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27張預(yù)售證、一日內(nèi)掛牌13宗地塊，第四季度以來(lái)，北京樓市在供應(yīng)方面，按下了“快進(jìn)鍵”。供應(yīng)的增加將帶來(lái)未來(lái)房源的增多，對(duì)于調(diào)節(jié)供需結(jié)構(gòu)起到重要作用，樓市將繼續(xù)保持平穩(wěn)。
新房 10月多盤集中獲證
進(jìn)入四季度，房企開(kāi)始全力沖刺。記者根據(jù)北京市住建委網(wǎng)站信息統(tǒng)計(jì)，10月，包括住宅和非住宅項(xiàng)目在內(nèi)，北京市住建委共發(fā)布27張預(yù)售證。這一數(shù)量高于過(guò)去三個(gè)月，其中，7月發(fā)布24張，8月發(fā)布22張，9月發(fā)布20張。
值得一提的是，在這27張預(yù)售證中，有多個(gè)樓盤的拿證價(jià)格超過(guò)了10萬(wàn)元/平方米。如泰禾西府大院、華潤(rùn)昆侖域的預(yù)售均價(jià)超過(guò)了11萬(wàn)元/平方米，豐臺(tái)北京金茂府等項(xiàng)目的定價(jià)也在9萬(wàn)元/平方米以上。
“價(jià)格太高拿不到預(yù)售證，出于對(duì)產(chǎn)品精心的打造與較高預(yù)期，有些開(kāi)發(fā)商在價(jià)格問(wèn)題上一直‘死扛’?！庇袠I(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，有些項(xiàng)目已經(jīng)熬成了現(xiàn)房，一般來(lái)說(shuō)現(xiàn)房?jī)r(jià)格會(huì)略高于期房，但最終取證的價(jià)格低于此前期房預(yù)期價(jià)。這樣一來(lái)，對(duì)于購(gòu)房人來(lái)說(shuō)，獲得了更多的選擇機(jī)會(huì)。對(duì)于高價(jià)盤開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，在“按兵不動(dòng)”沒(méi)有銷售出貨的這兩年，市場(chǎng)變化、資金成本和客戶流失，都令其面臨不小的壓力。
尤其在今年整體市場(chǎng)下行以及融資渠道收緊的情況下，不少開(kāi)發(fā)商面臨資金鏈緊張、全年銷售業(yè)績(jī)難達(dá)預(yù)期的問(wèn)題，這也是這些豪宅開(kāi)發(fā)商們開(kāi)始放下身段，不再死磕“理想定價(jià)”的原因。
市場(chǎng)成交狀況來(lái)看，近兩年，隨著北京樓市調(diào)控的深入以及對(duì)高價(jià)樓盤預(yù)售證審批的收緊，市場(chǎng)上銷售均價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的樓盤與過(guò)去兩年相比，數(shù)量大大減少。在2018全國(guó)頂豪成交榜單中，銷售均價(jià)能突破10萬(wàn)的基本已經(jīng)以上海為主，北京在全國(guó)前32名中，只有4個(gè)項(xiàng)目。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉給出的數(shù)據(jù)顯示，2018年截至目前，北京單價(jià)10萬(wàn)元以上項(xiàng)目的網(wǎng)簽套數(shù)為67套，成交均價(jià)11.59萬(wàn)元/平方米。預(yù)計(jì)今年全年在90套左右。而在此之前的2015-2017年，成交套數(shù)分別為144套、555套、385套。成交均價(jià)也高于2018年。
土地 14宗住宅地塊集中掛牌
10月22、23日兩天，北京土地市場(chǎng)有14宗住宅用地掛牌。這也使得北京目前待售的土地?cái)?shù)量達(dá)到19宗。
縱觀這14個(gè)地塊，其中有12宗是住宅用地，包括8個(gè)限競(jìng)房地塊，以及3個(gè)共有產(chǎn)權(quán)地塊，還有1塊不限定售價(jià)的純商品住宅用地。這些地塊分別位于豐臺(tái)、大興、昌平、延慶、密云、順義等區(qū)域。
位于延慶區(qū)的延慶新城03街區(qū)會(huì)展中心東側(cè)地塊掛牌出讓起始價(jià)為81250萬(wàn)元，競(jìng)價(jià)階梯為400萬(wàn)元整，競(jìng)買保證金為16250萬(wàn)元。值得注意的是，在限競(jìng)房“占領(lǐng)”北京土地市場(chǎng)的背景下，該地塊沒(méi)有對(duì)住宅的銷售價(jià)格作出限制。
