因為對杭州樓市上漲預(yù)期強烈，杭州相關(guān)部門不得不再次出手，買房得搖號。
通過官方微博“杭州住保房管”，杭州市房管局3月29日表示，接下來將對杭州商品住房銷售公開搖號全程公證制定規(guī)則。
杭州地產(chǎn)分析人士認(rèn)為，杭州商品房搖號買房，與一些樓盤通過推售車位、茶水費等線下加價，規(guī)避監(jiān)管有關(guān)。“因政府部門對新房售價管控嚴(yán)格，所謂推售車位，某種程度上被開發(fā)商當(dāng)成補償房產(chǎn)溢價的方式。”
市場看多杭州樓市，但商品房的供應(yīng)被指趕不上需求的增長。其實從2016年以來，杭州出讓了大量土地，但這些土地并沒有形成有效供應(yīng)，而是被開發(fā)商囤積在手中。據(jù)浙報傳媒地產(chǎn)研究院監(jiān)測，2016年下半年以來一年土地未上市占比高達(dá)82.1%；即土地真正上市的比率還不到18%。
開發(fā)商線下加價規(guī)避監(jiān)管
“針對近期商品住房市場出現(xiàn)的炒賣房號、捆綁搭售等違規(guī)行為，市有關(guān)部門高度重視。一方面開展專項整治行動，對涉嫌企業(yè)個人進(jìn)行約談?wù){(diào)查，從嚴(yán)打擊各類違規(guī)行為?！焙贾莘抗芫?月29日通過官方微博表示，為維護(hù)杭州房地產(chǎn)市場秩序，接下來將采取公開搖號全程公證的方式，來規(guī)范杭州房地產(chǎn)市場的銷售行為。而搖號的具體辦法，將于近期公布。
據(jù)了解，接下來杭州將對房地產(chǎn)銷售開展專項整治行動，對涉嫌企業(yè)個人進(jìn)行約談?wù){(diào)查，并從嚴(yán)打擊違規(guī)的行為。
杭州業(yè)界人士告訴記者，杭州此次即將展開對房地產(chǎn)市場秩序的整頓，與開發(fā)商線下加價有直接關(guān)系。
在熱點城市買房難，在杭州能按預(yù)售證價格買到房，更難。難點在于，雖然開發(fā)商拿到相關(guān)政府部門審批的價格，卻往往通過變相加價，增加了購房的總價格。
杭州一位地產(chǎn)界人士告訴記者，從去年到現(xiàn)在，杭州新房市場基本上長期處于賣方市場。不是購房者選房，而是開發(fā)商在選購房者。
杭州樓市有多熱？對于那些位置不錯的熱門樓盤，去年春節(jié)之前在杭州想買到房，全款付清是起步條件。
“想選樓層或是好點的房型，不向開發(fā)商遞條子，恐怕是沒的選。一些不那么熱門的樓盤可能不需要全款付清，但首付的起點，在六成以上。問能不能打個折的，根本買不到房。”
被認(rèn)為性價比較高的樓盤，則往往以“茶水費”、“買車位”等名義，增加總價格。
據(jù)了解，杭州一些樓盤在賣房時，售樓人往往會向購房者推銷出售車位。而一個車位約在20萬—30萬元，價格高的甚至可以達(dá)到40萬元。
對于為何要推售車位，一家研究機構(gòu)人士告訴記者，這與開發(fā)商欲通過線下加價的方式來實現(xiàn)加價有關(guān)。
“杭州去年對新房預(yù)售價格管理相當(dāng)嚴(yán)格。樓盤銷售時要按照拿到預(yù)售證的備案價格銷售，漲幅不能超過一定幅度。但開發(fā)商認(rèn)為政府對價格管理較嚴(yán)，壓縮了其利潤空間，因此一些樓盤在銷售時會通過賣車位、甚至所謂‘茶水費’的名義變相加價。這種線下通過其它加價的方式，往往會避開相關(guān)部門的監(jiān)管?！鼻笆龊贾輽C構(gòu)說。
82.1%土地未上市
有杭州購房者認(rèn)為，所謂的買車位、茶水費，有些像樓盤買房號的味道。
“具備購房資格，但買房的時候售樓處卻增加了一些莫明其妙的條件，在我們看來就是為了加價?！币晃毁彿空哒J(rèn)為。
而開發(fā)商則認(rèn)為價格管得嚴(yán)。
“土地成本就不低，加上建安成本、貸款利息和公司運營成本，利潤過低。一些項目如果地價較高，在嚴(yán)格的預(yù)售證價格管理下，個別項目甚至算不過賬來。”杭州一家房企市場部人士說。
買方難以接受開發(fā)商變相線下加價，開發(fā)商表示生意難做；在研究人員看來，一方面在于房企拿地成本高企致使項目成本居高不下，再者與市場看多樓市的強預(yù)期有關(guān)。
而對杭州樓市看多的強勁預(yù)期，與杭州當(dāng)前的發(fā)展時期密切相關(guān)。杭州正處于G20后亞運會前城市建設(shè)的高速發(fā)展期，基礎(chǔ)建設(shè)投入規(guī)模和數(shù)量可謂空前。
“隨著城市功能越來越完善，杭州和浙江人都認(rèn)為杭州房價還會再漲。如果開發(fā)商認(rèn)為房價回落，即使相關(guān)部門對預(yù)售管得再嚴(yán)也不太可能加價，更多是想把資金回流到公司。但在市場認(rèn)為房價還會漲的背景下，開發(fā)商希望賺得更多，因此才會規(guī)避相關(guān)部門的監(jiān)管在線下通過多種名義加價?！焙贾葜兄冈阂晃环治鰩熣f。
而在市場看多的背景下，杭州市場的供求關(guān)系也發(fā)生了變化。
據(jù)易居研究院數(shù)據(jù)，至今年2月底杭州商品住宅庫存約298萬平米，這意味著杭州商品住宅去化周期只有2.9個月。
杭州并非沒有出讓土地。浙報傳媒地產(chǎn)研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)，2016年下半年至2017年上半年，杭州出讓了689.6萬平米住宅用地。不過政府向市場提供體量不小的土地，卻并沒有在商品房市場形成真正的供應(yīng)。689.6萬平米的土地供應(yīng)，至今有高達(dá)565.9萬平米的體量并未上市，未上市占比高達(dá)82.1%。即真正上市的土地比例，還不到18%。
這意味著面粉已經(jīng)賣出去了，但開發(fā)商并沒有向市場提供面包，很多開發(fā)商也沒有把面粉做成面包。
價格，成為其中重要的環(huán)節(jié)。
有杭州房企指出，2016年出讓的土地，有很多是高價地，其中不乏地王。但在當(dāng)前對新房價格的管理下，這些高價地不但不愿意上市，更缺少開發(fā)項目的動力。
“相當(dāng)一部分在2016年拿項目的，想用時間換空間。拖幾年時間，等政府放松預(yù)售證管理、房價上漲后，再去開發(fā)和銷售。尤其在看好后市的背景下，拖著不開發(fā)，成為很多開發(fā)商一種重要的策略?！币晃徊辉妇呙牡禺a(chǎn)人士說。
作者：中房網(wǎng) 來源：中房網(wǎng)
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