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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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看上去很美的“房地產(chǎn)眾籌”到底怎么玩?
2016-01-11 08:09 點(diǎn)擊：580 次 作者： 來(lái)源：

  專家提醒,游走法律空白地帶風(fēng)險(xiǎn)較多,選擇項(xiàng)目前應(yīng)做足功課

  近年來(lái),房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展降溫,而眾籌作為互聯(lián)網(wǎng)金融新興領(lǐng)域風(fēng)生水起,也成為傳統(tǒng)行業(yè)或轉(zhuǎn)型或融資的新渠道。房地產(chǎn)與眾籌相遇,成就了房地產(chǎn)眾籌行業(yè)的火爆。比如截至今年1月5日,上線不到一年的房籌網(wǎng)已經(jīng)募集資金將近1億元。但游走在法律空白地帶的房地產(chǎn)眾籌也存在諸多風(fēng)險(xiǎn),如非法集資、合同欺詐風(fēng)險(xiǎn)等等,投資人在選擇房地產(chǎn)眾籌項(xiàng)目前要做足功課。

  A 仍在摸索中的“藍(lán)?！?/P>

  國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)眾籌的起步大多從營(yíng)銷類眾籌起步,比如最早的萬(wàn)科等做眾籌都是先從預(yù)售或營(yíng)銷類眾籌開(kāi)始。最早是2014年9月22日萬(wàn)科與搜房合作推出房地產(chǎn)眾籌,“蘇州萬(wàn)科城”是試水首單房地產(chǎn)眾籌的項(xiàng)目,溢價(jià)五成競(jìng)拍成功。

  國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格居高不下、供遠(yuǎn)大于求使得房企加大去庫(kù)存化和調(diào)控逐步去行政化成為樓市兩大趨勢(shì)。同時(shí),消費(fèi)群體年輕化和消費(fèi)方式多樣化使得眾籌的全新模式更容易獲得購(gòu)房者的充分參與?！耙恍┑禺a(chǎn)商拿地前就開(kāi)始試水,在拿地前有多少人關(guān)注這個(gè)地方,他們的需求是什么,從拿地到完成初步規(guī)劃,所有營(yíng)銷都是前置的,需要團(tuán)隊(duì)高效運(yùn)作?！蹦车禺a(chǎn)商對(duì)新快報(bào)記者說(shuō),目前很多開(kāi)發(fā)商選擇營(yíng)銷類眾籌,不是在提高利潤(rùn),而是降低成本實(shí)現(xiàn)資金快速周轉(zhuǎn)。

  除了房地產(chǎn)商外,一些第三方房產(chǎn)眾籌平臺(tái)也逐漸興起。房籌網(wǎng)董事長(zhǎng)陳宏楷對(duì)新快報(bào)記者說(shuō),國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)眾籌還處在摸索階段,作為第三方平臺(tái),他表示只選產(chǎn)權(quán)清晰、現(xiàn)成的物業(yè)合作,比如富力盈凱廣場(chǎng)辦公樓、天河新天地等項(xiàng)目。

  “房地產(chǎn)眾籌的摸索期,找到合適的切入點(diǎn)很重要?！币幻缀玫貏?chuàng)始人馮印陶說(shuō),一米好地房地產(chǎn)眾籌平臺(tái)專注做青年公寓、聯(lián)合辦公空間、舊房改造。

  他認(rèn)為,房地產(chǎn)眾籌不僅僅用來(lái)解決去庫(kù)存化的問(wèn)題,“這只是供給需求而不是市場(chǎng)需求”。房地產(chǎn)眾籌的需求更多是一種投資性的行為。房地產(chǎn)本身要有升值的潛力,在房地產(chǎn)進(jìn)入去存量的背景下,指望獲得超額收益比較難,但從理財(cái)?shù)慕嵌瘸霭l(fā),還是有很多機(jī)會(huì),比如把房地產(chǎn)打包,嘗試資產(chǎn)證券化等等。

  B 理財(cái)型眾籌為主,預(yù)期收益率10%以上

  事實(shí)上,目前行業(yè)中多為理財(cái)型房產(chǎn)眾籌,即眾籌平臺(tái)選擇短期化、房?jī)r(jià)有上升預(yù)期的現(xiàn)房產(chǎn)品,通過(guò)拿出房源作為標(biāo)的,以低于市場(chǎng)的銷售價(jià)格及“基本理財(cái)收益”+“浮動(dòng)收益”吸引投資人,由投資人共同享有物產(chǎn)權(quán)。一般此類眾籌參與時(shí)間比較短,多為180天到3個(gè)月左右,由于投資人數(shù)眾多,一般房產(chǎn)證等證件將交由第三方公正公司代投資人持有。

  一般而言,此類產(chǎn)品預(yù)期收益率在10%到30%之間。比如新快報(bào)記者查詢房籌網(wǎng)的一些已經(jīng)回款的項(xiàng)目,年化收益率在20%左右。對(duì)于收益率的計(jì)算,一般都是由租金收入再加上項(xiàng)目增值收益部分組成。

