法律，治國之重器；良法，善治之前提。
今年全國兩會期間，新中國第一部以法典命名的法律《中華人民共和國民法典（草案）》（以下簡稱“民法典草案”）正提請十三屆全國人大三次會議審議，我國民法典立法迎來歷史時刻。
民法典被稱為社會生活百科全書。值得注意的是，民法典出臺后，我國現(xiàn)行的民法通則、物權法、合同法、擔保法、婚姻法、收養(yǎng)法、繼承法、侵權責任法將被替代不再保留。
黨和國家曾于1954年、1962年、1979年和2001年先后4次啟動民法制定工作。第一次和第二次，由于多種原因而未能取得實際成果。1979年第三次啟動，由于剛剛進入改革開放新時期，制定一部完整民法典條件尚不具備，當時按照“成熟一個通過一個”的工作思路，確定先制定民事單行法律?，F(xiàn)行的繼承法、民法通則、擔保法、合同法就是在這種工作思路下先后制定的。2001年，第九屆全國人大常委會組織起草了《中華人民共和國民法（草案）》，并于2002年12月進行了一次審議。2003年十屆全國人大以來又陸續(xù)制定了物權法、侵權責任法、涉外民事關系法律適用法等。
經(jīng)過努力，我國民事立法逐步形成了比較完備的民事法律規(guī)范體系，為編纂民法典奠定了較好的制度基礎、實踐基礎、理論基礎和社會基礎。黨的十八大以來，全面依法治國被擺在突出位置，因此，編纂民法典具有重大而深遠的意義。
這部正在提請審議的民法典草案共7編、1260條，各編依次為總則、物權、合同、人格權、婚姻家庭、繼承、侵權責任以及附則。其中，中國房地產(chǎn)報記者梳理發(fā)現(xiàn)，民法典草案共有以下方面的調(diào)整涉及社會普遍關注的住房與居住問題：一是針對此前熱議的公維基金使用問題做出規(guī)定；二是針對物業(yè)領域突出問題增加規(guī)定了物業(yè)合同；三是規(guī)定住宅建設用地期滿可自動續(xù)期；四是增加規(guī)定“居住權”；五是在租購同權基礎上，增加規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先承租權。
公維基金難啟動怎么辦？
降低業(yè)主共同管理事項與表決比例
公維基金本是小區(qū)業(yè)主為了維修養(yǎng)護小區(qū)內(nèi)的共用設施、設備及公共區(qū)域而交納的款項。但過去幾年，業(yè)主維修電梯卻發(fā)現(xiàn)公維基金但遲遲得不到審批，物業(yè)公司通知業(yè)主簽字啟動使用公維基金時間過長，物業(yè)公司冒充業(yè)主簽字使用公維基金，部分城市公維基金使用比例與效率低下，這些現(xiàn)象時有發(fā)生。
公維基金能不能動，什么時候動，如何動，業(yè)主們很是關注。
對此，民法典草案針對近年來群眾普遍反映業(yè)主大會成立難、公共維修資金使用難等問題，并結(jié)合此次新冠肺炎疫情防控工作，在現(xiàn)行物權法規(guī)定的基礎上，進一步完善了業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權制度：一是明確地方政府有關部門、居民委員會應當對設立業(yè)主大會和選舉業(yè)主委員會給予指導和協(xié)助。二是適當降低業(yè)主共同決定事項，特別是使用建筑物及其附屬設施維修資金的表決門檻，并增加規(guī)定緊急情況下使用維修資金的特別程序。
另外，此次草案還完善了公共維修資金使用的表決程序，降低通過這一事項的表決要求，將草案第七十三條規(guī)定的應當經(jīng)參與表決的業(yè)主專有部分面積和人數(shù)占比“雙過四分之三”同意，修改為“雙過半”同意。
這樣的修改，增加了業(yè)主大會通過啟動公維基金的效率。
小區(qū)管理混亂怎么辦？
專門新增物業(yè)合同一章
物業(yè)服務缺乏監(jiān)管有的甚至形同虛設；物業(yè)公司進入社區(qū)時缺乏競爭機制，導致服務質(zhì)量難以提升；物業(yè)公司以盈利為導向但不注重服務態(tài)度，缺乏服務意識。這些是全國各地業(yè)主時常遇到的鬧心事情。盡管房地產(chǎn)業(yè)大型開發(fā)商都在進軍物業(yè)，有的已經(jīng)形成規(guī)模并走上資本市場，但早年建立的老舊小區(qū)或者不具備物業(yè)管理條件的中小型房企所開發(fā)的物業(yè)，還存在冰山下的暗流。就連娛樂明星李榮浩都吐槽小區(qū)物業(yè)無視車庫衛(wèi)生與管理。
