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市場動(dòng)態(tài)

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預(yù)計(jì)年前北京土地供應(yīng)將很少 北京地王隱衷
2015-09-14 08:17 點(diǎn)擊：649 次 作者： 來源：

  10天，3個(gè)地王，187億元土地出讓金。這成為最近北京土地市場最寫實(shí)的數(shù)字。

  “北京的土地真是讓人又愛又怕?！苯趨⑴c北京土地競拍的房企投資部負(fù)責(zé)人劉敏（化名）對記者表示，從8月31日到9月10日，他所在的房企參與了幾次競拍，精神高度緊張，“感覺同行競爭都紅了眼?！?/FONT>

  北京市國土局官方網(wǎng)站公布的數(shù)據(jù)顯示，截止到9月10日，北京年內(nèi)已出讓地塊50宗，土地出讓金總額已達(dá)到1012.83億元。盡管與去年同期土地出讓金實(shí)現(xiàn)1531億元相比下降33.8%，但同比樓面價(jià)卻出現(xiàn)了超過10%的上漲。

  土地成本不斷升高，一方面推高了房價(jià)，另一方面也讓房企面臨成本壓力，A股房地產(chǎn)上市公司的平均利潤率也首次跌入個(gè)位數(shù)。

  “預(yù)計(jì)年底前少有供應(yīng)”

  “最近北京市成交的土地，扣除配建面積，樓面價(jià)格基本都站上5萬元/平米的高位，這意味著未來北京住宅供應(yīng)集中的區(qū)域，房價(jià)都將超過8萬元/平米?！北本┮淮笮头科鬆I銷總監(jiān)對記者表示。

  9月9日，孫河鄉(xiāng)西甸村地塊被懋源地產(chǎn)以29.4億元、異地配建9.6萬平米保障房的代價(jià)奪得。盡管這一價(jià)格并未刷新一周前被保利首開聯(lián)合體奪得的孫河新地王價(jià)格，但5.26萬元/平米的樓面價(jià)格，仍然超過了2013年孫河中糧地王4.8萬元/平米的樓面價(jià)格。

  懋源地產(chǎn)營銷策劃總監(jiān)劉強(qiáng)表示，懋源此次拿地主要仍是看好未來北京市場，由于公司一直定位于面向高端市場的個(gè)性化需求，因此北京市每次有高端地塊供應(yīng)，懋源都會(huì)特別關(guān)注。

  “在北京拿地，就是機(jī)不可失，失不再來?！币晃辉诮趨⑴c北京土地競拍的開發(fā)商對記者表示，“目前北京的土地供應(yīng)已經(jīng)大量瘦身，今年內(nèi)土地集中供應(yīng)應(yīng)該就是9月初這一次，預(yù)計(jì)今年年底前北京將很少再有土地供應(yīng)?！?/FONT>

  就在懋源拿地之前一周，8月31日，中鐵建與方興地產(chǎn)聯(lián)合體摘取北京豐臺(tái)區(qū)石榴莊住宅地塊，成為區(qū)域地王；9月2日，保利首開聯(lián)合體拿下孫河新地王地塊，9月8日，龍湖與保利首開聯(lián)合體則以42.5億元總價(jià)，競得北京市東壩南區(qū)地塊，樓面地價(jià)為50081元/平方米，輕松刷新區(qū)域土地價(jià)格。

  “在土地資源稀缺的前提下，拿地不再是房企簡單的經(jīng)營行為，現(xiàn)在已演變成占有資源的戰(zhàn)略選擇?！北本┦蟹繀f(xié)秘書長陳志表示，以東壩地塊為例，競拍獲得者龍湖、保利、首開聯(lián)合體，各自均在東壩地區(qū)有項(xiàng)目。

  “在一個(gè)住宅集中供應(yīng)的區(qū)域有多個(gè)項(xiàng)目，一個(gè)是可以在定價(jià)上形成區(qū)域優(yōu)勢，另外前期項(xiàng)目也會(huì)因?yàn)楹笃谕恋厣刀@益。”上述參與土地競拍的開發(fā)商告訴記者，在未來利好集中的地區(qū)，前期有項(xiàng)目的開發(fā)商會(huì)想盡辦法拿地，這對于項(xiàng)目開發(fā)和定價(jià)、資源整合以及后期推廣等方面都會(huì)攤薄成本。

