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市場動態(tài)

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突出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)加大監(jiān)管 明年商品房銷售面積恐現(xiàn)零增長
2016-12-05 08:43 點(diǎn)擊：396 次 作者： 來源：

  今年中央經(jīng)濟(jì)工作會議召開在即，明年經(jīng)濟(jì)工作的重點(diǎn)在何處？

  近日，針對明年經(jīng)濟(jì)形勢及工作重點(diǎn)等話題，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者（以下簡稱NBD）專訪了瑞銀亞洲經(jīng)濟(jì)研究聯(lián)席主管、中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤。

  “隨著新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，明年房地產(chǎn)投資和建設(shè)會有一些溫和的向下調(diào)整，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動力度減弱。明年經(jīng)濟(jì)增速可能在今年基礎(chǔ)上繼續(xù)放緩。”汪濤說。

  連續(xù)三個(gè)季度實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)6.7%的增速后，10月28日的政治局會議曾提及“抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”。在汪濤看來，當(dāng)前穩(wěn)增長壓力緩解之際，中央更強(qiáng)調(diào)抑制泡沫和防范風(fēng)險(xiǎn)，對于突出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)會加強(qiáng)監(jiān)控力度，但這不會使貨幣政策大幅轉(zhuǎn)向，而財(cái)政政策會進(jìn)一步發(fā)力以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長。

  ●樓市調(diào)整會降低經(jīng)濟(jì)增速嗎？

  NBD：中國經(jīng)濟(jì)多項(xiàng)指標(biāo)都在企穩(wěn)向上，經(jīng)濟(jì)回暖跡象明顯，您如何看待今年的經(jīng)濟(jì)形勢，對明年有何預(yù)期？

  汪濤：今年經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)，下半年回升尤其明顯，全年實(shí)現(xiàn)6.7%的經(jīng)濟(jì)增速應(yīng)該沒有問題。實(shí)現(xiàn)這一增速有相當(dāng)程度是因?yàn)榛A(chǔ)設(shè)施建設(shè)和財(cái)政政策發(fā)力。中國經(jīng)濟(jì)的潛在增速是在逐漸下調(diào)的，我預(yù)計(jì)2017、2018年經(jīng)濟(jì)增速會比今年的6.7%略有下滑，但即便下滑至6%也沒有太大風(fēng)險(xiǎn)。

  明年房地產(chǎn)投資和建設(shè)會有一些溫和的向下調(diào)整，房地產(chǎn)對經(jīng)濟(jì)增長的拉動力度將減弱?；A(chǔ)設(shè)施今年發(fā)力很猛，估計(jì)明年還會繼續(xù)，但可供投資的公共項(xiàng)目日漸有限，同時(shí)考慮到房地產(chǎn)的支撐因素減弱，估計(jì)明年基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)會略有減速。另外，政府強(qiáng)調(diào)防風(fēng)險(xiǎn)和結(jié)構(gòu)性改革，在經(jīng)濟(jì)潛在增速下降的時(shí)候，政府也會適度允許經(jīng)濟(jì)增速回落。

  NBD：您談到明年房地產(chǎn)市場對經(jīng)濟(jì)增長形成拖累，請具體談一下這個(gè)情況。

  汪濤：今年商品房銷售強(qiáng)勁，而新開工和建設(shè)活動好轉(zhuǎn)相對滯后，因此各線城市庫存均明顯下降，支撐房價(jià)上漲。不過，今年強(qiáng)勁的房地產(chǎn)銷售透支了部分未來需求，同時(shí)房地產(chǎn)調(diào)控措施不斷出臺，這意味著未來房地產(chǎn)活動很可能走弱，銷售也會有明顯回落。

