白銀時代

  房地產(chǎn)市場“白銀時代”、“白銀十年”等類似說法，近期頻頻被提起，成為2014年度房地產(chǎn)業(yè)界、乃至經(jīng)濟界的流行詞。2014年，樓市步入了“白銀時代”，這句話源于萬科總裁郁亮。他表示，“黃金時代”如少年青春期，而步入“白銀時代”即進入壯年期，行業(yè)將會更加成熟。但“白銀時代”跟“黃金時代”相比，毛利下降，競爭壓力大，庫存壓力大，地價高。

  在今年經(jīng)濟進入盤整期的新常態(tài)后，樓市邁入“白銀時代”。同時，隨著住宅市場的不斷發(fā)展與成熟，購房者在服務方面也提出了越來越多的需求。在此契機下，各大房企積極謀求轉型和升級，多個房企紛紛涉足服務領域，由“開發(fā)商”轉向“服務商”，在樓市“新常態(tài)”下謀求新的增長點。

  隨著房地產(chǎn)市場進入“白銀時代”，房企的利潤逐漸下滑，另外，隨著住宅市場的不斷成熟，一些業(yè)內(nèi)人士判斷，未來的主流消費群體將會由80后、90后構成，其消費觀念、行為都將導致未來市場發(fā)生巨變，房企之前僅靠規(guī)模增長已難以滿足企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的需求。業(yè)內(nèi)普遍認為，房地產(chǎn)進入新常態(tài)，過去的爆發(fā)式發(fā)展遇到市場瓶頸，高地價遇到市場的房價低漲幅，房企的利潤率明顯被攤薄；而物業(yè)服務是朝陽產(chǎn)業(yè)，也恰好是房企的最容易轉型的方向，目前的競爭相對較小。

  公積金新政

  10月9日，住房城鄉(xiāng)建設部、財政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關于發(fā)展住房公積金個人住房貸款業(yè)務的通知》?！锻ㄖ芬?guī)定：職工連續(xù)足額繳存住房公積金6個月(含)以上，可申請住房公積金個人住房貸款。對曾經(jīng)在異地繳存住房公積金、在現(xiàn)繳存地繳存不滿6個月的，繳存時間可根據(jù)原繳存地住房公積金管理中心出具的繳存證明合并計算。同時，按照支持基本住房消費原則，《通知》強調，住房公積金貸款對象為購買首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的繳存職工，不得向購買第三套及以上住房的繳存職工家庭發(fā)放住房公積金個人住房貸款。同時，《通知》要求，各地要實現(xiàn)住房公積金繳存異地互認和轉移接續(xù)，并推進異地貸款業(yè)務。

  此外，該新政還取消了住房公積金個人住房貸款保險、公證、新房評估和強制性機構擔保等收費項目，以減輕貸款職工負擔。公開資料顯示，申請住房公積金貸款主要涉及二筆費用，分別是評估費和擔保服務費。其中，擔保服務費收費標準按貸款額的3‰收取，最低收費300元。而評估費收費標準，是按抵押物評估價值的3‰收取，最低收費300元，最高收費1500元。

  在央行降息前，多地就已推出公積金新政。據(jù)不完全統(tǒng)計，福州、長沙、濟南、蘇州、南京、武漢、貴陽、長春、成都等30多個城市都對公積金貸款政策進行了不同程度的調整。

  930

  房貸新政

  2014年9月30日，央行和銀監(jiān)會發(fā)布《關于進一步做好住房金融服務工作的通知》。其中，關乎個人按揭貸款的條例最受市場關注。包括：首套房首付比例30%，貸款利率下限是貸款基準利率的0.7倍，以及對擁有一套住房并已結清相應購房貸款的家庭，為改善居住條件再次申請貸款購買商品房，執(zhí)行首套房貸款政策。

  2014年10月9日，中國建設銀行率先實行認貸不認房，支持居民家庭合理的住房貸款需求，對于貸款購買首套自住房的家庭，貸款最低首付款比例為30%，貸款利率下限為貸款基準利率的0.7倍。具體根據(jù)借款人購房情況及其信用記錄、還款能力等因素區(qū)別確定。