此外，位于豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)白盆窯的兩宗限競(jìng)房地塊，是今年1月流拍的共有產(chǎn)權(quán)地塊，建筑控制規(guī)模為131841平方米。重新整理掛牌后，根據(jù)掛牌交易公告，商品住房銷售均價(jià)不超過(guò)67702元/平方米，且最高銷售單價(jià)不得超過(guò)71087元/平方米。
“整體看，預(yù)計(jì)入市的住宅土地中，除少數(shù)容積率低的地塊，其他將很可能繼續(xù)出現(xiàn)底價(jià)成交。但改變了購(gòu)地方式后，流標(biāo)可能性不大?！睆埓髠ケ硎尽?018年樓市調(diào)控繼續(xù)保持嚴(yán)格基調(diào)，這種情況下，大部分房企對(duì)土地市場(chǎng)的熱度逐漸降低，搶地積極性降低，土地市場(chǎng)的溢價(jià)率有所降低，以北京為例，2017年北京土地平均溢價(jià)率是24%，2018年截至目前是15%，溢價(jià)率明顯降低。
土地供應(yīng)的增加，將帶來(lái)未來(lái)樓市房源的增多，對(duì)于緩解供需不平衡起到重要作用，樓市有望繼續(xù)平穩(wěn)。
房企 資金鏈吃緊加速出貨
數(shù)據(jù)顯示，截至10月29日，60家A股房地產(chǎn)上市公司披露了三季報(bào)。已披露三季報(bào)的60家房地產(chǎn)公司前三季度經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流凈額合計(jì)為-389.52億元，去年同期為-426.70億元。相比去年同期有所緩解，但經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流整體情況仍然不容樂(lè)觀。
除完成年度任務(wù)外，現(xiàn)金流吃緊也促使房企加速去化，以期現(xiàn)金回流。2018年以來(lái)，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道不斷收緊，表外融資規(guī)模持續(xù)下降，房企受此影響，融資額持續(xù)下降。
8月以來(lái)，有8家房企融資計(jì)劃被終止，終止融資額度規(guī)模達(dá)406億元。隨著房企融資渠道不斷收緊，加之融資過(guò)程中嚴(yán)監(jiān)管審查，預(yù)計(jì)在短時(shí)間內(nèi)，房企融資環(huán)境不會(huì)有太大改善。
融資受阻，房企也面臨還債高峰。據(jù)諸葛找房統(tǒng)計(jì)，今年四季度房企債券還款額近4000億元，資金面緊張。在此背景下，預(yù)計(jì)四季度房企將會(huì)加速推盤，并可能通過(guò)降價(jià)、打折等手段來(lái)快速回籠資金。
二手房 成交同比上漲66.7%
新房市場(chǎng)供應(yīng)增加的同時(shí)，北京二手房市場(chǎng)成交數(shù)量也在上漲。
據(jù)諸葛找房近期發(fā)布的9月北京房產(chǎn)月報(bào)顯示，9月北京市二手住宅成交15036套，環(huán)比下降1.6%，同比上漲66.7%，成交量維持在相對(duì)高位。而大量共有產(chǎn)權(quán)房項(xiàng)目的入市，也在一定程度上緩解了北京新房供不應(yīng)求的局面。
9月份北京降價(jià)房源量波動(dòng)大，單日降價(jià)房源量最高達(dá)1471套，日均降價(jià)房源量1036套左右；具體來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)9月份降價(jià)房源量最多，共有8468套；其次為海淀區(qū)，降價(jià)房源量為3812套。
從二手房掛牌房源居室分布來(lái)看，兩居房源占比最多，達(dá)43%；其次為三居，達(dá)29%。相比上月，兩居房源占比增加1個(gè)百分點(diǎn)。
從二手房掛牌房源價(jià)格段區(qū)間分布來(lái)看，300萬(wàn)至500萬(wàn)元的房源占比最多，高達(dá)32%；其次為500萬(wàn)至800萬(wàn)元的房源，占比為27%。
從城區(qū)掛牌均價(jià)來(lái)看，西城區(qū)以105607元/平方米領(lǐng)先，西城、東城、海淀、朝陽(yáng)房?jī)r(jià)遙遙領(lǐng)先于其他城區(qū)。房山以31570元/平方米為最便宜城區(qū)，西城區(qū)均價(jià)是房山3.35倍。
從城區(qū)掛牌量上來(lái)看，朝陽(yáng)區(qū)以36847套領(lǐng)先，是第二位海淀區(qū)的2.52倍。朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、昌平四區(qū)掛牌量最多。
作者：中房網(wǎng) 來(lái)源：中房網(wǎng)
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