  今年1~10月，商品房銷售面積同比增長26.8%，我估計(jì)明年銷售面積會是零增長。另外，房地產(chǎn)建設(shè)和投資滯后于銷售反彈、增速也較為溫和，短期內(nèi)其增長勢頭或可再持續(xù)一段時(shí)間，我估計(jì)明年房地產(chǎn)新開工增速會在0~2%或2%~ 3%的范圍。房地產(chǎn)建設(shè)量回調(diào)不僅會拖累房地產(chǎn)投資，建材、工程機(jī)械、交通運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)品需求也會遭受沖擊，進(jìn)而拖累工業(yè)和采礦業(yè)的生產(chǎn)和投資。

  NBD：10月下旬的中央政治局會議再次提出“注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)”，如何評價(jià)當(dāng)前的泡沫程度，風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)有哪些？

  汪濤：中央政治局會議對貨幣政策的定調(diào)是在保持流動性合理充裕的同時(shí)，注重抑制資產(chǎn)泡沫和防范經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)。我認(rèn)為這主要就是針對前幾個(gè)月房地產(chǎn)價(jià)格的大幅上漲。

  風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)一方面體現(xiàn)在居民購房的杠桿率在提升。一些房地產(chǎn)企業(yè)拿地積極，土地價(jià)格上漲迅速，給房地產(chǎn)市場一個(gè)非常強(qiáng)的高價(jià)拉升信號。價(jià)格攀升給居民購房造成恐慌心理，在此過程中會加劇對杠桿的依賴。除了正規(guī)的銀行貸款之外，房產(chǎn)中介及其他影子銀行信貸也積極為購房者提供信貸。雖然監(jiān)管層禁止房地產(chǎn)開發(fā)商使用銀行貸款繳納土地出讓金，但據(jù)報(bào)道，開發(fā)商利用影子銀行信貸、發(fā)債來支付土地出讓金的情況可能較為普遍，因此需要有針對性的調(diào)控適時(shí)出手。

  另一方面，雖然最近增長企穩(wěn)，但更令投資者擔(dān)憂的是杠桿率擴(kuò)張的速度及其日漸減弱的效力。近年來流向房地產(chǎn)和產(chǎn)能過剩的工業(yè)企業(yè)等非生產(chǎn)性部門的債務(wù)規(guī)模越來越大，導(dǎo)致投資回報(bào)率下降。效率低下的國企和“僵尸”企業(yè)占用金融資源的比例也偏大。

  ●樓市調(diào)整力度難超前兩年

  NBD：抑制泡沫和防風(fēng)險(xiǎn)可能有哪些方式？

  汪濤：我預(yù)計(jì)M2增速可能會有所調(diào)整，今年是13%，估計(jì)明年會在11%到12%左右。受美國利率上行等因素影響，銀行間利率和債券市場利率會不會再往下走值得觀察，最近一段時(shí)間已經(jīng)開始上行趨勢，明年的利率水平可能會比今年高一些。另外在影子信貸、理財(cái)方面會有新的規(guī)定，對投機(jī)性的行為會有一些管制措施。例如可能會在房地產(chǎn)開發(fā)商借貸資金購地的行為、首付貸行為等突出風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)加大監(jiān)管。

  NBD：在抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)的背景下，房地產(chǎn)調(diào)控政策是否會繼續(xù)加碼？

  今年房地產(chǎn)建設(shè)和投資的回暖緩慢且溫和，下行的空間很小。決策層并不希望房地產(chǎn)市場大幅調(diào)整，拖累增長，因此到目前為止的房地產(chǎn)調(diào)控措施整體較為溫和，并且特別強(qiáng)調(diào)因城施策。因此本輪房地產(chǎn)市場調(diào)整幅度不會超過2014~2015年。此外，過去兩三年多個(gè)房地產(chǎn)相關(guān)行業(yè)都出現(xiàn)了深度調(diào)整和明顯去庫存，這應(yīng)有助于限制這些行業(yè)的下跌空間。

