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數(shù)據(jù)顯示，1-4月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速微幅回落至10.3%，但仍保持相對(duì)高位增長(zhǎng)。其中，住宅投資增速加快，1-4月投資21331億元，增長(zhǎng)14.2%，增速有所加快。
5月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。
數(shù)據(jù)顯示，1-4月，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速微幅回落至10.3%，但仍保持相對(duì)高位增長(zhǎng)。其中，住宅投資增速加快，1-4月投資21331億元，增長(zhǎng)14.2%，增速有所加快。
不過(guò)，盡管總體投資在住房的拉動(dòng)下依然保持高位增長(zhǎng)，但其他房地產(chǎn)關(guān)鍵指標(biāo)多數(shù)出現(xiàn)回落。1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積5412萬(wàn)平方米，同比下降2.1%，重回負(fù)增長(zhǎng)；土地成交價(jià)款2391億元，增長(zhǎng)13.6%，增速回落6.7個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額增速顯著回落，回落幅度分別為2.3及1.4個(gè)百分點(diǎn)。
國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人劉愛(ài)華表示，經(jīng)過(guò)房地產(chǎn)的持續(xù)調(diào)控，在因城施策、因地制宜調(diào)控政策的作用下，房地產(chǎn)領(lǐng)域總體平穩(wěn)。從未來(lái)的發(fā)展來(lái)看，按照中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，繼續(xù)保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，加快建立多主體供應(yīng)、多渠道保障、租購(gòu)并舉的住房制度，同時(shí)加快房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)，在這些政策的作用下，房地產(chǎn)領(lǐng)域有望繼續(xù)保持比較平穩(wěn)的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。
房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)動(dòng)力變化
5月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布了2018年1-4月份全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和銷(xiāo)售情況。
1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速微幅回落至10.3%，但仍保持高位增長(zhǎng)，是2015年2月后首次連續(xù)兩月保持兩位數(shù)增長(zhǎng)。
其中，住宅投資增速加快，1-4月投資21331億元，增長(zhǎng)14.2%，增速提高0.9個(gè)百分點(diǎn)。
易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭接受記者采訪時(shí)表示，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資主要與建安成本和土地購(gòu)置費(fèi)相關(guān)，其中，建安成本是企業(yè)用于房屋建設(shè)工程、土地開(kāi)發(fā)工程的投資額，與開(kāi)工面積、施工面積關(guān)系較大。而土地購(gòu)置費(fèi)是指房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)通過(guò)各種方式取得土地使用權(quán)而支付的費(fèi)用。
其認(rèn)為，今年前四個(gè)月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地購(gòu)置面積同比下降2.1%，重回負(fù)增長(zhǎng)；而土地成交價(jià)款則增長(zhǎng)13.6%，地價(jià)漲幅比較明顯。同時(shí)，新開(kāi)工面積的增速相對(duì)穩(wěn)定，所以地價(jià)的上升是投資增速保持偏高位增長(zhǎng)的主要原因。
實(shí)際上，過(guò)去兩年間，建安工程對(duì)房地產(chǎn)投資的貢獻(xiàn)率明顯下降。招商證券在4月發(fā)布的報(bào)告顯示，2016年建安工程對(duì)房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)率為77.3%。這一數(shù)字在2017年銳減至30.5%，今年前兩月建安工程的貢獻(xiàn)率進(jìn)一步下降至21.2%。相應(yīng)地，土地購(gòu)置費(fèi)的貢獻(xiàn)率逐步走高。
資金方面的壓力也被認(rèn)為是房企在土地市場(chǎng)逐漸理性的一大原因。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，1-4月份，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)到位資金48192億元，同比增長(zhǎng)2.1%，增速比1-3月份回落1個(gè)百分點(diǎn)，在2018年持續(xù)放緩。
其中，國(guó)內(nèi)貸款8637億元，下降1.6%；自籌資金14894億元，增長(zhǎng)4.8%；定金及預(yù)收款14987億元，增長(zhǎng)8.3%。而受到嚴(yán)格政策限制的利用外資與個(gè)人按揭貸款，為17億元與7148億元，分別下降了77.6%和6.7%。
土地市場(chǎng)在2018年可謂火熱。財(cái)政部此前公布的數(shù)據(jù)顯示，1-4月，國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入累計(jì)約1.8萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)40.7%。而中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)則顯示，1-4月，受其檢測(cè)的50大城市土地出讓金合計(jì)達(dá)到11882億，相比2017年同期的7984億，上漲達(dá)到48.8%。
