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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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房地產(chǎn)調(diào)控中的城市變遷與博弈
2018-08-13 08:02 點(diǎn)擊：297 次 作者： 來(lái)源：

  未來(lái)的城市建設(shè)怎么打造？從以前注重硬環(huán)境到今后更注重軟環(huán)境，這是打造未來(lái)城市吸引力重要的理念轉(zhuǎn)變。而在新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換和供給結(jié)構(gòu)升級(jí)的時(shí)代，房地產(chǎn)商如何適應(yīng)新經(jīng)濟(jì)時(shí)代要求，“4S模式”為行業(yè)發(fā)展提供道路指引。

  文/滕泰劉哲萬(wàn)博新經(jīng)濟(jì)研究院

  當(dāng)前房地產(chǎn)發(fā)展面臨很多問(wèn)題：人口紅利褪去、城鎮(zhèn)化擴(kuò)張速度邊際下降、部分地區(qū)的高房?jī)r(jià)已經(jīng)對(duì)企業(yè)和人才產(chǎn)生了擠出效應(yīng)等。在這樣的背景下，如何適應(yīng)新時(shí)代城市發(fā)展的需要，推動(dòng)房地產(chǎn)高質(zhì)量發(fā)展成為當(dāng)前階段亟待解決的課題。

  一、房地產(chǎn)進(jìn)入3.0時(shí)代：與產(chǎn)業(yè)同行，助力城市發(fā)展

  在經(jīng)濟(jì)發(fā)展的進(jìn)程中，房地產(chǎn)與城市、經(jīng)濟(jì)的關(guān)系是動(dòng)態(tài)影響，互相促進(jìn)的。城市形態(tài)的演化和供給結(jié)構(gòu)的升級(jí)密切相關(guān)，這二者是房地產(chǎn)模式創(chuàng)新的源泉。反過(guò)來(lái)，房地產(chǎn)模式的創(chuàng)新又可以豐富城市形態(tài)的演化以及經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的升級(jí)。

  房地產(chǎn)的發(fā)展實(shí)際上是跟隨著城市發(fā)展的腳步，有著相同的脈絡(luò)和軌跡。城市發(fā)展的1.0階段，在農(nóng)村經(jīng)濟(jì)中，城市主要是依附于土地等自然資源，是圍繞集市和政府形成的行政和商業(yè)中心，房地產(chǎn)主要是住宅。城市發(fā)展的2.0階段是工業(yè)城市，如美國(guó)的汽車(chē)城底特律、鋼鐵之都匹茲堡等，房地產(chǎn)主要是廠房、宿舍、公寓等社區(qū)。中國(guó)東北的很多城市、西北的很多制造業(yè)重鎮(zhèn)也是依托某些制造業(yè)而興起。因工業(yè)興起的城市也容易因工業(yè)而衰落。一旦這個(gè)產(chǎn)業(yè)不行了，這個(gè)城市的活力就很難再重振昔日的雄風(fēng)。城市發(fā)展的3.0時(shí)代是新經(jīng)濟(jì)城市，這樣的城市可以打破農(nóng)業(yè)或制造業(yè)所需自然資源的限制，而且成為集中各種文化、娛樂(lè)、知識(shí)、金融和其他服務(wù)的綜合體，房地產(chǎn)是人才、產(chǎn)業(yè)和城市的紐帶，發(fā)揮的是助力城市發(fā)展的功能。

　　在城鎮(zhèn)化和人口紅利褪去之后，房地產(chǎn)發(fā)展將進(jìn)入3.0時(shí)代。房地產(chǎn)的1.0時(shí)代，主要是滿(mǎn)足人們住房的剛性需求，房地產(chǎn)提供的是居住功能，體現(xiàn)的是開(kāi)發(fā)思維。中國(guó)1998-2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展正是處于這個(gè)階段，房地產(chǎn)逐步走向市場(chǎng)化，碧桂園、恒大都是最早的一批受益者，享受人口紅利。

  2004年“8•31”大限后，區(qū)域壁壘被逐漸打破，經(jīng)濟(jì)高速增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化加速，房地產(chǎn)開(kāi)始享受產(chǎn)業(yè)發(fā)展和城鎮(zhèn)化率提升的紅利，城鎮(zhèn)化率從2003年的40%提升至2010年50%，也誕生了萬(wàn)科、保利等這樣的老龍頭公司。這是房地產(chǎn)的2.0時(shí)代，需要開(kāi)發(fā)綜合的社區(qū)，消費(fèi)者對(duì)社區(qū)服務(wù)和物業(yè)提出了更高的要求。房地產(chǎn)開(kāi)始發(fā)展寫(xiě)字樓、酒店等商業(yè)地產(chǎn)，再后來(lái)文化村、特色小鎮(zhèn)、養(yǎng)老公寓等，增加了很多特色、保障、休閑的元素，發(fā)揮的是社區(qū)功能，體現(xiàn)的是客戶(hù)思維。

  2010年之后，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，4萬(wàn)億元貨幣刺激實(shí)際上是延后了房地產(chǎn)的陣痛和轉(zhuǎn)型期，華夏幸福的快速發(fā)展實(shí)際上是對(duì)于房地產(chǎn)3.0時(shí)代的探索。房地產(chǎn)3.0時(shí)代，除了具備居住、社區(qū)功能，房地產(chǎn)還要具備發(fā)展的功能，和娛樂(lè)產(chǎn)業(yè)、教育產(chǎn)業(yè)等其他的新產(chǎn)業(yè)一起推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，體現(xiàn)的將是城市思維。

  從人口、產(chǎn)業(yè)、城市的演進(jìn)路徑來(lái)看，城市對(duì)房地產(chǎn)的需求正在發(fā)生巨大的變化。第一個(gè)階段是土地、港口、礦產(chǎn)、水源等自然資源吸引的人口聚集，帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，推動(dòng)城市與房地產(chǎn)的發(fā)展。第二個(gè)階段是產(chǎn)業(yè)聚集，激發(fā)人口紅利，再帶動(dòng)城市與房地產(chǎn)發(fā)展。第三個(gè)階段，因?yàn)槌鞘凶陨砻媾R著發(fā)展的制約，迫切需要通過(guò)新經(jīng)濟(jì)來(lái)推動(dòng)新舊動(dòng)能轉(zhuǎn)換，對(duì)房地產(chǎn)的發(fā)展也提出了新的要求。所以，下一個(gè)階段房地產(chǎn)和城市的關(guān)系有可能是房地產(chǎn)與新產(chǎn)業(yè)“手拉手”來(lái)促進(jìn)一個(gè)新的社區(qū)的形成，從而推動(dòng)城市的發(fā)展。

作者：中房網(wǎng)　　來(lái)源：中房網(wǎng)