三波救市新政

  效應(yīng)各不相同

  今年至今，雖然地方政府出臺(tái)了不少救市政策，例如武漢放松公積金、北京上調(diào)普通住宅標(biāo)準(zhǔn)等，但這些都是個(gè)別城市零敲碎打的救市政策，影響力并不大。今年全國(guó)最具影響力的救市政策有3條：限購(gòu)松綁、房貸新政、公積金新政。

  三大救市新政中，其出臺(tái)的原因及過(guò)程不同，救市的層面不同，市場(chǎng)效應(yīng)也各不相同。從目前的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，房貸新政刺激成交的效應(yīng)最為明顯。

  救市第 1 波 松綁限購(gòu)

  ●出臺(tái)原因

  樓市成交低迷

  去年年底，隨著“錢(qián)荒”的出現(xiàn)，國(guó)內(nèi)樓市成交開(kāi)始遇冷。今年年初，市場(chǎng)觀望情緒更加濃厚，成交低迷情況更加嚴(yán)重，樓市庫(kù)存量不斷增加。其間，外資機(jī)構(gòu)不斷唱空中國(guó)樓市，繼2010年之后，“中國(guó)房地產(chǎn)崩盤(pán)論”再度甚囂塵上。加上知名港資房企撤資、萬(wàn)科董事會(huì)主席王石連續(xù)警告“小心了”，更讓人感覺(jué)到中國(guó)樓市處于風(fēng)雨飄搖中。隨著住宅市場(chǎng)銷(xiāo)售不佳，土地市場(chǎng)也開(kāi)始轉(zhuǎn)冷，地方政府在土地出讓上的收入大幅減少，迫切希望救市。

  ●過(guò)程

  從遮遮掩掩到光明正大

  有人把呼和浩特松綁限購(gòu)看作是今年中國(guó)樓市松綁限購(gòu)的開(kāi)始，這一說(shuō)法不太準(zhǔn)確。真正打響松綁限購(gòu)“第一槍”的，其實(shí)是南寧，雖然南寧方面后來(lái)曾否認(rèn)松綁限購(gòu)，但在實(shí)際操作中，南寧在4月份已經(jīng)放開(kāi)購(gòu)房戶(hù)籍限制。繼南寧之后，天津?yàn)I海新區(qū)很快跟上。一開(kāi)始，突破限購(gòu)“紅線”的城市，為避免“見(jiàn)光死”，都采取遮遮掩掩的態(tài)度。

  5月份，住建部確認(rèn)除四大一線城市外，其他城市的限購(gòu)政策可以自行調(diào)節(jié)，尤其是庫(kù)存量過(guò)大的城市。

  6月份，呼和浩特成全國(guó)首個(gè)正式發(fā)文確定放開(kāi)限購(gòu)的城市。此后，松綁限購(gòu)開(kāi)始從遮遮掩掩走向光明正大。9月26日，隨著珠海松綁限購(gòu)，全國(guó)松綁限購(gòu)城市已達(dá)到41個(gè)，未松綁限購(gòu)的城市只剩下北京、上海、廣州、深圳及三亞。

  ●推動(dòng)層面 地方政府

  放不放松限購(gòu)，由地方政府決定。

  ●和廣州關(guān)系 無(wú)關(guān)

  在松綁限購(gòu)方面，廣州屢次傳出“狼來(lái)了”的聲音。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，即使廣州不能全面松綁限購(gòu)，作為國(guó)家級(jí)新區(qū)的南沙陷入成交困境，至少應(yīng)該局部松綁限購(gòu)。在佛山松綁限購(gòu)后，廣州松綁限購(gòu)的呼聲越來(lái)越高。不過(guò)，至記者截稿時(shí)止，松綁限購(gòu)依然和廣州沒(méi)有關(guān)系。

  ●市場(chǎng)效應(yīng) 冷暖不一

  松綁限購(gòu)未能在全國(guó)掀起成交熱潮，今年樓市“金九”未能成真，成交量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如去年同期。即使環(huán)比，重點(diǎn)城市的成交量也只有小幅上升。考慮到“金九”的特殊性，這種小幅上升稱(chēng)不上是回暖。

  具體到各個(gè)限購(gòu)的城市，則出現(xiàn)冷暖不一的情況。全國(guó)41個(gè)松綁限購(gòu)的城市中，有27個(gè)城市的樓市9月份的成交量環(huán)比有所上漲，其中，貴陽(yáng)、蘭州、杭州、西安4個(gè)城市的成交量漲幅超過(guò)50%。漲幅最高的貴陽(yáng)市，解限時(shí)間為今年9月1日，貴陽(yáng)市商品房網(wǎng)上簽約與備案平臺(tái)統(tǒng)計(jì)顯示，9月份貴陽(yáng)市銷(xiāo)售新建房屋9465套，相比8月份上漲64.9%，銷(xiāo)售面積環(huán)比上漲56.2%。以臺(tái)州、金華等為代表的11個(gè)城市的樓市成交量在解限后依然有所下跌，其中，跌幅超過(guò)30%的城市有3個(gè)：臺(tái)州、金華和徐州，跌幅分別為41%、33%和32%。此外，還有3個(gè)城市的成交量環(huán)比基本持平。