  隨著多家銀行跟進，房貸放松進入實質性操作階段。業(yè)內(nèi)認為，新政預示著信貸政策轉向，對提振市場有著至關重要的作用。新政出臺，市場恢復信心的態(tài)勢明顯。從全國范圍來看，市場交易出現(xiàn)整體回升態(tài)勢。數(shù)據(jù)顯示，10月第二周監(jiān)測的41個城市累計成交面積回升明顯，環(huán)比上周累計成交上漲43%。其中33個城市成交環(huán)比上漲，上漲城市超八成。而購房者群體的反應也證實了他們對這一新政的歡迎。改善型買家、學位房買家等對二套房有需求的置業(yè)者都紛紛表示，這是一項利好。

  降息

  中國人民銀行宣布，自11月22日起，金融機構一年期貸款基準利率下調0.4個百分點至5.6%；一年期存款基準利率下調0.25個百分點至2.75%，同時結合推進利率市場化改革，將金融機構存款利率浮動區(qū)間的上限由存款基準利率的1.1倍調整為1.2倍。

  這是繼2012年7月6日之后，中國央行再次采取全面、非對稱性降息。事實上，今年以來，中國經(jīng)濟下行壓力加大，貨幣政策調整動作頻頻，此前央行已于4月25日和6月16日先后實施了兩次定向降準。

  住建部政策研究中心原副主任王玨林表示，央行降息力度很大，直接目的是刺激宏觀經(jīng)濟，間接利好房地產(chǎn)業(yè)，預計會緩和目前樓市低迷態(tài)勢，“降息會緩和開發(fā)商資金鏈壓力，使部分剛需入市，會穩(wěn)住房價，但預計不會大漲?！?/P>

  值得一提的是，隨著貸款利率較大幅度降低，廣大“月供族”的還貸壓力將得到一定程度減輕。以20年100萬元商業(yè)房貸為例，如果按照基準利率計算，購房者可以減少月供234元，合計20年可以減少4萬元的利息支出。

  地王

  房地產(chǎn)行情好壞，可以很明顯地表現(xiàn)在土地市場上。今年土地行情的變化也明顯地反映出樓市行情的走勢。今年上下半年土地市場就分化明顯。數(shù)據(jù)顯示，今年1至6月全國國有土地使用權出讓收入共為21129億元，同比增長26.3%，其中6月份增幅回落至7.3%，較一季度土地出讓金40.3%的增幅明顯下滑。據(jù)相關統(tǒng)計顯示，今年上半年全國20家標桿房企上半年在全國拿地總金額不足1600億元。

  而在下半年，特別是11月份，土地行情就開始逆轉，地王也開始頻頻出現(xiàn)。數(shù)據(jù)顯示，11月，一線城市土地成交建筑面積為686萬平方米，環(huán)比大幅上升112%；成交均價為10269元/平方米，環(huán)比上升20%，同比上升32%。在成交價方面，土地成交均價為2011年以來最高值。

  11月24日，廣州市年內(nèi)最高總地價住宅地紅云涂料化工廠住宅地出讓，盡管是底價成交，但也創(chuàng)下了今年的總價地王。11月26日在上海，陽光城子公司上海富利騰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司以21.08億元競得楊浦區(qū)平?jīng)錾鐓^(qū)03F5-01地塊，樓板價達41078元/平方米，溢價61.41%，刷新了楊浦區(qū)土地最貴單價紀錄。

  而在12月4日，北京也出讓了一宗“地王”級地塊。12月4日北京市國土資源局將現(xiàn)場競拍今年北京土地市場樓面單價最貴的一宗地塊——海淀區(qū)太平莊村2號地，地塊起始價為6億元，競買保證金為2億元，建筑控制規(guī)模為16136平方米。據(jù)測算，起始樓面單價約為3.71萬元每平方米，將是今年北京推出的樓面單價最貴的一宗地塊。