  NBD：未來房價(jià)走勢會如何呢？

  汪濤：2015年，中國非農(nóng)就業(yè)占整體就業(yè)比例接近72%，如果再加上沒計(jì)算在內(nèi)的部分農(nóng)民工，可能接近80%。從基本面來看，我國住房自有率高、且城鎮(zhèn)化速度在放緩，應(yīng)無法支撐銷售如此強(qiáng)勁的增長。隨著城鎮(zhèn)化放緩、投資性需求下跌，而且住房需求被提前透支的影響趨于明顯，我們預(yù)計(jì)房地產(chǎn)市場將繼續(xù)緩慢調(diào)整。雖然居民仍有空間加杠桿，而且也有可能會重新將金融資產(chǎn)調(diào)配至房地產(chǎn)，但這將很大程度上取決于居民對房價(jià)的預(yù)期，而房價(jià)預(yù)期已經(jīng)開始轉(zhuǎn)弱。

  ●明年財(cái)政政策將發(fā)力穩(wěn)增長

  NBD：您預(yù)計(jì)未來經(jīng)濟(jì)增速繼續(xù)放緩，那么未來是否仍面臨穩(wěn)增長的壓力？穩(wěn)增長政策和防風(fēng)險(xiǎn)政策如何協(xié)調(diào)？

  汪濤：“十三五”規(guī)劃里提到5年創(chuàng)造5000萬的城鎮(zhèn)就業(yè)，5.5%到6.0%的經(jīng)濟(jì)增速都能實(shí)現(xiàn)這個(gè)目標(biāo)。雖然中央強(qiáng)調(diào)抑泡沫、防風(fēng)險(xiǎn)，但是我認(rèn)為這并不意味著宏觀政策會完全轉(zhuǎn)向。宏觀政策一直強(qiáng)調(diào)平衡協(xié)調(diào)，一方面要做好穩(wěn)增長的支撐，另一方面也不能過度放松，要抑制資產(chǎn)泡沫和防風(fēng)險(xiǎn)。

  因此，我估計(jì)明年貨幣信貸政策會略有收緊，但不會大幅轉(zhuǎn)向，同時(shí)在穩(wěn)增長上會更多依靠財(cái)政政策發(fā)力。

  中國目前仍有相當(dāng)大的財(cái)政空間穩(wěn)增長。中國的財(cái)政刺激大多來自準(zhǔn)財(cái)政渠道。當(dāng)前政府整體債務(wù)水平依然可控，且多種準(zhǔn)財(cái)政渠道的運(yùn)用使部分融資體現(xiàn)在企業(yè)和政策性銀行的資產(chǎn)負(fù)債表上，而不是各類政府債務(wù)。另外，得益于專項(xiàng)建設(shè)債發(fā)行和央行抵押補(bǔ)充貸款（PSL）規(guī)模擴(kuò)大的資金支持，政策性銀行和PPP模式將在提供準(zhǔn)財(cái)政融資方面發(fā)揮更加重要的作用。

  NBD：當(dāng)前CPI和PPI都呈現(xiàn)上升趨勢，您如何看待通脹壓力？

  汪濤：明年壓力不會很大，PPI從9月份開始轉(zhuǎn)正，明年P(guān)PI平均會是正的，但是平均下來可能不會超過2%，PPI的上漲絕大部分來自原材料價(jià)格的上漲，包括煤價(jià)。而目前原材料價(jià)格迅猛上漲的勢頭不會在明年全年持續(xù)，明年二季度甚至更早，價(jià)格就可能出現(xiàn)向下的壓力。另外豬肉價(jià)格從今年見頂以后已經(jīng)開始回落，明年不會很快反彈，這也是有利于消費(fèi)市場穩(wěn)定的一個(gè)因素。

  當(dāng)然，明年油價(jià)預(yù)計(jì)將會上行，這對CPI和PPI都有一定的上行壓力，人民幣匯率波動對進(jìn)口原材料價(jià)格上行也會有一定壓力。考慮到這些因素，明年CPI仍有上行空間，目前的預(yù)測是平均2.1%，比今年的1.9%略高，但應(yīng)該不會帶來貨幣政策必須為此明顯緊縮的結(jié)果，貨幣政策仍然保持穩(wěn)健，不過可能帶有略緊的偏向。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)