光玖鉆、祥瑞金茂府、華潤(rùn)前海中心三四區(qū)等百億大項(xiàng)目接近尾聲，新入庫(kù)項(xiàng)目施工進(jìn)度較慢等因素影響，一季度廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)共完成投資2778.68億元，同比增長(zhǎng)12.8%，增幅同比回落10.0個(gè)百分點(diǎn)，高于全部固定資產(chǎn)投資增速1.6個(gè)百分點(diǎn)。

  從構(gòu)成看，雖然土地購(gòu)置費(fèi)增幅回落，但對(duì)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)作用增強(qiáng)。一季度，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中建筑工程1621.60億元，同比增長(zhǎng)4.1%，增幅同比回落5 .6個(gè)百分點(diǎn)。其中土地購(gòu)置費(fèi)699.34億元，增長(zhǎng)34 .2%，同比回落94.6個(gè)百分點(diǎn)，對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的拉動(dòng)率由上年的14.6%提高到19.3%.

  從工程用途看，商品住宅和辦公樓投資增速回落。一季度，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中商品住宅投資1931.94億元，同比增長(zhǎng)13.4%，增幅同比回落11.7個(gè)百分點(diǎn)；辦公樓投資218.57億元，下降3.5%，增幅同比大幅回落44.5個(gè)百分點(diǎn)；商業(yè)營(yíng)業(yè)用房投資263.21億元，增長(zhǎng)2.4%，增速同比提高8.4個(gè)百分點(diǎn)；其他投資364.97億元，增長(zhǎng)32.4%，增幅同比提高0.6個(gè)百分點(diǎn)。

  從區(qū)域看，四大區(qū)域投資增幅均有所回落。一季度，珠三角、東翼、西翼和山區(qū)房地產(chǎn)投資同比分別增長(zhǎng)12 .4%、10.3%、30.5%和6.4%，增幅分別同比回落6.1個(gè)、41.6個(gè)、23.6個(gè)和25.4個(gè)百分點(diǎn)。其中汕尾由于碧桂園時(shí)代城、保利等較大樓盤(pán)已到竣工階段，新項(xiàng)目較少，投資增速大幅回落115.1%.

  銷(xiāo)售市場(chǎng)分化嚴(yán)重

  三四線(xiàn)回調(diào)壓力加大

  一季度，廣東商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)出現(xiàn)小幅升溫，銷(xiāo)售面積2540.69萬(wàn)平方米，同比下降6.9%，降幅比上年同期收窄2.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷(xiāo)售面積2178.91萬(wàn)平方米，同比下降6 .9%，降幅同比收窄2.5個(gè)百分點(diǎn)。

  省統(tǒng)計(jì)局指出，一季度，廣東商品房銷(xiāo)售市場(chǎng)呈現(xiàn)出一二線(xiàn)城市回暖，三四線(xiàn)城市回調(diào)壓力加大的特點(diǎn)。珠三角地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積略降0.1%，增幅同比提高18.4個(gè)百分點(diǎn)，6個(gè)地市商品房銷(xiāo)售面積同比提升。

  其中，廣州商品房銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)19.3%，增幅同比大幅提高69.6個(gè)百分點(diǎn)。主要原因：一是市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的反應(yīng)減弱；二是2018年廣州市對(duì)調(diào)控細(xì)則進(jìn)行調(diào)整，商業(yè)類(lèi)地產(chǎn)項(xiàng)目銷(xiāo)售利好；三是房貸利率有所松動(dòng)，利率優(yōu)惠使得購(gòu)房者意愿加強(qiáng)。

  一季度珠海商品房銷(xiāo)售面積增速居全省之首，大幅增長(zhǎng)54 .7%，增幅同比提高87 .7個(gè)百分點(diǎn)。主要是因?yàn)橹楹Ｔ?018年12月21日出臺(tái)政策，放松對(duì)斗門(mén)、金灣兩區(qū)非本市戶(hù)籍居民限購(gòu)（此前需連續(xù)繳納五年社保）。

  粵東粵西粵北地區(qū)中，除河源、清遠(yuǎn)和揭陽(yáng)增幅同比有所提高外，其余地市均有不同程度的回落。其中潮州同比回落102.9個(gè)百分點(diǎn)，陽(yáng)江回落86.1個(gè)百分點(diǎn)?；洊|西北地區(qū)合計(jì)商品房銷(xiāo)售面積同比回落27 .5個(gè)百分點(diǎn)。

  銷(xiāo)售價(jià)格走高

  13490元/㎡，均價(jià)同比增6 .6%

  一季度，廣東商品房銷(xiāo)售價(jià)格繼續(xù)走高，增幅有所回落。一季度，廣東商品房平均銷(xiāo)售價(jià)格（商品房銷(xiāo)售額/商品房銷(xiāo)售面積）每平方米13490元，同比增長(zhǎng)6 .6%，增幅同比回落2 .7個(gè)百分點(diǎn)。其中，商品住宅均價(jià)每平方米13304元，增長(zhǎng)7 .6%，增幅同比回落6.0個(gè)百分點(diǎn)。

  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的3月70個(gè)大中城市新建商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，廣州、深圳、惠州、湛江、韶關(guān)同比指數(shù)分別為111.9、100.3、103.0、108.2和105.0.