  限購松綁

  一紙“限購令”在今年樓市低迷的大背景下遭遇了挑戰(zhàn)。從4月底開始，各地放松限購的風聲就開始吹起。6月開始，限購松綁的城市開始有增多的趨勢。繼呼和浩特市正式發(fā)文宣布取消限購之后，濟南的賣房宣傳開始“吹風”放開限購，終于從7月10日起也全面松綁，無論是戶籍人口還是非戶籍人口，購買住宅均將不再受到套數(shù)限制。到7月中旬，已有無錫、廈門、寧波、南寧、福州、沈陽等近十個城市對限購政策作出不同程度的調整。而中央層面依然未對市場采取過多干預。

  7月底8月初，多個城市宣布放開限購。7月29日，杭州在醞釀了半年之久后終于公開表示放松限購。第二天，房價連跌36個月的溫州立即跟進，隨后，寧波也宣布正式放開限購。與此前“調整”和“放松”為主的方式相比，這一輪“松綁”的城市大多態(tài)度更加堅決，基本以“全面取消”為主。

  9月22日下午，南京市明確提出，在全市范圍內(nèi)從即日起購房不再需要提供新購住房證明。至此，在南京執(zhí)行了三年半的限購令終成歷史。武漢市房管局于9月23日發(fā)布消息證實取消限購，并于9月24日立即執(zhí)行。9月26日，珠海也宣布放松限購。

  全國46個限購城市中，目前尚未取消或者松綁限購的城市還有5個，包括北京、上海、廣州、深圳四大一線城市以及三亞。

  無理由退房

  回顧2014年房地產(chǎn)市場，在“雙向調控”的基調下各地區(qū)出現(xiàn)不同的去行政化的跡象，而廣州市場則進入去庫存的調整期，市場觀望情緒濃重，在平淡的樓市環(huán)境中，打折、抄底、多少萬抵多少萬、低首付等各種字眼已經(jīng)司空見慣。為了突破市場觀望心態(tài)，打動買家入市，開發(fā)商甚至奠出了“無理由退房”的大招。

  據(jù)了解，本次推出的“無理由退房”政策的是廣州樓盤羅馬家園，旨在購房后至明年5月31日前，如果本物業(yè)產(chǎn)生相關不滿意，購房者可以申請無理由退房。除此之外，羅馬家園項目還推出了“十年免費入住 感恩回饋換房節(jié)”活動，對于此次活動成功換房的業(yè)主可以獲贈10年物業(yè)管理費。

  房地產(chǎn)專家指出，目前由于市場存在觀望情緒，羅馬家園的“無理由退房”政策有效的解決了這一問題，會受到購房者的歡迎。由于最近全國新地王誕生上海，專家還指出，現(xiàn)階段一線城市的核心地段的房價漲勢趨緩，但是降價的可能性很小。

  業(yè)內(nèi)人士分析認為，目前大中城市樓市前景尚不明朗，這樣的購房“無理由退房”對于開發(fā)商而言是一個提高銷售業(yè)績的好方法。至于開發(fā)商這一“無理由退房”的舉措，不管是一種提高自身銷售業(yè)績的銷售手段，還是為了盡快回籠資金舉措，如果能夠得很好的落實，對樓市的穩(wěn)定及購房者的置業(yè)信心都是一個不錯的舉措。

  降價促銷

  2014年樓市的降價促銷可以說是近兩三年來最為瘋狂的一次。今年的樓盤降價不僅是數(shù)量多范圍廣，而且降價的幅度也非常的驚人。

  廣州近郊區(qū)域由于大盤集中住宅貨量大，成為今年降價的重災區(qū)。而去年較為熱門的幾大區(qū)域，番禺、南沙、蘿崗由于去年樓價上漲快速，今年在降價也驚人。據(jù)不完全統(tǒng)計，在今年年中的時候，番禺多個大盤降幅超過3000元/平方米。在市橋某學位盤，日前就由于降價幅度過大而引起了舊業(yè)主的強烈不滿，而該盤的售價從今年初超過19000元/平方米直降至萬元出頭。而番禺的另一個大盤，同樣也因為售價跌至“9字頭”而遭到舊業(yè)主的強烈抵制。除此之外，眾多番禺樓盤今年都曾一度陷入了降價風波當中。

