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他，詼諧幽默，妙語(yǔ)連珠，刷新了經(jīng)濟(jì)學(xué)家沉默古板的形象。
他，以經(jīng)濟(jì)學(xué)家的眼界和思維，從宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展的角度，一語(yǔ)道破高房?jī)r(jià)背后的玄機(jī)。
他，擅長(zhǎng)用講故事、舉例子的方式，來(lái)詮釋晦澀難懂的經(jīng)濟(jì)學(xué)原理。
他，就是中國(guó)人民大學(xué)宏觀經(jīng)濟(jì)學(xué)教授陳淮、原建設(shè)部政策研究中心主任、中國(guó)城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟(jì)研究所所長(zhǎng)，“2015中國(guó)房地產(chǎn)實(shí)戰(zhàn)案例系列研究” 易居沃頓特約嘉賓。
讓我們來(lái)看一下陳淮教授在易居沃頓課堂上的那些生動(dòng)的栗子和精彩觀點(diǎn)。
栗子一 是什么導(dǎo)致了房?jī)r(jià)的上漲？
假設(shè)，北京四環(huán)以?xún)?nèi)核心區(qū)現(xiàn)有城鎮(zhèn)住房總量是1，城鄉(xiāng)結(jié)合部的住房總量是3，遠(yuǎn)郊區(qū)縣的住房總量是5，那么，這三個(gè)區(qū)域現(xiàn)有的住房存量資源是1：3：5，8-10年后，這個(gè)比例關(guān)系可能會(huì)變成1：8：20。即現(xiàn)在北京核心區(qū)城鎮(zhèn)住房占北京行政轄區(qū)所有住房資源的比重是1/9。那么，8-10年以后，這個(gè)比重就是1/29。顯然核心市區(qū)的房子是變得更稀缺了。
那么，房?jī)r(jià)是會(huì)上漲還是會(huì)下降呢？
這個(gè)現(xiàn)象在特大城市極為顯著，這就是著名的級(jí)差地租理論。
馬克思在《資本論》的第二卷中用了整整四章來(lái)分析的地租理論。
僅僅用了幾組簡(jiǎn)單的數(shù)據(jù)，陳淮教授就把晦澀的地租理論解釋清楚了，經(jīng)濟(jì)學(xué)小白們，趕緊記下來(lái)，拿出去炫耀吧！
栗子二 把房?jī)r(jià)降到合理水平，大多數(shù)人就能買(mǎi)得起房了嗎？
假定，一個(gè)城市有100戶(hù)家庭想改善住房，開(kāi)發(fā)商每年只能蓋10套新房。如果把供需全部交給市場(chǎng)，價(jià)格就會(huì)漲到第10戶(hù)恰好買(mǎi)不起，第11戶(hù)買(mǎi)不起。第10戶(hù)買(mǎi)的起的時(shí)候，恰好10戶(hù)居民買(mǎi)了10套房子，在經(jīng)濟(jì)學(xué)意義上這叫短期均衡。
但是，政府說(shuō)不行，要把價(jià)格降到第70戶(hù)都買(mǎi)得起。那么以下問(wèn)題出現(xiàn)了：
第一個(gè)問(wèn)題：假定政府通過(guò)調(diào)控把房?jī)r(jià)降到第70戶(hù)買(mǎi)的起、第71戶(hù)買(mǎi)不起的程度，一年有多少家庭搬了新房？還是10戶(hù)對(duì)嗎？能是11戶(hù)嗎？能是70戶(hù)嗎？
第二個(gè)問(wèn)題：當(dāng)價(jià)格降到70戶(hù)家庭都買(mǎi)得起的程度，而只有10套新房，那這70戶(hù)家庭里，哪10個(gè)家庭最先搬？怎么比較不同的人口收入、資產(chǎn)、身體強(qiáng)弱、年齡高低、男女、幾代人，如何分配才能保證公平性？這其中有許多復(fù)雜不可預(yù)測(cè)的因素。
第三個(gè)問(wèn)題：假定政府的住房分配真的出于公心，但后來(lái)發(fā)現(xiàn)，這70戶(hù)中住進(jìn)去的10戶(hù)，有9戶(hù)是官員的親戚，只有1戶(hù)不是，他叫趙忠祥。當(dāng)行政權(quán)力配置極度稀缺的資源的時(shí)候，如何能防止尋租和腐敗？
第四個(gè)問(wèn)題：一開(kāi)始這城市有100戶(hù)居民想搬新房，只有10套新房，政府介入把價(jià)格降到第70戶(hù)都買(mǎi)得起，并且政府做到了以相對(duì)低的價(jià)格合理地把房分配給了10戶(hù)，那么，想改善而沒(méi)有改善的住戶(hù)有多少？還有140戶(hù)。因?yàn)椋?dāng)你把房?jī)r(jià)降到第70戶(hù)都買(mǎi)得起的時(shí)候，又有40戶(hù)想搬到上海來(lái)住，里面是一個(gè)開(kāi)放的而不是一個(gè)封閉的需求。不是說(shuō)一共有50個(gè)人，有10個(gè)人吃了盒飯，還有40個(gè)人沒(méi)有吃盒飯那么簡(jiǎn)單。
這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)！
深入淺出的解釋了政府調(diào)控下，可能會(huì)引發(fā)的幾大問(wèn)題，真的是連街邊跳廣場(chǎng)舞的大媽們都能很好的口口相傳?。?/P>
栗子三 什么是買(mǎi)得起買(mǎi)不起房呢？
