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深圳首次試水“只租不售”，凸顯政府發(fā)展租賃的決心。這背后，不僅是土地出讓方式的調(diào)整，也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高要求。自持宅地的開(kāi)發(fā)商，不僅要有強(qiáng)大的低成本融資能力，還必須有持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力，未來(lái)，也將面臨資產(chǎn)證券化的考驗(yàn)。
作為全國(guó)人口密度最大的城市，深圳歷來(lái)宅地緊缺。而作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，深圳的一舉一動(dòng)，都在向市場(chǎng)傳遞信號(hào)。
10月10日，深圳推出今年第一塊宅地，首次試水“只租不售”，凸顯政府發(fā)展租賃的決心。
此前，國(guó)內(nèi)多個(gè)一線城市及發(fā)達(dá)的二線城市已出讓多幅自持地塊。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前全國(guó)出讓的自持用地已近80幅。
這背后，是土地招拍掛制度正在悄然改變?！爸蛔獠皇邸钡淖诘兀粌H是土地出讓方式的調(diào)整，也對(duì)開(kāi)發(fā)商提出了更高要求，促使他們向持有運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)型。
自持宅地的開(kāi)發(fā)商，不僅要有強(qiáng)大的低成本融資能力，還必須有持有物業(yè)的運(yùn)營(yíng)管理能力，未來(lái)，也將面臨資產(chǎn)證券化的考驗(yàn)。
“只租不售”升級(jí)土地出讓方式
10月10日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心發(fā)布公告，公開(kāi)掛牌出讓龍華A811-0323宗地。該地塊位于龍華民治街道，土地面積為20041.92平方米，建筑面積90180平方米，掛牌起始價(jià)7.77億元，最高限制地價(jià)為10.1億元。
公告稱(chēng)，該宅地以住房全年期（70年）只租不售的辦法掛牌出讓。同時(shí)明確，租賃住房及商業(yè)用房限整體登記、不得分戶登記，不得轉(zhuǎn)讓。
全年期自持是深圳推出的又一種土地出讓方式。去年12月，深圳在限套型、限房?jī)r(jià)的基礎(chǔ)上競(jìng)地價(jià)、競(jìng)房?jī)r(jià)， 以“雙限雙競(jìng)”方式出讓大鵬、坪山共2宗居住用地。如今的“只租不售”，意味著土地出讓方式的再度升級(jí)。
深圳首宗“只租不售”宅地的推出，只是眾多一二線乃至三四線城市自持地塊出讓的縮影。
早在去年11月，首創(chuàng)天恒中糧聯(lián)合體以總價(jià)57.6億元、“商業(yè)自持比例10%、住宅自持比例100%”，拿下北京市海淀永豐20號(hào)地塊，首開(kāi)住宅全自持地塊先河。
隨后，天津、杭州、廣州、佛山和上海等城市也先后推出、成交了相關(guān)用地。據(jù)中國(guó)指數(shù)研究院數(shù)據(jù)顯示，截至目前，全國(guó)共計(jì)推出、成交近80宗相關(guān)地塊。
斬獲這80宗地的48家企業(yè)，基本都是國(guó)企或者大型房企。截至8月底，萬(wàn)科共獲9宗自持地塊，龍湖6宗，保利和首開(kāi)各5宗。
萬(wàn)科是自持地塊最積極的競(jìng)買(mǎi)者。截至6月，萬(wàn)科在北京、廣州及佛山拿下七宗含自持的宅地，耗資近300億元；其中住宅自持總面積超過(guò)50萬(wàn)平方米。
其余自持宅地超過(guò)30萬(wàn)平方米以上的房企有保利、首開(kāi)、龍湖、首創(chuàng)，以聯(lián)合體形式獲取居多；超過(guò)10萬(wàn)平方米的有中海、金地、融信、中鐵、世茂，其中中海為聯(lián)合體形式自持，金地、融信、中鐵、世茂為獨(dú)立自持。
多位市場(chǎng)人士指出，“只租不售”宅地的風(fēng)行，是為培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，也是為了控制地價(jià)和房?jī)r(jià)。