  “在最近兩年土地供應(yīng)稀缺的市場環(huán)境下，現(xiàn)在開發(fā)商對計(jì)算競標(biāo)土地的預(yù)期價(jià)格區(qū)間已經(jīng)與以往不同?！北本┮患掖笮头科笸顿Y部負(fù)責(zé)人對記者表示，之前計(jì)算土地價(jià)格是按照區(qū)域內(nèi)住宅銷售價(jià)格推算，但現(xiàn)在，開發(fā)商拿地是按照同區(qū)位土地成交價(jià)格來推算。

  “現(xiàn)在受追捧的地塊都是以前沒人要的邊緣地塊，周圍配套非常不完善。說白了，開發(fā)商現(xiàn)在這種看上去有點(diǎn)近乎瘋狂的高價(jià)拿地，基本上不是對地塊本身已經(jīng)無法進(jìn)行理性的價(jià)值分析，現(xiàn)在仍然是一種‘賭’的心理，對賭供應(yīng)量縮減下高端市場將繼續(xù)走強(qiáng)?！睒I(yè)內(nèi)一位獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示。

  利潤保衛(wèi)戰(zhàn)

  但土地價(jià)格的持續(xù)攀升的確讓豪擲重金的房企面臨著“踏空”風(fēng)險(xiǎn)。

  “目前在項(xiàng)目成本上，土地成本要占到超過一半，盡管現(xiàn)在幾乎所有開發(fā)商都在其他運(yùn)營管理推廣方面盡可能降低成本，但最終仍然無法避免利潤率下降的趨勢?！北本┮晃婚_發(fā)商對記者感慨到。

  而備受開發(fā)商關(guān)注的住宅用地更是供應(yīng)稀缺。在已經(jīng)成交的48宗地塊中，住宅用地占比尚不足半數(shù)，僅22宗。

  中原地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四個(gè)一線城市在8月已經(jīng)供應(yīng)土地59宗，總建筑面積高達(dá)702萬平方米，環(huán)比7月上漲比例高達(dá)84.3%，平均土地均價(jià)達(dá)到了1.73萬元/平方米，環(huán)比上漲幅度達(dá)到了8.6%。

  “從今年房企公布年中報(bào)的情況來看，房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)幾乎掉入微利行業(yè)的隊(duì)列，即使是品牌房企也不能阻止利率下降的趨勢?！鄙鲜霆?dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家指出。

  數(shù)據(jù)顯示，今年上半年，125家上市房企中，營業(yè)收入共計(jì)3989億元，而凈利潤總計(jì)只有364.5億元，凈利潤率僅為9.1%。其中有71家利潤率低于10%，43家房企凈利潤下調(diào)，綠地、萬科、保利、招商四家大型品牌房企的凈利潤率分別為4.6%、9.6%、11.9%、11.7%。

  中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，目前大多數(shù)標(biāo)桿房企已經(jīng)公布半年報(bào)，而隨著中小房企集中公布半年報(bào)，平均凈利潤率可能會(huì)繼續(xù)下調(diào)。

  此外，在港上市的房企也同樣面臨利潤率下降的困境。龍湖地產(chǎn)中期業(yè)績顯示，2015年上半年毛利率為26.5%，同比下滑4個(gè)百分點(diǎn)。融創(chuàng)中國2015年上半年實(shí)現(xiàn)毛利6.18億元，同比下降69.6%，而毛利率則僅為11.4%，同比下降11個(gè)百分點(diǎn)。

  融創(chuàng)董事會(huì)主席孫宏斌在中期業(yè)績會(huì)上表示，融創(chuàng)中國的利潤率下降，一線城市地價(jià)太貴是影響因素之一。融創(chuàng)在北京獲得的農(nóng)展館等高價(jià)地遲遲未入市，主要原因是入市也并不賺錢。

  實(shí)際上，最近在北京土地市場尤為火熱的時(shí)期內(nèi)，融創(chuàng)團(tuán)隊(duì)卻缺席了所有“熱門”土地的競拍。這也印證了孫宏斌在業(yè)績會(huì)上所宣布的將“控制拿地質(zhì)量，謹(jǐn)慎對待過熱城市，保證盈利空間。”

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)