假定，一個(gè)小青年念了個(gè)大專(zhuān)來(lái)上海找工作，一個(gè)月收入3000元。顯而易見(jiàn)，你可能認(rèn)為這個(gè)月收入3000元的年輕人不是潛在的購(gòu)房對(duì)象，售樓小姐可能都不愿意搭理。但是她錯(cuò)了！假定，這個(gè)年輕人每個(gè)月最多能拿出600元用于住房消費(fèi)，即這個(gè)收入群體的最大住房消費(fèi)能力是每個(gè)月600元，但三個(gè)月以后，老板一看還不錯(cuò)，月工資漲到4000元，他的月收入漲了30%，那他每月能拿出多少用于住房消費(fèi)？是1200。也就是說(shuō)，他的收入只要增加30%，他的住房消費(fèi)能力就能增加100%。
這叫做住房消費(fèi)能力對(duì)收入的高敏感、高彈性。
如果，住房敏感度成正態(tài)分布的話(huà)，大約20%的人群他們的住房消費(fèi)能力對(duì)收入不敏感，是哪兩種群體呢？一個(gè)是困難群體，一個(gè)是特困群體。有大約20%~25%的高端人群。對(duì)于住房消費(fèi)也處于不敏感階段，恰好中間部分正是住房消費(fèi)能力最敏感、最具有彈性的部分。
由此，我們可以說(shuō)，那些高敏感、高彈性的人，就是那些買(mǎi)不起房的人，也是對(duì)住房需求最強(qiáng)烈的人。通過(guò)數(shù)字進(jìn)行區(qū)分之后，是不是很容易就明白了呢？
陳淮教授那些一語(yǔ)道破高房?jī)r(jià)背后玄機(jī)的觀點(diǎn)
觀點(diǎn)一：調(diào)整城市結(jié)構(gòu)是中國(guó)城市化成功的關(guān)鍵，也是調(diào)整了十年的關(guān)于房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵。
中國(guó)目前已有17座五百萬(wàn)到一千萬(wàn)以上人口的城市，一個(gè)叫超大城市，一個(gè)叫特大城市，這17座城市未來(lái)將嚴(yán)格限制人口規(guī)模的進(jìn)一步擴(kuò)張。要讓更多人住城里，又不讓更多人住大城市，那住哪里呢？住二三線(xiàn)城市，包括大部分的省會(huì)城市，包括中西部的省會(huì)城市和百分之八十以上的地市級(jí)中心城市。也就是說(shuō) 300-500萬(wàn)和100-300萬(wàn)的城市和50-100萬(wàn)有條件的城市是未來(lái)十年人口進(jìn)一步聚集的地方，也是房地產(chǎn)建設(shè)的主戰(zhàn)場(chǎng)。
中國(guó)有30個(gè)省市自治區(qū)，西部有12個(gè)省，12個(gè)省會(huì)城市，在過(guò)去十年中沒(méi)有一座城市像上海那樣房?jī)r(jià)暴漲的，中西部城市總體上是供大于求，東北三省沒(méi)見(jiàn)過(guò)房子不夠賣(mài)的情況。在城市的現(xiàn)代化進(jìn)程中，時(shí)間、資金、基礎(chǔ)設(shè)施等主要資本全部集中在特大城市，導(dǎo)致了人口過(guò)多的向特大城市聚集，從而推高了房?jī)r(jià)上漲。所以歸根到底還是要調(diào)整城市結(jié)構(gòu)。
觀點(diǎn)二：當(dāng)人們走出一個(gè)階段之后，他們的新增需求才會(huì)主要指向另一個(gè)更高層次的需求。
以上海為例，在九十年代初中期的時(shí)候，住房比現(xiàn)在困難得多。從1992年浦東開(kāi)放到2002年，上海房地產(chǎn)市場(chǎng)的地方政府推出了藍(lán)印戶(hù)口政策，買(mǎi)房退稅政策，購(gòu)房免稅，契稅減半再減半等政策。但上海人還是奔走相告“寧要浦西一張床，不要浦東一套房”。是老百姓那時(shí)候住房很寬裕嗎？為什么那個(gè)時(shí)候的住房需求反而沒(méi)現(xiàn)在大呢？消費(fèi)在不同的發(fā)展階段，在不同的人群，有不同的彈性，有不同的需求敏感。
觀點(diǎn)三：房產(chǎn)稅的意義在于促使資產(chǎn)結(jié)構(gòu)合理配置。
房地產(chǎn)稅和不動(dòng)產(chǎn)登記制度是一個(gè)保護(hù)、支持和鼓勵(lì)更多人群擁有持有私人資產(chǎn)的制度。占有優(yōu)質(zhì)資源和多占有資源的人多交稅，這是全世界皆然的規(guī)律。同時(shí)，如果一個(gè)人不擁有第二套甚至更多套住房，租賃市場(chǎng)從何而來(lái)？一個(gè)完整的住房市場(chǎng)租房體系，特別越大的城市，越需要有發(fā)達(dá)和足夠規(guī)模的租賃市場(chǎng)存在。一、它的存在是最接近于低端群體需求的市場(chǎng)。二、它最真實(shí)的反應(yīng)實(shí)際的購(gòu)房需求，三滿(mǎn)足市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下滑、資源不斷流動(dòng)的客觀需要。
一部分人擁有一部分資源，同時(shí)通過(guò)租賃的方式滿(mǎn)足低端群體的需求，這就是合理的資產(chǎn)配置結(jié)構(gòu)，是不可避免的。
作者：佚名 來(lái)源：中房網(wǎng)電話(huà)： 0931-8512788 0931-8515399
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