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國慶期間各地密集出臺新的調(diào)控政策之后，10月6日，中原集團(tuán)研究中心制作了一張“2016年房地產(chǎn)調(diào)控強(qiáng)度分析表”，從“限購、限貸、管樓、管地”四個(gè)維度考察各個(gè)城市本輪新政的調(diào)控強(qiáng)度，排在前四位的分別是：北京、上海、深圳和南京。
南京是唯一一個(gè)限購強(qiáng)度堪比一線城市的二線城市。10月5日晚間，南京市政府發(fā)文宣布進(jìn)一步加大主城區(qū)（不含六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)）房地產(chǎn)市場調(diào)控力度，新政被稱為“史上最嚴(yán)”。
此后，南京樓市的成交量迅速下滑。10月1日-10月7日，南京樓市國慶長假期間認(rèn)購1530套，成交1457套，創(chuàng)下2011年來同期的最低值，與去年同期相比大幅下滑超過50%。
新政實(shí)施一周后（10月6日-10月12日），南京樓市新房認(rèn)購、成交數(shù)據(jù)均大幅回落，其中，認(rèn)購量由此前的日均400套跌至104套，不足以前的三成。
截至目前，南京沒有傳出樓盤降價(jià)的消息。多位南京業(yè)內(nèi)人士均對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，新政之下，全民炒房、一房難求的局面被逆轉(zhuǎn)，目前南京樓市進(jìn)入了調(diào)整期，成交量下滑、投資客大幅減少，但房價(jià)不太可能出現(xiàn)暴跌。
“實(shí)際上也沒有，也不會(huì)有所謂的暴漲暴跌?！蹦暇┵Y深業(yè)內(nèi)人士李子墨認(rèn)為。
南京工業(yè)大學(xué)天誠不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長吳翔華則表示，南京升級的調(diào)控政策是最為嚴(yán)厲的，讓提高貸款門檻的信貸政策與此前出臺的限購政策形成有效互補(bǔ)，增加了投資購房的成本和風(fēng)險(xiǎn)，這將有效扭轉(zhuǎn)此前市場瘋狂的投資預(yù)期。
減少的客戶
9月25日，南京宣布在主城區(qū)范圍內(nèi)重啟住房限購，限制擁有2套以上住房的居民家庭購買新房。
僅僅過了10天，10月5日晚間，南京市政府發(fā)文，非該市戶籍居民家庭在南京購買首套住房需提供1年及以上個(gè)人所得稅繳納證明或社會(huì)保險(xiǎn)（城鎮(zhèn)社會(huì)保險(xiǎn)）繳納證明，該市戶籍成年單身人士（含離異）限購1套住房。并要求在保持居民首套首次最低首付不低于30%的基礎(chǔ)上，有一套住房沒有貸款和有購房貸款記錄已結(jié)清的居民家庭再購房首付不低于50%，有一套房且貸款未結(jié)清的家庭再購房首付比例不得低于80%，并對有兩套以上住房的家庭停發(fā)住房貸款。
南京新政被認(rèn)為是二線城市中最為嚴(yán)厲的，其帶來的直接效果體現(xiàn)在認(rèn)購量的下滑。
南京國慶長假期間認(rèn)購數(shù)量創(chuàng)下五年來同期的最低值。官方數(shù)據(jù)顯示，10月1日，南京的新房認(rèn)購量497套，10月2日降至158套，10月3日回升至285套之后，便開始一路下滑——10月4日的認(rèn)購量是155套，10月5日認(rèn)購150套，限購限貸“升級”后，10月6日新房認(rèn)購量大幅降至29套，10月7日認(rèn)購僅30套。
在售新盤的客戶開始大量減少。
河西區(qū)一新盤的意向客戶減少將近一半，不少樓盤摸底后發(fā)現(xiàn)有購房資格的客戶只剩下三四成。
