2月24日，國新辦舉行《推動住房和城鄉(xiāng)建設(shè)高質(zhì)量發(fā)展發(fā)布會》，會上提到了保持調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，首次提及了調(diào)控政策的精準(zhǔn)性和協(xié)調(diào)性。意指各類地產(chǎn)政策的出臺要有“一城一策”的針對性，防止出現(xiàn)矯枉過正的現(xiàn)象，并且各項(xiàng)政策之間需要做好協(xié)調(diào)配合。此次發(fā)布會明確了保障住房的剛需與合理改善型需求，剛需方面需要大力增加保障性租賃住房供給，此次會議專門提到了滿足合理的改善性需求，這是比較罕見的，這也是近期部分地區(qū)放寬二套房首付，或取消“認(rèn)房又認(rèn)貸”，調(diào)整利率的政策基礎(chǔ)。
一、對于保障性租賃住房的金融市場正在逐漸形成
2月份，又有廣州、成都、四川、貴州等多個省市召開會議，明確加強(qiáng)“十四五”期間的保障性租賃住房的建設(shè)和籌措力度，并且出臺保障性租賃住房配套政策。如，廣州發(fā)布了《廣州市保障性租賃住房項(xiàng)目認(rèn)定辦法（征求意見稿）》，對保障性租賃住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)予以了明確。此前上海也出臺了類似的方法，此舉可以最大限度了盤活企業(yè)的存量土地及庫存廠房、商辦樓宇等，即能夠?qū)φI措租賃房源起到積極作用，又能推進(jìn)集約用地。
同時，國家對于保障性租賃住房的金融市場建立也在穩(wěn)步推進(jìn)。2月25日，中國銀保監(jiān)會、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)布《關(guān)于銀行保險機(jī)構(gòu)支持保障性租賃住房發(fā)展的指導(dǎo)意見》，《指導(dǎo)意見》提出，商業(yè)銀行要優(yōu)化整合金融資源，積極對接保障性租賃住房開發(fā)建設(shè)、購買、裝修改造、運(yùn)營管理、交易結(jié)算等服務(wù)需求，提供專業(yè)化、多元化金融服務(wù)。并提出要求，推動保障性租賃住房相關(guān)配套措施盡快落地。
此次國家明確要求各類金融機(jī)構(gòu)對保障性租賃住房進(jìn)行系統(tǒng)化支持，標(biāo)志著保障性租賃住房金融市場正逐漸建立。其中，涉及到了從開發(fā)到運(yùn)營管理的各個環(huán)節(jié)，將會金融機(jī)構(gòu)創(chuàng)造除了傳統(tǒng)的個人房屋按揭業(yè)務(wù)、房企開發(fā)貸業(yè)務(wù)等以外的新型業(yè)務(wù)領(lǐng)域，為其業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整和轉(zhuǎn)型帶來新的機(jī)會。
二、預(yù)售資金監(jiān)管有了國家標(biāo)準(zhǔn)
全國性的商品房預(yù)售資金監(jiān)督管理辦法已于近日制定出臺。辦法明確了預(yù)售資金監(jiān)管額度由市、縣級住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門根據(jù)項(xiàng)目合同、工程造價等核定，以確保項(xiàng)目竣工所需資金，達(dá)到監(jiān)管額度之后的剩余資金則可以由房企提取使用。
過去一些城市在預(yù)售資金監(jiān)管方面有的過嚴(yán)，導(dǎo)致企業(yè)此類資金到位情況非常糟糕，惡化了企業(yè)的資金狀況；有的過于寬松，導(dǎo)致開發(fā)商濫用資金，爛尾樓頻現(xiàn)。而現(xiàn)在則明確資金的撥付情況，即除了工程所需要的資金，其他都可以讓房企使用，辦法與1994年發(fā)布的《城市商品房預(yù)售管理辦法》中的相關(guān)規(guī)定不同之處在于對預(yù)售資金的規(guī)定進(jìn)行了全國統(tǒng)一，這也使得各類分散的預(yù)售資金監(jiān)管做法得到矯正，進(jìn)而有利于規(guī)范預(yù)售資金的使用，夯實(shí)地方相關(guān)部門的監(jiān)管責(zé)任。
2022年是房企債務(wù)到期較為集中的年份，政府對于預(yù)售資金的監(jiān)管在合理范圍內(nèi)給與了房企最大的利用限度，也對還沒有明確預(yù)售資金管理規(guī)定的城市給與了指導(dǎo)。
三、超40城出手“穩(wěn)樓市”
2022年是實(shí)施“十四五”規(guī)劃的關(guān)鍵之年，從全國及各地方的政府工作報告看，“穩(wěn)增長”都放在了第一要務(wù)，在穩(wěn)定市場上，中央層面，主要依靠維持房地產(chǎn)市場資金鏈穩(wěn)定來實(shí)現(xiàn)，其中還包括并購貸款不再計入“三道紅線”相關(guān)指標(biāo)，保障性租賃住房有關(guān)貸款不納入房地產(chǎn)貸款集中度管理等，對之前市場悲觀預(yù)期的操作思路予以了糾偏。
從城市層面看，自2022年以來，全國已有超40個省市從利率下調(diào)、降首付比例、加大引才力度、發(fā)放購房補(bǔ)貼、提高公積金貸款額度、三孩政策等方面調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策，需求端政策調(diào)整力度加大，有利于緩和市場情緒，促進(jìn)合理住房需求釋放。3月1日，鄭州發(fā)布了促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)良性循環(huán)和健康發(fā)展的19條通知，其中包括限購限貸松動、房貸加量降價、重提棚改貨幣化等多維度寬松，這是今年以來相比其他城市，最為系統(tǒng)和力度最大的一次穩(wěn)定樓市的調(diào)控舉措。值得注意的是，鄭州成為首個取消認(rèn)房又認(rèn)貸的二線城市，并且把合理住房需求從剛需及改善性住房擴(kuò)展到大學(xué)生。
當(dāng)前，各地房地產(chǎn)政策工具箱儲備仍較豐富，從去年抑制需求端的各項(xiàng)調(diào)控政策到今年放松優(yōu)化的開啟，鄭州19條對全國樓市政策的風(fēng)向有一定指導(dǎo)意義，后續(xù)，會有更多的城市跟進(jìn)，尤其是前期庫存積壓、去化壓力較大，本地消化能力較弱的三四線城市。由此看來，今年傳統(tǒng)的樓市“小陽春”，依舊可期。
作者：安居客 來源：百家號
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