針對物業(yè)行業(yè)亂象，民法典草案專門新增物業(yè)服務合同一章予以規(guī)范。為適應現(xiàn)實需要，在現(xiàn)行合同法規(guī)定的買賣合同、贈與合同、借款合同、租賃合同等15種典型合同的基礎上，民法典草案第二分編增加了4種新的典型合同，其中就包括針對物業(yè)服務領域的突出問題，增加規(guī)定了物業(yè)服務合同。
比如民法典草案合同編規(guī)定，物業(yè)服務合同終止，原物業(yè)服務人應當在約定期限或者合理期限內(nèi)退出物業(yè)服務區(qū)域，將物業(yè)服務用房、相關設施、物業(yè)服務所必需的相關資料等交還給業(yè)主委員會，配合新物業(yè)服務人做好交接工作，并如實告知物業(yè)的使用和管理狀況。
另外，針對物業(yè)費開支對業(yè)主來說是一筆“糊涂賬”、不知情的問題，民法典草案規(guī)定：物業(yè)服務人應當定期將服務的事項、負責人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標準、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。
住宅用地70年期滿怎么辦？
自動續(xù)期費用按法律繳納或減免
住宅用地70年期滿后怎么辦曾一度引發(fā)熱議。
根據(jù)《物權法》規(guī)定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續(xù)期。尚在審議的民法典（草案）在規(guī)定“住宅建設用地使用權期限屆滿的，自動續(xù)期”的基礎上，進一步規(guī)定“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。
住宅土地使用權期限為70年，根據(jù)統(tǒng)計，盡管從上世紀80年代出讓土地開始，也還未出現(xiàn)住宅土地使用權到期的情形，但近幾年各地還是陸續(xù)出現(xiàn)一些住宅土地使用年限到期的案例。不過，目前法律及行政法規(guī)對于住宅土地使用權到期后是否繳納費用及如何繳納費用上也還沒有明確的規(guī)定。
中低收入群體住房問題怎么辦？
無償設立居住權
“讓全體人民住有所居”是十九大報告提出的目標，但是近年來中低收入群體的住房和租賃問題時得不到保障。
對此，為貫徹黨的十九大提出的加快建立多主體供給、多渠道保障住房制度的要求，民法典草案增加規(guī)定“居住權”這一新型用益物權，明確居住權原則上無償設立，居住權人有權按照合同約定或者遺囑，經(jīng)登記占有、使用他人的住宅，以滿足其穩(wěn)定的生活居住需要。
民法典草案增加的“居住權”，規(guī)定居住權人有權按照合同約定，對他人的住宅享有占有、使用的用益物權，以滿足生活居住的需要。設立居住權，當事人應當采用書面形式訂立居住權合同。應當向登記機構申請居住權登記。居住權自登記時設立。
另外，民法典草案規(guī)定，居住權無償設立，但是當事人另有約定的除外。居住權不得轉(zhuǎn)讓、繼承。設立居住權住宅不得出租，但是當事人另有約定的除外。居住權期限屆滿或者居住權人死亡的，居住權消滅。居住權消滅的應當及時辦理注銷登記。
房東要轉(zhuǎn)租滿租期房子怎么辦
房屋承租人有優(yōu)先承租權
近年來，我國不斷發(fā)展多層次住房體系，并加大力度部署住房租賃時長，解決大城市新市民的租房問題。房地產(chǎn)企業(yè)和資本市場也相繼逐鹿住房租賃市場。
但是，在大城市部分地區(qū)租房緊缺的情況下，租客的利益時有得不到保障。甚至租房快到期時但卻想續(xù)租的租客，還遭遇房東各種比如漲價轉(zhuǎn)租為名的刁難，不得不得搬離。
對此，民法典草案為落實黨中央提出的建立租購同權住房制度的要求，保護承租人利益，增加規(guī)定房屋承租人的優(yōu)先承租權。
來源：中房報 作者：中房報
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