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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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上海“十三五”計(jì)劃新增住房供應(yīng)增六成 大力扶持租賃市場(chǎng)
2017-07-10 08:21 點(diǎn)擊：278 次 作者： 來(lái)源：

  上海市正著手從供應(yīng)端改善當(dāng)前供不應(yīng)求的房地產(chǎn)環(huán)境。

  7月7日，上海市人民政府發(fā)布《上海市住房發(fā)展“十三五”規(guī)劃》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《規(guī)劃》），明確提出“十三五”期間城鎮(zhèn)住房供應(yīng)總量以及住房用地供應(yīng)總量將顯著增加，其中新增住房供應(yīng)170萬(wàn)套，比“十二五”增加60%左右。值得注意的是，其中尤其加強(qiáng)了租賃市場(chǎng)的供應(yīng)規(guī)劃。

  總體而言，《規(guī)劃》包含了供給側(cè)調(diào)控的思路、預(yù)期管理與強(qiáng)化市場(chǎng)秩序、購(gòu)租并舉下大力發(fā)展公共租賃住房、保障房構(gòu)建多元化住房體系等內(nèi)容。

  記者采訪(fǎng)了參與此次前期課題研究、規(guī)劃探討的機(jī)構(gòu)與專(zhuān)家。中估聯(lián)數(shù)據(jù)研發(fā)總監(jiān)顏莉指出，房地產(chǎn)貨幣化改革從1998年開(kāi)始，“十一五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展迅速，很多城市，尤其是特大城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了公平性問(wèn)題，即弱勢(shì)群體的住房問(wèn)題比較突出。上海市“十二五”住房發(fā)展規(guī)劃在制度層面上聚焦兩點(diǎn)，一是增量房對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)要保持，二是對(duì)弱勢(shì)群體和“夾心層”的住房問(wèn)題進(jìn)行設(shè)計(jì)，通過(guò)“四位一體”的供給方式，解決中低收入群體的住房問(wèn)題。如果說(shuō)“十二五”規(guī)劃聚焦增量房和住房保障，那么“十三五”住房發(fā)展規(guī)劃的聚焦點(diǎn)有了較大改變。

  聚焦市場(chǎng)化供應(yīng)

  顏莉認(rèn)為，“十三五”規(guī)劃的轉(zhuǎn)變?cè)谟?，從更多聚焦保障轉(zhuǎn)變到更多聚焦市場(chǎng)，從相對(duì)粗放的市場(chǎng)供給到有效供給的轉(zhuǎn)變。

  從總體目標(biāo)來(lái)看，規(guī)劃圍繞上海城市發(fā)展的特點(diǎn)，還分專(zhuān)題討論了舊區(qū)改造，小區(qū)綜合治理模式等問(wèn)題，也在長(zhǎng)效機(jī)制的建立上提出了方向性的想法。

  首先，將“雙軌制”（即市場(chǎng)和保障）作為規(guī)劃的首要目標(biāo)，具體措施上將嚴(yán)格規(guī)范住房市場(chǎng)秩序、培育發(fā)展住房租賃市場(chǎng)放在重要位置。相對(duì)而言“十二五”中提到的目標(biāo)是“全面推進(jìn)住房保障工作”。

  其次是住房供應(yīng)方面，與“十二五”不同的是，除了強(qiáng)調(diào)保障房、中小戶(hù)型商品房的供應(yīng)外，本次還強(qiáng)調(diào)了兩點(diǎn)，第一是突出租賃型土地的供給“大幅增加”，第二是結(jié)合城市總體規(guī)劃差別化引導(dǎo)有效供給?！啊行А┙o區(qū)別于‘十二五’期間相對(duì)粗放型的供給方式，體現(xiàn)了存量房階段集約化、精細(xì)化土地供給的市場(chǎng)需求?！?顏莉解釋道。

  針對(duì)信息化建設(shè)方面，本次規(guī)劃還提出：建立統(tǒng)一的房屋數(shù)據(jù)庫(kù)、住宅小區(qū)基礎(chǔ)管理信息平臺(tái)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)和住房保障管理系統(tǒng)升級(jí)，優(yōu)化住房公積金信息系統(tǒng)，建設(shè)房屋管理信用平臺(tái)。

  對(duì)此顏莉認(rèn)為，住房發(fā)展規(guī)劃的具體落實(shí)，有賴(lài)于長(zhǎng)效機(jī)制的建立。而這必須基于有充分信息溝通情況下所構(gòu)建的政策體系。軟件支撐方面，需要覆蓋土地、房屋、資金和人的信息管理思路；硬件支撐則需要覆蓋面龐大的數(shù)據(jù)支持系統(tǒng)和海量的數(shù)據(jù)庫(kù)。這需要規(guī)劃和土地管理部門(mén)、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)管理部門(mén)、財(cái)政部門(mén)和金融部門(mén)互相協(xié)調(diào)，形成系統(tǒng)化、有針對(duì)性的政策內(nèi)容。

