青島，除了蝦多，還是個產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)聚集的地方。經(jīng)歷了2012年的大面積拿地，2013年、2014年的快速建設后，如今青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是否迎來了發(fā)展的高峰期？
以定位為青島門戶、北部副中心的城陽區(qū)為例。經(jīng)過爆發(fā)式的快速聚集，現(xiàn)如今僅城陽區(qū)就有至少6個少則20億元，多則上百億元的大盤已經(jīng)或正在登陸陸域面積368.3平方公里的城陽區(qū)。隨著項目的推進，“體大量多”、同質(zhì)化、招商落地等諸多亟須清晰認識問題也隨之而來。
“青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量比較大，未來可能要面臨銷售和租賃的壓力?！边@是2014年初業(yè)內(nèi)專家對青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的置評。最新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，青島市城陽區(qū)商業(yè)、辦公類成交量、價格、批準預售量紛紛同比下跌，與此同時庫存量同比、環(huán)比增長。以2015年平均月銷售速度計算，青島城陽區(qū)新建商品房商業(yè)辦公庫存預計銷售周期為100個月，同比2014年增加了29個月。
受訪專家指出，隨著一些分期建設的園區(qū)項目的推進，未來近幾年還將會有大量寫字樓等辦公類用房、商鋪出現(xiàn)，庫存還會添壓。
園區(qū)扎堆 “體大量多”
據(jù)了解，青島市產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目主要集中在“一谷兩區(qū)”，即藍色硅谷核心區(qū)、西海岸經(jīng)濟新區(qū)以及紅島經(jīng)濟區(qū)。目前在建、在售的產(chǎn)業(yè)園區(qū)包括青島光谷軟件園、招商藍灣網(wǎng)谷、科創(chuàng)慧谷、青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園、總部基地以及偉東藍色硅谷等多個項目。
以定位為青島門戶、北部副中心的城陽區(qū)為例：《青島市城陽區(qū)發(fā)展規(guī)劃 （2012~2030）》提出了“兩心三軸、兩區(qū)一帶、六組團”的總體空間布局結(jié)構(gòu)。并將成為青島門戶、北部副中心、總部商務城、先進制造業(yè)基地和生態(tài)宜居新城作為城陽區(qū)城市功能的新定位。
以轉(zhuǎn)型為契機，2012年前后多個企業(yè)大面積拿地，建園動作在城陽區(qū)噴井式爆發(fā)。目前，城陽區(qū)已有青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園、天安數(shù)碼城、首創(chuàng)空港國際中心、青島總部基地等至少6個在建的大型總部園區(qū)項目。這些項目多以獨棟寫字樓、高層寫字樓、孵化器用地、商鋪等為主，部分項目配建住宅。
據(jù)了解，各個園區(qū)資金投入少則20億元，多則上百億元。其中，青島總部基地項目投資110億元、首創(chuàng)空港國際中心投資20億元、天安數(shù)碼城項目投資100億元、青島廣告文化產(chǎn)業(yè)園項目投資48億元以及招商·LAVIE公社投資20億元。園區(qū)“體大量多”，密集分布“聚人建城”?！吨袊?jīng)營報》記者根據(jù)媒體報道資料統(tǒng)計，青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園建筑面積70萬平方米，項目建成后，可入駐企業(yè)2000余家，吸納高端人才3萬余人。青島天安數(shù)碼城，總建筑面積近32萬平方米，全部建成后，可入駐創(chuàng)新型科技企業(yè)1500家。首創(chuàng)空港國際中心總建筑面積約23.9萬平方米，大約可以容納大、中、小型企業(yè)共200家。青島總部基地占地約2400畝，建筑面積約260萬平方米，可容納近2000家企業(yè)總部入駐。日前，記者實地走訪了青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園、青島天安數(shù)碼城、首創(chuàng)空港國際中心等園區(qū)后發(fā)現(xiàn)，以青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園為中點，左右距離天安數(shù)碼城和首創(chuàng)空港國際中心僅十幾分鐘的公交路程。而青島總部基地與首創(chuàng)空港國際中心僅一條馬路之隔。
“城陽區(qū)的產(chǎn)業(yè)項目聚集，和城陽區(qū)整個產(chǎn)業(yè)規(guī)劃有關(guān)系。此類區(qū)域整體上會從過去的制造業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)變?yōu)榭偛拷?jīng)濟為主的商務區(qū)?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴躍進分析稱，青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)力度較大，和青島較好的工業(yè)基礎(chǔ)有關(guān)系。而從目前各大房企的城市進入策略來看，基本上也比較偏好濱海城市。而對于青島城市而言，地方政府也希望加快導入新型產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商，進而做大產(chǎn)業(yè)項目。
青島市工商聯(lián)房地產(chǎn)行業(yè)聯(lián)盟秘書長、青島市生產(chǎn)力學會副秘書長龍江曾接受媒體采訪時表示，青島市政府在發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及批地等方面都表現(xiàn)出過激的特點，使得園區(qū)數(shù)量與體量出現(xiàn)明顯的大幅增長。而在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)助推產(chǎn)業(yè)升級的過程中，青島本地產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商出現(xiàn)缺位，外地開發(fā)商盲目照搬外地園區(qū)模式的情況不在少數(shù)，對青島本地特色以及當?shù)厥袌鲂枨笾匾暡蛔恪?/FONT>