開發(fā)商第一時(shí)間直觀感受到了新政的威力。金隅嘉業(yè)南京公司營銷總監(jiān)賀天嘯對經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，新政對樓市影響很大，來電來訪量有明顯下降：“由于新政，國慶節(jié)前認(rèn)購的部分客戶失去了購房資格，不愿意離婚，可能會(huì)出現(xiàn)無法簽約的情況。南京目前一些新上市的樓盤，成交量幾乎不再會(huì)日光，6到7成銷售量會(huì)成為主流?！?/P>
南京林業(yè)大學(xué)社會(huì)學(xué)系主任孟祥遠(yuǎn)新政出臺后參加了南京市的一次內(nèi)部權(quán)威研討會(huì)，會(huì)上得知，根據(jù)相關(guān)調(diào)研，南京剛需樓盤大致減少了30%-50%的客戶，改善樓盤大概減少了40%-70%的客戶，更極端的情況是，某改善樓盤客戶量減少了70%-80%?！罢繕?biāo)直指投資客。市場需要時(shí)間消化利空，然后重歸平衡。投資投機(jī)客受抑制，整體客戶量可能會(huì)下降一半，但更有利于剛需客戶，自住改善也更容易買到房了。”孟祥遠(yuǎn)說，短期內(nèi)客戶量雖大為減少，但長遠(yuǎn)來看，有利于南京樓市回歸理性。
李子墨同樣認(rèn)為，新政對南京樓市的影響是重大而且非常明顯的。據(jù)他觀察，新政后，由于大批購房者喪失了買房資格和貸款資格，所有新盤的蓄客量都大幅減少，一部分投資客正在撤場、賣房套現(xiàn)，而眾多買房人陷入觀望期，“部分二手房掛牌價(jià)下調(diào)”。
據(jù)當(dāng)?shù)刂薪榻榻B，新政出臺后，不少二手房賣家主動(dòng)要求降價(jià)出售?！拔医佑|的客戶有要求降價(jià)20萬的，希望趕緊出售，但是由于有兩套房的再買需要全款，接手的人一下就變少了?！蹦暇┙币恢薪閷?jīng)濟(jì)觀察報(bào)表示。
經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者瀏覽南京某房產(chǎn)電商網(wǎng)站，頁面顯示，麒麟板塊有二手房業(yè)主選擇降價(jià)出售房產(chǎn)，并打出了“業(yè)主拋售、急售、千年等一回”等字眼。
市場交易中的違約現(xiàn)象也開始出現(xiàn)。孟祥遠(yuǎn)透露，買家不具備購房或貸款資格而產(chǎn)生的違約也不會(huì)少，或是一些成交價(jià)過高的房源遭遇買家觀望而產(chǎn)生違約，且這次時(shí)間太趕了，才會(huì)造成二手房市場違約案例較多。
新政之前，南京樓市以“一房難求”著稱，全市鬧房荒，由于限價(jià)，很多樓盤甚至封盤不賣。比如熱門的河西南板塊，曾經(jīng)房號動(dòng)輒叫價(jià)30萬元/個(gè)，托關(guān)系買房也很難買到，但新政出臺后，有多位南京購房者表示接到了河西南新盤的拓客推銷電話，江北、江寧等板塊的一些樓盤也開始加緊推盤出貨。
接下來，南京的新房供應(yīng)將大幅增加。據(jù)南京市房管局統(tǒng)計(jì)表明，10月南京全市預(yù)計(jì)新增供應(yīng)商品住宅近100萬平方米，48家樓盤將攜近9000套房源集中入市。為緩解供需矛盾，國慶長假前主管部門已約談20余家房企，督促其樓盤上市。
據(jù)悉，10月份，城北、城南等江南六區(qū)將供應(yīng)42萬平方米約3626套新房，供應(yīng)極為稀缺的河西板塊預(yù)計(jì)也有430套新房入市。兩江板塊預(yù)計(jì)供貨量約4221套，占全市的半壁江山。
房價(jià)會(huì)跌嗎？
成交量下滑之后，南京房價(jià)會(huì)跌嗎？
