土地使用權(quán)價(jià)值評估是一個專業(yè)且復(fù)雜的過程，涉及到多個評估方法和標(biāo)準(zhǔn)。以下是一些關(guān)鍵點(diǎn)，它們概述了土地使用權(quán)價(jià)值評估的方法、標(biāo)準(zhǔn)和流程：
評估方法
1. 收益還原法：通過確定土地的收益，并將其還原到土地價(jià)值的方法。需要調(diào)查市場實(shí)例，確定符合當(dāng)前市場正常客觀收益水平，并假設(shè)該收益水平在出讓年期內(nèi)保持穩(wěn)定。
2. 市場比較法：將待估土地與市場上近期交易的類似土地進(jìn)行比較，并對成交價(jià)格作適當(dāng)修正，以此估算土地的客觀合理價(jià)格。
3. 剩余法：通過測算正常開發(fā)完畢后的市場價(jià)值，然后扣除剩余開發(fā)任務(wù)的正常投入，得出待估土地的價(jià)值。
4. 成本逼近法：通過土地取得及開發(fā)成本來評估土地價(jià)值，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、稅費(fèi)、利息、利潤等。
5. 公示地價(jià)系數(shù)修正法：依據(jù)公示地價(jià)，通過系數(shù)修正來評估土地價(jià)值。
評估標(biāo)準(zhǔn)
- 評估應(yīng)遵循《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》規(guī)定的土地估價(jià)基本原則，以及價(jià)值主導(dǎo)原則、審慎原則和公開市場原則。
- 評估結(jié)果應(yīng)在公平、公正、公開的土地市場上可實(shí)現(xiàn)。
評估流程
1. 土地估價(jià)機(jī)構(gòu)接受委托，明確估價(jià)目的等基本事項(xiàng)。
2. 擬訂估價(jià)工作方案，收集所需背景資料。
3. 實(shí)地查勘。
4. 選定估價(jià)方法進(jìn)行評估。
5. 確定估價(jià)結(jié)果，并給出底價(jià)決策建議。
6. 撰寫估價(jià)報(bào)告并由兩名土地估價(jià)專業(yè)評估師簽署，履行土地估價(jià)報(bào)告?zhèn)浒赋绦颉?/p>
7. 提交估價(jià)報(bào)告。
8. 估價(jià)資料歸檔。
專業(yè)指南
- 土地使用權(quán)評估應(yīng)至少采用兩種評估方法，包括收益還原法、市場比較法、剩余法之一，以及成本逼近法或公示地價(jià)系數(shù)修正法。
- 評估時應(yīng)考慮土地市場運(yùn)行狀況、有關(guān)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r，以及存在的風(fēng)險(xiǎn)。
這些方法和流程為土地使用權(quán)價(jià)值評估提供了一個框架，確保評估結(jié)果的準(zhǔn)確性和合理性。專業(yè)的土地估價(jià)師會根據(jù)具體情況選擇合適的方法，并遵循相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和流程來完成評估。
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