協(xié)縱策略管理集團(tuán)聯(lián)合創(chuàng)始人黃立沖認(rèn)為，租賃既能緩解房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求，還能繼續(xù)支持GDP，是國(guó)家房地產(chǎn)政策的重要組成部分。
未來(lái)，土地自持出讓占比將越來(lái)越大。
根據(jù)北京2017-2021年及2017年度住宅用地供應(yīng)計(jì)劃，今后五年租賃住房計(jì)劃供地1300公頃，占整個(gè)土地供應(yīng)計(jì)劃的21.7%，可建設(shè)約50萬(wàn)套租賃住房。
上海也表示要“大幅提高租賃住房供應(yīng)比例”，預(yù)計(jì)“十三五”時(shí)期，租賃住房用地1700公頃，占整個(gè)供地計(jì)劃的31%，可提供租賃住房約70萬(wàn)套。
深圳則規(guī)定，從2017年8月起，以招拍掛方式出讓的商品住房用地，必須以不低于規(guī)劃面積20%的比例配建自持租賃住房。
重資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)之難
當(dāng)前，大型房企都在進(jìn)行從開(kāi)發(fā)向持有物業(yè)運(yùn)營(yíng)的轉(zhuǎn)型，租賃業(yè)務(wù)符合政策導(dǎo)向和市場(chǎng)需求，因而被廣泛布局。
面對(duì)自持宅地這塊越做越大的蛋糕，開(kāi)發(fā)商拿地后該如何運(yùn)營(yíng)？
建長(zhǎng)租公寓，自己做“房東”，是很多地產(chǎn)商的選擇。而對(duì)自持地塊下手兇猛的萬(wàn)科，在租賃市場(chǎng)的布局也最為深入。
但在目前以及之前，僅靠租賃住宅難以盈利，全國(guó)一二線城市超低的租售比已經(jīng)說(shuō)明了這一點(diǎn)。
以深圳首推的自持宅地為例。建筑面積為90180平方米，若以掛牌起始價(jià)7.77億元計(jì)，平均每平方米約為8616元；若以最高限制地價(jià)10.1億元計(jì)算，平均每平方米約為1.12萬(wàn)元。
根據(jù)Q房網(wǎng)研究院統(tǒng)計(jì)，2017年上半年深圳商品住宅租金每月為72.49元每平方米，若僅靠房租，且以底價(jià)計(jì)算，房企要10年才能收回地價(jià)。
此外，房企還要加上建安成本、運(yùn)營(yíng)成本和各種稅費(fèi)等。對(duì)于習(xí)慣短周期開(kāi)發(fā)、資金快速周轉(zhuǎn)的地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，挑戰(zhàn)太大。
“深圳這塊地的地理位置蠻好”，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)展研究總監(jiān)徐楓認(rèn)為，10個(gè)億的競(jìng)價(jià)，對(duì)于龍華該宗地本身來(lái)說(shuō)不貴，但對(duì)于租賃市場(chǎng)可能要打個(gè)問(wèn)號(hào)，如何讓租金在未來(lái)70年逐漸走高，如何讓不動(dòng)產(chǎn)通過(guò)服務(wù)和內(nèi)部轉(zhuǎn)型提升價(jià)值，這些問(wèn)題，關(guān)乎物業(yè)管理，也關(guān)乎資產(chǎn)管理。
另以萬(wàn)科北京西北旺自持地塊為例，海通證券測(cè)算發(fā)現(xiàn)，如果沒(méi)有稅收優(yōu)惠（提升租金收益率）或REITs/ABS等金融工具幫助，這種重資產(chǎn)類(lèi)項(xiàng)目前期占用資金量大，收回成本慢，難以形成規(guī)模。
自持地塊的增加，意味著開(kāi)發(fā)商在加碼持有短期不賺錢(qián)、不能快速周轉(zhuǎn)的重資產(chǎn)，“目前不太考慮盈利問(wèn)題，這更多是一種戰(zhàn)略選擇”，萬(wàn)科、龍湖有關(guān)人士坦言。
開(kāi)發(fā)商們寄望，未來(lái)自持租賃可以進(jìn)行資產(chǎn)證券化。但黃立沖指出，目前為止，實(shí)施真正的房地產(chǎn)股權(quán)信托投資基金（REITs）的法律環(huán)境、稅務(wù)環(huán)境和市場(chǎng)租金收入水平等條件，均未達(dá)到。
來(lái)源：中房網(wǎng) 作者：佚名
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