  按區(qū)域分，珠三角、西翼和山區(qū)商品房銷(xiāo)售均價(jià)同比分別增長(zhǎng)2.6%、11.9%和5 .2%，東翼下降3.4%.分別比上年同期回落11.1個(gè)、6.9個(gè)、19.4個(gè)和19.9個(gè)百分點(diǎn)。深圳的商品房銷(xiāo)售均價(jià)下降0.2%，增幅同比回落17.0個(gè)百分點(diǎn)；中山市下降2.3%，增幅同比回落22.4個(gè)百分點(diǎn)；肇慶增長(zhǎng)1.7%，增幅同比回落35.6個(gè)百分點(diǎn)。

  問(wèn)題

  建安投資回落幅度較大

  省統(tǒng)計(jì)局指出，一季度，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要依賴(lài)往年購(gòu)置土地分期支付的土地購(gòu)置費(fèi)高速增長(zhǎng)所拉動(dòng)，建安工程投資增幅卻呈回落態(tài)勢(shì)，對(duì)房地產(chǎn)投資貢獻(xiàn)率降低。一季度，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中建安工程投資僅增長(zhǎng)3.1%，比上年同期回落7.0個(gè)百分點(diǎn)，占比同比回落6.2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的貢獻(xiàn)率由上年同期的35 .6%下降到今年的17.7%.

  分市看，除廣州、深圳、陽(yáng)江建安投資增速比上年同期有所提升外，其他城市均有不同程度的回落。其中揭陽(yáng)回落161.8個(gè)百分點(diǎn)，湛江回落73.6個(gè)百分點(diǎn)，梅州回落71.2個(gè)百分點(diǎn)。

  開(kāi)發(fā)企業(yè)庫(kù)存壓力增加

  一季度，廣東商品房待售面積5663.62萬(wàn)平方米，比上年同期增加354.91萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)6.7%，增幅同比提高15.1個(gè)百分點(diǎn)。按類(lèi)型分，住宅待售面積占比48.3%，增長(zhǎng)3.9 %，；辦公樓待售面積增長(zhǎng)10.5%，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房待售面積下降0.1%.按待售時(shí)間分，1-3年待售面積占比56.5%，增長(zhǎng)2.7%；3年以上待售面積占比14.2%，增長(zhǎng)69.2%.分市看，待售面積增速較高的有陽(yáng)江（38.6%）、珠海（23.0%）、中山（19.9%）。

  省統(tǒng)計(jì)局建議，針對(duì)庫(kù)存高企的現(xiàn)狀，二三線(xiàn)高庫(kù)存城市的開(kāi)發(fā)企業(yè)，應(yīng)采取多種措施，加速去化進(jìn)程，同時(shí)根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)合理掌控開(kāi)發(fā)規(guī)模，調(diào)研市場(chǎng)需求積極調(diào)整產(chǎn)品開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，減小企業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

  預(yù)判

  上半年銷(xiāo)售面積降幅進(jìn)一步收窄

  2019年1月召開(kāi)的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議繼續(xù)堅(jiān)守“房子是用來(lái)住的，不是用來(lái)炒的”定位，要求構(gòu)建房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制，因城施策、分類(lèi)指導(dǎo)，夯實(shí)城市政府主體責(zé)任，完善住房市場(chǎng)體系和住房保障體系。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)，避免房地產(chǎn)市場(chǎng)大起大落有利于經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的平穩(wěn)。

  省統(tǒng)計(jì)局分析，一季度，廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增幅雖有所回落，但銷(xiāo)售市場(chǎng)降幅收窄、到位資金較為充足，將提振房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的信心，預(yù)計(jì)2019年上半年廣東房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速將在11%左右。

  銷(xiāo)售市場(chǎng)方面，雖然一季度銷(xiāo)售市場(chǎng)有所好轉(zhuǎn)，但無(wú)論是政策導(dǎo)向還是市場(chǎng)基本面，商品房銷(xiāo)售新一輪上漲的可能性非常小。隨著剛性需求的逐步恢復(fù)，以及上年同期低基數(shù)，預(yù)計(jì)上半年廣東商品房銷(xiāo)售面積降幅進(jìn)一步收窄。

作者：中房網(wǎng)　　來(lái)源：中房網(wǎng)