上述規(guī)劃顯示，到2030年，城陽區(qū)規(guī)劃人口180萬人（2013年該區(qū)總?cè)丝?8.15萬），規(guī)劃建設用地201.3平方公里。
園區(qū)“冷靜” 庫存承壓
九月中旬，記者走訪上述幾個園區(qū)時發(fā)現(xiàn)，人氣不高、企業(yè)入駐率較低、入駐商鋪盈利不佳等是普遍現(xiàn)象。
“咱們園區(qū)可容納3.5萬人辦公，剛開盤，已經(jīng)售出去大半了，現(xiàn)在園區(qū)大概入駐2000人左右，入駐率達到百分之三四十?！庇浾咭灶A買寫字樓者身份走訪首創(chuàng)空港國際中心售樓處時，其中一位客戶經(jīng)理告訴記者。
多位在青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園工作的員工告訴記者，該園企業(yè)入住率僅三分之一左右。同時有知情者告訴記者，從開盤至今一年多時間，該園區(qū)目前出售產(chǎn)品不到一半，有的即使賣出去了也都空著招租。記者在園區(qū)內(nèi)也看到，貼著招租告示的商鋪、寫字間隨樓可見。
同時園內(nèi)餐飲商鋪也處于賠錢保本狀態(tài)。一位園內(nèi)剛開業(yè)不久的餐飲店鋪工作人員透露，園內(nèi)入駐企業(yè)本就不多，幾家飯鋪分流之后，目前店內(nèi)營業(yè)處于賠錢狀態(tài)。現(xiàn)在力求保本，希望不久后能得到改善。
相比之下，地理位置相對偏邊的青島天安數(shù)碼城更顯“冷靜”。來到園區(qū)記者看到，園內(nèi)多棟樓體已建成，部分工人正在為后期完善施工。馬路對面有大片雜草叢生的地，據(jù)了解，該地是待其后期工程開發(fā)建設的用地。售樓處的銷售人員介紹沙盤時告訴記者，除高層寫字樓外，一期共建獨棟辦公樓16棟，目前（截至9月中旬）僅售出4棟。
記者分別向相關(guān)企業(yè)核實上述銷售等信息，但未得到回應。據(jù)了解，坐落在城陽區(qū)的上述園區(qū)項目多以獨棟寫字樓、高層寫字樓、孵化器用地、商鋪等為主，部分配有住宅。
“青島的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)量比較大，未來可能要面臨銷售和租賃的壓力?！边@是2014年初業(yè)內(nèi)專家對青島產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的置評。
青島市城陽區(qū)城市規(guī)劃局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年前三季度，青島市城陽區(qū)商業(yè)、辦公類成交量、價格、批準預售量紛紛同比下跌，與此同時庫存量同比、環(huán)比增長。
具體數(shù)據(jù)來看，2015年1~9月份，城陽區(qū)的商品房商業(yè)、辦公類成交量1585套，同比減少22.57%；面積15.08萬平方米，同比減少 23.20%；金額14.20億元，同比減少31.01%；平均價格9418元/平方米，同比下跌10.17%；批準預售套數(shù)2507套，同比減少 16.27%；批準面積16.98萬平方米，同比減少69.89%。
同時，庫存商業(yè)、辦公類12603套，同比增長15.54%，環(huán)比增長 0.49%；庫存商業(yè)、辦公類面積168.75萬平方米，同比增長9.71%，環(huán)比增長0.79%。以2015年平均月銷售速度計算，新建商品房商業(yè)辦公庫存預計銷售周期為100個月，同比2014年增加了29個月。
業(yè)內(nèi)觀察人士指出，隨著產(chǎn)業(yè)園區(qū)后續(xù)工程的進行，未來幾年還會有大量寫字樓等辦公類用房、商鋪出現(xiàn)，庫存還會添壓。
據(jù)悉，青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園分三期建設,目前僅建成一期投入使用。天安數(shù)碼城也分多期建設，目前僅建成一期。而首創(chuàng)空港國際中心分兩期建設，目前已基本全部建成。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，青島的工業(yè)基礎(chǔ)較好，青島市政府也在極力將青島從制造業(yè)總部轉(zhuǎn)型升級為商務園區(qū)總部。由于青島市場的特殊性，決定了其對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場有一定的投資需求，但并不見得市場剛需強度大，這樣大規(guī)模的產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)從長期看必定會出現(xiàn)過剩。
在同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉看來，從政府規(guī)劃走向來看，規(guī)劃這么多園區(qū)和對周邊的輻射能力、實際的產(chǎn)能和承載能力實際是不匹配的。一些在建和建成的實際是過剩的，實際需求沒這么多。同時又出現(xiàn)同質(zhì)化現(xiàn)象。
記者根據(jù)公開資料不完全統(tǒng)計，僅青島國家廣告產(chǎn)業(yè)園、天安數(shù)碼城、首創(chuàng)空港國際中心、青島總部基地4家園區(qū)規(guī)劃招商總數(shù)已達5700家。
當下，“關(guān)鍵問題不是規(guī)劃是招商落地?！睆埡陚ミM一步指出，最大問題不是沒有土地資源，不是政策支持力度不夠，是能夠給規(guī)劃區(qū)域找到合適的企業(yè)、產(chǎn)業(yè)，企業(yè)或者產(chǎn)業(yè)如何能夠在這座城市落地生根，所在地是否能夠提供一個良好的商業(yè)氛圍，能夠良性循環(huán)發(fā)展。
就上述銷售、招商等相關(guān)情況，記者已致函致電萬科集團、青島天安數(shù)碼城、首創(chuàng)置業(yè)相關(guān)部門或負責人，截至發(fā)稿，未收到回復。
作者：佚名 來源：中房網(wǎng)
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