  對(duì)于項(xiàng)目增值收益部分的計(jì)算一般每家平臺(tái)都有不同的規(guī)則。比如房籌網(wǎng)規(guī)定,若項(xiàng)目年化綜合收益率等于或低于15%的,則全部收益由全體投資人按所占份額分配,房籌不參與分配。 若年化綜合收益率超過(guò)15%的,則項(xiàng)目綜合收益按照不同比例分配。

  C 政策風(fēng)險(xiǎn)仍是最大阻礙

  眾多業(yè)內(nèi)人士均表示,房地產(chǎn)眾籌目前最大的阻礙為政策風(fēng)險(xiǎn),游走在監(jiān)管的灰色地帶,或涉嫌非法集資。北京大成律師事務(wù)所肖颯對(duì)新快報(bào)記者說(shuō),非法集資界定并不清晰,一旦向不特定的社會(huì)公眾吸收資金,通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)向社會(huì)公開(kāi)宣傳,承諾以貨幣作為回報(bào),就涉嫌非法吸收公眾存款。不過(guò),目前房產(chǎn)眾籌平臺(tái)在宣傳時(shí)并不承諾本息保障,對(duì)于收益率也提醒消費(fèi)者只是“預(yù)期”。

  此外,克而瑞信息集團(tuán)廣州機(jī)構(gòu)研究總監(jiān)曾英杰表示,除了非法集資風(fēng)險(xiǎn)外,房產(chǎn)眾籌還涉嫌“非法銷售商品房風(fēng)險(xiǎn)”。他表示,根據(jù)《中國(guó)商品房管理辦法》,開(kāi)發(fā)商要銷售商品房首先要達(dá)到預(yù)售條件,無(wú)論開(kāi)發(fā)類還是營(yíng)銷類眾籌,都需要用戶在建房前先把錢給開(kāi)發(fā)商,“一旦商品房沒(méi)有達(dá)到預(yù)售要求就很難繼續(xù)了。”

  他還表示,房產(chǎn)眾籌也存在合同欺詐的風(fēng)險(xiǎn)?！澳壳盁o(wú)論是哪類房地產(chǎn)眾籌都是基于網(wǎng)上溝通交流,很多投資者沒(méi)有到實(shí)地調(diào)研,對(duì)于平臺(tái)提供的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)也很難求證,很多細(xì)節(jié)沒(méi)有辦法實(shí)地考察,比如一開(kāi)始的條件與交樓的條件是否一致等等”。

  最后,曾英杰表示,還存在資金是否被挪用的風(fēng)險(xiǎn)?！胺慨a(chǎn)眾籌時(shí)間鏈條比較久,錢給到開(kāi)發(fā)商和平臺(tái)后怎么保證資金安全?”不過(guò),目前不少房產(chǎn)眾籌平臺(tái)也開(kāi)始與銀行進(jìn)行了資金存管,可以確保平臺(tái)自由資金與投資人的資金分離。

  提醒

  1 收益權(quán)轉(zhuǎn)讓并非保本,風(fēng)險(xiǎn)仍需自擔(dān)

  目前,大多數(shù)理財(cái)型房產(chǎn)眾籌多是收益權(quán)轉(zhuǎn)讓,“可以理解成應(yīng)收賬款轉(zhuǎn)讓?！瘪T印陶表示,收益權(quán)轉(zhuǎn)讓的內(nèi)在風(fēng)險(xiǎn)就是收益率并非是固定的。“如果資產(chǎn)產(chǎn)生不了收益就可能存在風(fēng)險(xiǎn)”,他建立投資者根據(jù)自身的風(fēng)險(xiǎn)偏好來(lái)選擇產(chǎn)品。

  2 理財(cái)型房產(chǎn)眾籌產(chǎn)品收益率難暴漲

  對(duì)于喜好超高收益率的投資者而言,理財(cái)型房產(chǎn)眾籌并非是一個(gè)好的選擇。“現(xiàn)在買房作為理財(cái)手段,想獲得超額的收益比較難,不過(guò)選擇城市核心區(qū)域標(biāo)的獲得穩(wěn)定的收益還是有機(jī)會(huì)的。”馮印陶表示,一般預(yù)期年化均在10%左右。

  3 房產(chǎn)估值難界定,投資前功課要做足

  有房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士對(duì)新快報(bào)記者表示,每家機(jī)構(gòu)對(duì)于房產(chǎn)估值有區(qū)別。陳宏楷也提醒投資者,對(duì)于這類項(xiàng)目最好能親自去現(xiàn)場(chǎng)考察,去一些房產(chǎn)網(wǎng)站了解目前的價(jià)格,“看看估值是否偏高,購(gòu)入價(jià)是否合理,未來(lái)升值空間如何”。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)