對這個(gè)問題，李子墨認(rèn)為短期內(nèi)很難，3個(gè)月內(nèi)不可能，半年內(nèi)也很難有大規(guī)模的實(shí)質(zhì)性降價(jià)。他的理由是，今年以來絕大多數(shù)開發(fā)商在南京賺得盆滿缽滿，手上資金充裕，短期內(nèi)沒有降價(jià)回籠資金的需要，也沒有必要；南京可售新房只有2.2萬套左右，庫存消化周期只有兩個(gè)月，嚴(yán)重供不應(yīng)求，現(xiàn)在拍地必須現(xiàn)房銷售的政策，也決定了未來一段時(shí)間內(nèi)新房供應(yīng)量很難跟上。
他認(rèn)為，未來1-2年南京房價(jià)也幾乎沒有大跌的可能：“南京跟其他投資主導(dǎo)型城市大有不同，它是人口凈流入城市，輻射蘇北、安徽等大片區(qū)域，每年又有數(shù)萬大學(xué)畢業(yè)生留在南京，而且南京作為長三角唯一特大城市，城市建設(shè)、城市價(jià)值有目共睹，房價(jià)因?yàn)檎膰?yán)格限價(jià)，尚未漲到離譜高位，新房庫存偏小，房地產(chǎn)市場總體上比較健康。這些決定了南京房價(jià)沒有大規(guī)模下跌的可能?！?/P>
但包括李子墨在內(nèi)的多位南京業(yè)內(nèi)人士均認(rèn)為，在新政的影響下，南京樓市進(jìn)入了調(diào)整周期，受到政策波動(dòng)和市場波動(dòng)的疊加因素的影響，不排除2017年南京會(huì)出現(xiàn)個(gè)別樓盤降價(jià)促銷以及個(gè)別區(qū)域價(jià)格松動(dòng)的情況?！跋仁浅山涣肯陆担缓罂赡軙?huì)有一些區(qū)域價(jià)格回調(diào)?！辟R天嘯說。
金基地產(chǎn)副總裁唐新平則預(yù)計(jì)，年底前可能會(huì)有些全國布局的房企率先撕開局面、降價(jià)促銷，2017年可能將是一個(gè)降價(jià)年。
值得一提的是，從數(shù)據(jù)上來看，南京的買房人雖然暫時(shí)陷入了觀望期，成交減緩，但購房意愿依然強(qiáng)烈。
限購之后，南京要求購房人出具購房證明和社保證明。國慶長假過后，南京華僑路開具購房證明的辦公地點(diǎn)每天爆滿。據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w報(bào)道，10月8日當(dāng)天發(fā)放近2000個(gè)號，10月9日辦事人員工作至凌晨。為了應(yīng)對洶涌的人群，官方承諾“不限號、不限時(shí)，當(dāng)天發(fā)的號當(dāng)天辦結(jié)”。
另據(jù)南京市社保中心數(shù)據(jù)，長假上班后的兩天半時(shí)間（10月8日~10月10日中午11點(diǎn)），南京全市社保繳費(fèi)證明已出具2.48萬份，平均每天高達(dá)近1萬份。
手握資金的南京人甚至將目光投向了南京周邊城市。
揚(yáng)州房地產(chǎn)信息網(wǎng)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，10月1日-10日，市區(qū)商品房成交1111套，相當(dāng)于每天賣掉111套商品房。按成交面積來計(jì)算，11天賣了11.7萬方，比去年同期上漲2.3倍。
當(dāng)?shù)亻_發(fā)商在對外宣傳時(shí)，號稱有南京人組團(tuán)來揚(yáng)州買房。據(jù)現(xiàn)代快報(bào)報(bào)道，南京一客戶近日牽頭組織了10多人到揚(yáng)州看房；本周末，揚(yáng)州一開發(fā)商特別制作了宣傳折頁，將組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，奔赴南京“拉客”。
作者：佚名 來源：中房網(wǎng)
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