  大力支持租賃市場(chǎng)

  但最大亮點(diǎn)還是完善租售并舉住房制度的相關(guān)舉措。

  《規(guī)劃》明確要大力發(fā)展住房租賃市場(chǎng)，鼓勵(lì)住房租賃消費(fèi)，到2020年，基本形成多主體參與、差異化供應(yīng)、規(guī)范化管理的住房租賃市場(chǎng)。在新增供應(yīng)租賃住房約70萬(wàn)套的基礎(chǔ)上，還將通過(guò)政策引導(dǎo)扶持住房租賃企業(yè)擴(kuò)大規(guī)模。

  《規(guī)劃》還提出，“十三五”時(shí)期新增住房供應(yīng)總套數(shù)要比“十二五”期間增加60%左右，預(yù)計(jì)新增供應(yīng)各類(lèi)住房12750萬(wàn)平方米、約170萬(wàn)套。其中，商品住房約45萬(wàn)套，以中小套型普通商品住房為主；租賃住房約70萬(wàn)套；各類(lèi)保障性住房約55萬(wàn)套。此外，以市場(chǎng)為主，新增代理經(jīng)租房源30萬(wàn)套（間）左右。

  住房用地供應(yīng)也有明顯增加，預(yù)計(jì)供應(yīng)5500公頃，比“十二五”期間增加近20%。其中商品住房用地2000公頃，租賃住房用地1700公頃，保障性住房用地1800公頃。

  中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，這是增加供給，緩解供需矛盾的重要舉措。供求關(guān)系決定價(jià)格，近兩年房源供應(yīng)偏緊，供求失衡的背后是房?jī)r(jià)上漲。而2013年以后上海土地供應(yīng)收縮明顯，地價(jià)上行加劇房?jī)r(jià)上漲壓力。這次規(guī)劃明確較大幅度增加市場(chǎng)供應(yīng)，尤其是土地供應(yīng)，可以平穩(wěn)市場(chǎng)預(yù)期，鞏固當(dāng)前調(diào)控效果。

  且“租賃住房用地1700公頃”的目標(biāo)，僅比商品住房用地少300公頃，租售并舉的思路得以體現(xiàn)。這意味著上海近期掛牌的嘉定和浦東張江兩塊租賃住房用地只是一個(gè)開(kāi)始，預(yù)計(jì)后續(xù)還會(huì)有此類(lèi)地塊出現(xiàn)。此外，供地結(jié)構(gòu)上保障用房占到相當(dāng)高的比例，說(shuō)明地方政府非常重視和保護(hù)低收入居民的住房需求。

  顯然此次地方政府在租賃市場(chǎng)投入很大支持力度。易居研究院統(tǒng)計(jì)顯示，目前租售比國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)是1：200-300，中國(guó)則在1：600-800。對(duì)此，易居研究院相關(guān)人士認(rèn)為，按照上海租金年收益1.5%匡算，一套房子要出租66年才收回成本。相信政府會(huì)從土地出讓政策等方面進(jìn)行調(diào)整，并參考國(guó)外做法，讓開(kāi)發(fā)商成為業(yè)主、政府回購(gòu)、放開(kāi)社會(huì)融資渠道等方式推動(dòng)國(guó)內(nèi)商品房租售比回歸。

  盧文曦認(rèn)為，“十三五”期間房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策導(dǎo)向仍偏緊，對(duì)房企而言生存空間更為艱難。雖然其間土地供應(yīng)在增加，但分?jǐn)偟娇射N(xiāo)售的市場(chǎng)化層面的地塊相對(duì)有限，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)比較激烈。如果拿地成本高，勢(shì)必吞噬利潤(rùn)；如果拿租賃住房用地對(duì)資金成本、運(yùn)營(yíng)能力都是考驗(yàn)，總之房企賺快錢(qián)的機(jī)會(huì)越來(lái)越少。

  同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，上海未來(lái)土地供應(yīng)會(huì)因房地產(chǎn)市場(chǎng)租售結(jié)合的方式而發(fā)生改變。租賃市場(chǎng)的培育主要滿(mǎn)足低收入家庭居住問(wèn)題，其次是通過(guò)租賃市場(chǎng)滿(mǎn)足人才導(dǎo)入的需求。租賃市場(chǎng)與原有銷(xiāo)售市場(chǎng)將形成未來(lái)上海住房供應(yīng)的新體系。

  張宏偉同時(shí)指出，未來(lái)開(kāi)發(fā)商拿地不僅需要有“造房子”的能力，同時(shí)也要兼具資金運(yùn)作的投融資能力以及項(xiàng)目長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力。他認(rèn)為，在解決方案上，房企可以利用私募基金孵化REITs；從運(yùn)營(yíng)模式來(lái)看，長(zhǎng)租公寓和養(yǎng)老公寓的形式可避免部分成本投入。

作者：佚名　　來(lái)源:中房網(wǎng)