  救市第 2 波 房貸新政

  9月30日，風(fēng)傳已久的房貸新政出臺(tái)。中國(guó)人民銀行與銀監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好住房金融服務(wù)工作的通知》，重新界定首套房和二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，鼓勵(lì)剛需和改善型需求。主要內(nèi)容有四大方面：1、加大對(duì)保障性安居工程建設(shè)的金融支持；2、積極支持居民家庭合理的住房貸款需求；3、增強(qiáng)金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房貸款投放能力；4、繼續(xù)支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合理融資需求。

  ●出臺(tái)原因

  成交依舊低迷

  在經(jīng)濟(jì)增速放緩的情況下，樓市的硬著陸無(wú)疑會(huì)雪上加霜。知情人士表示，9月份剛結(jié)束，確定今年第三季度樓市繼續(xù)低迷、供過(guò)于求后，央行與銀監(jiān)會(huì)馬上出臺(tái)房貸新政，以刺激樓市成交，減少房地產(chǎn)給整體經(jīng)濟(jì)帶來(lái)的負(fù)面影響。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人盛來(lái)運(yùn)在近日的一次新聞發(fā)布會(huì)上表示，近期一些地方包括有關(guān)部門(mén)放松限購(gòu)、限貸政策，這是政策在向市場(chǎng)調(diào)節(jié)回歸。以前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控更多是用行政手段，現(xiàn)在無(wú)論放開(kāi)限購(gòu)、取消限貸，實(shí)際都是減少行政干預(yù)，更多地讓市場(chǎng)發(fā)揮調(diào)節(jié)作用，符合改革的方向。

  ●過(guò)程

  遭遇銀行“冷對(duì)”

  房貸新政本身就不是強(qiáng)制性措施，銀行從自身利益出發(fā)，“冷對(duì)”房貸新政。七折利率難覓蹤影，即使優(yōu)惠利率也難出現(xiàn)。

  房貸新政出臺(tái)近一個(gè)月后，媒體走訪廣州20家銀行網(wǎng)點(diǎn)獲悉，共有6家銀行首套房最低房貸利率下浮至基準(zhǔn)以下，最優(yōu)惠的利率為9.4折。當(dāng)然，優(yōu)惠利率并不是“免費(fèi)的午餐”，其中5家銀行對(duì)享受房貸利率優(yōu)惠均有附加條件。

  ●推動(dòng)層面 中央

  房貸新政由央行和銀監(jiān)會(huì)出臺(tái)，涉及全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  ●和廣州關(guān)系 有關(guān)

  房貸新政和中國(guó)所有城市的房地產(chǎn)有關(guān)，包括廣州在內(nèi)。

  ●市場(chǎng)效應(yīng)

  明顯刺激成交

  當(dāng)房貸新政出臺(tái)后，開(kāi)發(fā)商一片歡呼聲，此前一些謹(jǐn)慎的開(kāi)發(fā)商，也表現(xiàn)出樂(lè)觀的態(tài)度。從10月份的樓市成交情況來(lái)看，開(kāi)發(fā)商的樂(lè)觀有一定的道理，雖然房貸新政仍遭銀行“冷對(duì)”，但消費(fèi)者的觀望態(tài)度有所轉(zhuǎn)變，購(gòu)房者明顯增加。

  更重要的是，市場(chǎng)期待在明年年初銀行的額度有所增加后，樓市成交會(huì)有更好的表現(xiàn)，房貸新政刺激樓市成交的效應(yīng)更為明顯。東興證券分析師鄭閔鋼明確表示，限購(gòu)政策對(duì)市場(chǎng)的提升效果不明顯，但房貸新政燃起市場(chǎng)更大的信心。國(guó)泰君安分析師侯麗科認(rèn)為，房貸新政的救市力度超出預(yù)期，央行托底政策下，市場(chǎng)有所回暖，銷(xiāo)量改善可期。

  救市第 3 波 公積金新政

  10月14日，根據(jù)《住房公積金管理?xiàng)l例》的有關(guān)規(guī)定，住建部、財(cái)政部、人民銀行聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于發(fā)展住房公積金個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)的通知》，涉及放寬貸款申請(qǐng)條件，取消四項(xiàng)收費(fèi)，實(shí)現(xiàn)異地互認(rèn)、轉(zhuǎn)移接續(xù)。