根據(jù)易居研究院計(jì)算的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)。一季度，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)金融環(huán)境指數(shù)連跌8個(gè)季度至-0.48，較去年四季度下降 0.26，較去年同期下降1.35，停留在“偏緊”區(qū)間。
土地市場(chǎng)持續(xù)擴(kuò)張動(dòng)力不足
盡管總體投資依然保持高位增長(zhǎng)，但包括房屋新開(kāi)工面積、銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額、房企到位資金等多項(xiàng)關(guān)鍵指標(biāo)增速均有所回落。
其中，商品房銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額增速回落明顯。1-4月份，商品房銷(xiāo)售面積42192萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)1.3%，增速比1-3月份回落2.3個(gè)百分點(diǎn)。商品房銷(xiāo)售額36222億元，增長(zhǎng)9.0%，增速回落1.4個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅銷(xiāo)售面積與銷(xiāo)售額分別增長(zhǎng)0.4%和9.5%，“量穩(wěn)價(jià)漲”趨勢(shì)明顯。
在東部地區(qū)受到調(diào)控限制、銷(xiāo)售持續(xù)下滑的同時(shí)，中西部地區(qū)依然是拉動(dòng)商品房銷(xiāo)售增長(zhǎng)的主要?jiǎng)恿Α?jù)統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，中部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積11556萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.1%，增速回落1.5個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額7550億元，增長(zhǎng)26.0%，增速回落2.2個(gè)百分點(diǎn)；西部地區(qū)商品房銷(xiāo)售面積11596萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)9.3%，增速回落2.7個(gè)百分點(diǎn)；銷(xiāo)售額7652億元，增長(zhǎng)25.0%，增速回落4個(gè)百分點(diǎn)。
21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者對(duì)比歷史數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，中西部地區(qū)銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額在全國(guó)的占比從去年1-4月的約50%和約36%，上漲到今年同期的55%和42%。
張宏偉指出，中西部地區(qū)的銷(xiāo)售情況相對(duì)較好，既有樓市輪動(dòng)效應(yīng)所帶來(lái)的資金涌入的原因，也有不同區(qū)域調(diào)控政策松緊程度和落實(shí)力度存在差異的原因。東部地區(qū)在此輪調(diào)控中調(diào)控力度最大，執(zhí)行最嚴(yán)，所以銷(xiāo)售影響最大。
實(shí)際上，監(jiān)管層已經(jīng)對(duì)中西部地區(qū)的部分城市房?jī)r(jià)非理性上漲做出回應(yīng)。住建部密集對(duì)成都、太原、西安、?？?、三亞、長(zhǎng)春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽(yáng)、徐州、佛山等12個(gè)樓市熱點(diǎn)城市進(jìn)行約談，并再次強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖、力度不放松。
這也使得這些城市的新一輪調(diào)控密集在近期出臺(tái)。長(zhǎng)沙市住建委在15日發(fā)文嚴(yán)查房企捂盤(pán)。而受到多方關(guān)注的成都則同時(shí)在15日推出了力度空前的《關(guān)于進(jìn)一步完善我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的通知》。
該通知提出，將成都市限購(gòu)對(duì)象由自然人調(diào)整為家庭；戶(hù)籍遷入成都市未滿(mǎn)24個(gè)月的購(gòu)房人，應(yīng)在當(dāng)?shù)胤€(wěn)定就業(yè)并連續(xù)繳納社保12個(gè)月以上方能新購(gòu)住房；父母投靠成年子女入戶(hù)的，不得作為單獨(dú)家庭購(gòu)房等多項(xiàng)政策。
對(duì)此，中國(guó)人民大學(xué)公共管理學(xué)院副院長(zhǎng)嚴(yán)金明表示，相對(duì)樓市，土地市場(chǎng)反應(yīng)往往滯后。在調(diào)控持續(xù)一年、樓市預(yù)期普遍下調(diào)的背景下，土地市場(chǎng)在近期開(kāi)始出現(xiàn)流拍現(xiàn)象，其降溫可能在明年開(kāi)始顯現(xiàn)，后續(xù)將會(huì)對(duì)整體投資增速產(chǎn)生影響。
“土地市場(chǎng)同樣存在輪動(dòng)效應(yīng)”，5月15日，同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉接受采訪時(shí)表示，一二線城市已經(jīng)出現(xiàn)了房地產(chǎn)投資增速下降的情況，今年前4月投資增速之所以保持相對(duì)高位，主要靠三四五線城市的投資表現(xiàn)拉動(dòng)。而隨著調(diào)控進(jìn)一步深入到這些城市，當(dāng)?shù)氐耐恋厥袌?chǎng)也會(huì)趨于理性，土地成本在房地產(chǎn)投資中的比例會(huì)出現(xiàn)適度下降，整個(gè)房地產(chǎn)投資增速將在二、三季度出現(xiàn)增速回落的趨勢(shì)。
作者：中房網(wǎng) 來(lái)源：中房網(wǎng)
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