  在廣州其他的近郊區(qū)域，包括屬于黃埔區(qū)內(nèi)的蘿崗板塊都有多個樓盤先后降價，如萬科東薈城、中海譽城、嶺南雅筑、萬科金色夢想等等樓盤都曾出現(xiàn)過降價現(xiàn)象，但是基本上這些樓盤僅推出限量的降價單位，房源售罄后優(yōu)惠取消，報價也迅速恢復之前水平。

  今年的降價潮不僅影響到近郊，市中心的樓盤也一度被波及其中。位于天河區(qū)珠江新城的越秀·星匯云錦項目的售價在今年年中就曾出現(xiàn)了明顯的下調。據(jù)報價顯示，該項目從今年4月份的64000元/平方米已經(jīng)降到今年6月份的50000元/平方米，雖然降價幅度有1萬以上。

  去庫存

  樓市進入調整期的2014年，高庫存已經(jīng)成為行業(yè)最為擔心的問題之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)的待售面積，房地產(chǎn)在建施工面積以及房地產(chǎn)土地儲備面積均處歷史高位。據(jù)數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，國內(nèi)的一線城市的新建商品住宅庫存總量已經(jīng)保持了8個月的環(huán)比正增長，庫存的壓力進一步加大。

  有數(shù)據(jù)顯示，截至9月底，一、二、三線35個城市新建商品住宅庫存總量分別為3794萬平方米、20167萬平方米和4052萬平方米，環(huán)比分別增長8.8%、3.5%和2.2%，尤其一線城市庫存已保持連續(xù)8個月環(huán)比正增長，且9月增幅又進一步擴大，庫存壓力巨大。

  而根據(jù)克爾瑞最新的報告指出，目前多數(shù)重點城市存量持續(xù)上升，北京、上海、深圳消化周期同比增幅超過90%，二線城市表現(xiàn)分化，福州、廈門、南京、重慶等4個城市消化周期同比增幅超過100%，僅武漢消化周期同比縮短，城市差別較大。

  在廣州，2014年以來整體市場成交表現(xiàn)較為低迷，而去年各大房企積極拿地，2014年的供應量不斷增加，致使住宅的存量不斷創(chuàng)新高。根據(jù)克爾瑞最新的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至9月28日，廣州全市住宅存量達1009萬平方米，市場去化壓力不斷加大，按照最近6個月的平均去化速度59.05萬平方米/月計算，存量去化周期超過17個月。

  電商

  在今年，房地產(chǎn)企業(yè)也不甘寂寞在電商上的動作越來越大。在“11.11”房地產(chǎn)行業(yè)的電商就非?；馃?。作為行業(yè)的龍頭，今年萬科就搶先聯(lián)手淘寶全面“觸電”，以廣州萬科為發(fā)起者，號召全國18家萬科城市公司108盤集體參戰(zhàn)，累計推出逾千套精選特價房源，搶灘“雙11”。今年參與到電商的房企數(shù)量非常多，除了萬科外，包括保利、綠城、方興地產(chǎn)等等都大力參與其中。而今年房地產(chǎn)行業(yè)在電商平臺的收獲也頗豐。今年萬科參與淘寶雙11活動，據(jù)悉，開發(fā)商將所有因使用淘寶網(wǎng)點售樓而減免的渠道費用均返利給到客戶，僅廣州萬科的優(yōu)惠總值即已高達千萬。如此大規(guī)模的優(yōu)惠力度讓消費者大為實惠，簇擁而至，活動上線首日，店鋪接待量即破萬，成交過千萬；周末兩天，累計接待訪客量逾4萬人，成交金額逾5000萬。而同時據(jù)記者了解，對于一個正常熱銷樓盤，年客戶接待量約8000臺，即萬科開店首日，就創(chuàng)造了一個正常熱銷樓盤一年的接待量。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)