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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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上海二手房降溫新盤熱銷 高端市場(chǎng)冰火兩重天
2015-09-28 09:34 點(diǎn)擊：638 次 作者： 來(lái)源：

  9月中旬上海樓市新房成交面積環(huán)比、同比增長(zhǎng)明顯，根據(jù)上海中原研究咨詢部數(shù)據(jù)顯示：9月1日-20日，上海新建商品住宅（不包括配套動(dòng)遷房）成交面積85.42萬(wàn)平方米，環(huán)比、同比分別增長(zhǎng)30.72%、90.79%；均價(jià)29658元/平方米，環(huán)比下滑6.43%，同比增長(zhǎng)13.48%。9月上中旬房?jī)r(jià)環(huán)比上月同期下降主要是中低端項(xiàng)目成交占比較高所致，限價(jià)房和郊區(qū)樓盤成交活躍。不過(guò)，這并不影響高端樓盤的成交。

  “金九”如期而至

  高端和中低端一手房熱銷

  與 8月同期相比，9月中低端樓盤交易旺盛，高端樓盤微幅增長(zhǎng)，而中間段價(jià)位樓盤成交比重收窄。9月上中旬，單價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以上的樓盤成交比重為 6.02%，比上月同期增長(zhǎng)0.18%；單價(jià)3萬(wàn)/平方米以下的樓盤成交占比72.82%，比上月同期增長(zhǎng)8.41%；而3.1萬(wàn)-6萬(wàn)元/平方米樓盤成交占比為21.16%，比上月同期減少5.59%。

  9月中上旬，單價(jià)在10萬(wàn)元/平方米以上的高端樓盤共成交了23套，其中徐匯衡山路板塊的“嘉御庭”成交最為火爆，成交11套，均價(jià)10.18萬(wàn)元/平方米； 其次是盧灣淮海中路板塊的“茂名公館”成交了4套，均價(jià)12.75萬(wàn)元/平方米；閘北不夜城板塊的“蘇河灣華僑城廣場(chǎng)（T2樓）”單價(jià)最高，交易了1套單價(jià)15.55萬(wàn)元/平方米的房源。唯一成交的一個(gè)高端別墅項(xiàng)目是浦東北蔡板塊的“寶華海尚郡庭”，共成交了2套獨(dú)立別墅，單套面積在400平方米以上，均價(jià)達(dá)13.51萬(wàn)元/平方米。

  專家觀點(diǎn)：

  上海中原研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理龔敏表示：從9月上中旬的成交量來(lái)看，預(yù)示著整個(gè)“金九”到來(lái)已經(jīng)沒(méi)有懸念，從供應(yīng)來(lái)看，住宅供應(yīng)面積達(dá)128萬(wàn)平方米，是8月的3.15倍，比去年同期增長(zhǎng)76.29%，充足的供應(yīng)量也預(yù)示著10月交易繼續(xù)保持旺盛的格局。9月上中旬高端項(xiàng)目上市量速度加快，上周高端公寓供應(yīng)了3例，上市面積13萬(wàn)平方米，其中閘北不夜城板塊的“新湖青藍(lán)國(guó)際一期”和閔行金虹橋板塊的“虹橋榮信苑”都是全新項(xiàng)目，這些新盤項(xiàng)目入市有望推動(dòng)10月及以后高端住宅的成交繼續(xù)保持一定熱度。

  另外，一些中高端項(xiàng)目上市體量也不少，如上周浦東花木板塊上市的“陸家嘴梧桐公寓”體量達(dá)13萬(wàn)平方米。不過(guò)，從售樓處獲知的消息是開(kāi)盤時(shí)間尚不確定，預(yù)計(jì)會(huì)在10月底，實(shí)際上很多項(xiàng)目即便取得了預(yù)售許可證，但開(kāi)盤時(shí)間和報(bào)價(jià)仍會(huì)按照其房屋預(yù)定情況而定，這也為11月、12月份樓市行情繼續(xù)熱銷打下了基礎(chǔ)。