  ●出臺(tái)原因 刺激樓市成交

  和房貸新政一樣，公積金出臺(tái)的目的也是為了刺激樓市成交。

  ●過(guò)程 待遇各不相同

  公積金新政在各地的待遇大有不同。河南公積金新政早出，但遲遲未能落地。武漢公積金貸款門(mén)檻降低，可能釋放更多改善性需求，緩解房地產(chǎn)庫(kù)存壓力。四川在公積金異地互認(rèn)方面有一定說(shuō)法，明確只能在戶(hù)籍所在地申請(qǐng)公積金貸款。至于廣州，最新通過(guò)的公積金新政與三部委的公積金新政存在抵觸，而且廣州每月的公積金貸款限額為10億元，面臨“無(wú)米下鍋”的窘境。

  ●推動(dòng)層面 中央

  公積金新政由三部委出臺(tái)，同樣面對(duì)國(guó)內(nèi)所有城市。

  ●和廣州關(guān)系 互相抵觸

  三部委出臺(tái)的公積金新政是為公積金松綁，但廣州的公積金新政是為公積金的提取設(shè)置更多條件。

  ●市場(chǎng)效應(yīng) 效果有限

  海通證券分析師涂力磊表示，公積金相關(guān)規(guī)定實(shí)質(zhì)等同給予住房需求更大的信貸支持，有利于激發(fā)市場(chǎng)潛在需求。但由于公積金發(fā)放的時(shí)間較長(zhǎng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)公積金熱情不高，從目前的市場(chǎng)反應(yīng)來(lái)看，公積金新政刺激樓市成交的效果有限。

  【展望】

  還會(huì)有第4波

  救市新政嗎？

  三波救市新政之后，還會(huì)不會(huì)有第4波救市新政？業(yè)內(nèi)對(duì)此持不同的意見(jiàn)。

  正方：有

  “如果后期房地產(chǎn)市場(chǎng)還不能有效恢復(fù)，除降息、降準(zhǔn)等傳統(tǒng)宏觀貨幣工具外，政府仍存在大量政策后手可供選擇，”海通證券分析師涂力磊表示，這些“后手”包括差別化信貸、行政干預(yù)、財(cái)稅政策、土地和戶(hù)籍政策、網(wǎng)路管理和保障房制度等。

  現(xiàn)在風(fēng)傳最厲害的，就是二手房營(yíng)業(yè)稅的調(diào)整。有消息稱(chēng)，針對(duì)完善二手房交易營(yíng)業(yè)稅政策，有關(guān)部門(mén)正在各大城市和機(jī)構(gòu)之間展開(kāi)調(diào)研，聽(tīng)取各方意見(jiàn)并評(píng)估該稅種的價(jià)值，在充分論證的基礎(chǔ)上，未來(lái)有可能對(duì)其進(jìn)行調(diào)整。所謂的“調(diào)整”，就是從目前免征期限的5年調(diào)整為2年。

  反方：沒(méi)有

  鏈家地產(chǎn)研究部張旭分析，限購(gòu)、信貸、稅費(fèi)是樓市調(diào)控的三大主要途徑，目前限購(gòu)和信貸均已明顯放寬，尤其是首套房貸的認(rèn)定能夠撬動(dòng)大量的改善性需求，“從目前調(diào)控的放寬情況來(lái)看，仍以促進(jìn)合理的住房需求為主，屬于適度的放寬。若營(yíng)業(yè)稅改為滿(mǎn)2年免征，則失去原有的市場(chǎng)調(diào)節(jié)作用，過(guò)度的放寬容易導(dǎo)致投資性需求大量進(jìn)入。整體來(lái)看，現(xiàn)在市場(chǎng)明顯回暖。在此背景下，預(yù)計(jì)不會(huì)也不需要再出臺(tái)新的松綁政策”。

  【比較】

  2014年救市力度

  弱于2008年

  對(duì)于至今為止的這一輪救市政策，不少人認(rèn)為其救市力度和2008年無(wú)法相比。

  2008年“4萬(wàn)億”政策出臺(tái)后，當(dāng)時(shí)流動(dòng)性非常充裕，7折房貸優(yōu)惠利率得以實(shí)現(xiàn)?，F(xiàn)在雖然最低也有7折房貸優(yōu)惠利率，但在銀行額度不足的情況下，連房貸都難以及時(shí)發(fā)放，更別說(shuō)7折優(yōu)惠利率了。同時(shí)，2008年我國(guó)處于降息周期，當(dāng)年內(nèi)連續(xù)4次降息，無(wú)形中減輕了購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)。

  2008年的救市政策中，居民首次購(gòu)房最低首付款比例減至20%，這也比今年首付三成的比例要低。2008年，救市政策還包括營(yíng)業(yè)稅免征年限的調(diào)整：非普通住房未滿(mǎn)5年征收全額營(yíng)業(yè)稅改為未滿(mǎn)2年征收，超過(guò)2年征收差額營(yíng)業(yè)稅。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)