  房東跳價(jià)成阻力

  高端二手房成交縮水兩成多

  據(jù)中原地產(chǎn)研究部數(shù)據(jù)顯示，進(jìn)入9月，二手住宅市場(chǎng)每周交易量保持在8000套以上，“金九”成色不錯(cuò)。但與一手高端住宅銷量攀升相比，二手高端住宅交易量比8月同期縮水兩成多，市場(chǎng)行情和期待有較大落差。

  據(jù)上海中原地產(chǎn)陸家嘴多家分行經(jīng)理介紹，9月該地區(qū)高端住宅成交情況并沒(méi)有如市場(chǎng)期待的那樣出現(xiàn)熱銷場(chǎng)面，相反還有降溫的跡象。來(lái)客量和帶看量比8月減少 2-3成。掛牌方面也不太積極，一般來(lái)說(shuō)一個(gè)小區(qū)，比如仁恒濱江園一般會(huì)有七八套房源掛牌，但9月份只有五六套新增房源，而且掛牌價(jià)有3%-5%的上漲。比如近期掛牌的仁恒濱江園的3房戶型，總價(jià)都在1100萬(wàn)元以上，而上月相同戶型還掛出過(guò)不到1千萬(wàn)元的價(jià)格。由于目前掛牌房源總價(jià)都在1000萬(wàn) -2000萬(wàn)元，去化難度加大，導(dǎo)致銷量和8月同期相比下滑1-2成。

  據(jù)上海中原地產(chǎn)古北多家分行經(jīng)理介紹，進(jìn)入9月，買家數(shù)量和上月基本持平，但受到掛牌房源嚴(yán)重不足影響，成交量比上月下滑有3成以上。比如交易比較活躍的古北瑞仕花園，9月新增掛牌還不足十套，而且掛牌的都是3房以上的大戶型。除去位置不好的之外，還有不能看房的，真正能賣的不足5套。另外，樓市持續(xù)向好，一些房東動(dòng)不動(dòng)就跳價(jià)，而且幅度30萬(wàn)元起。比如近期有套古北瑞仕花園的3房，房東掛牌從1200萬(wàn)元，后來(lái)有三四組客戶看過(guò)后馬上要求加到1250萬(wàn)元。整個(gè)古北從4、5月份開(kāi)始量?jī)r(jià)齊升，累計(jì)到現(xiàn)在差不多單價(jià)漲了1 萬(wàn)元/平方米，而現(xiàn)在市面絕大部分是大戶型，總價(jià)就很可觀了。

  專家觀點(diǎn)：

  上海中原地產(chǎn)研究咨詢部高級(jí)經(jīng)理盧文曦表示：二手高端住宅成交量下挫是由多方面因素造成的。首先，上半年高端住宅成交勢(shì)頭強(qiáng)勁，拋出或是置換的房源釋放得比較充分，后續(xù)力量接續(xù)遇到障礙。其次，二手高端住宅價(jià)格漲幅比較可觀，自“3·30”政策后，一些區(qū)域累計(jì)漲幅達(dá)到20%，不少買家看著房?jī)r(jià)快速上漲，心理接受度有限，放緩入市腳步。最后，房東盲目跟風(fēng)漲價(jià)，出售誠(chéng)意度不夠。從賣方角度出發(fā)總想賣個(gè)高價(jià)，但有些房東不是根據(jù)物業(yè)類型以及市場(chǎng)行情來(lái)定價(jià)，對(duì)后市盲目樂(lè)觀，定價(jià)過(guò)于隨性。

  根據(jù)房企的推盤計(jì)劃，很多一手高端住宅將在9月末和10月份集中入市。屆時(shí)，市場(chǎng)選擇面將擴(kuò)大。房企為了去庫(kù)存，在定價(jià)方面預(yù)計(jì)會(huì)保持很大的親和力。如果房東在價(jià)格方面仍比較堅(jiān)持的話，二手高端住宅市場(chǎng)將處于被動(dòng)局面。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)