q橫盤三年的上海房?jī)r(jià)從年初開(kāi)啟上漲行情，成交均價(jià)突破5萬(wàn)元，從去年底的47404元/平米上漲至今年11月50097元/平米，今年前11月新房成交均價(jià)累計(jì)上漲5.68%，漲幅在中指百城中居第13位。從全年走勢(shì)來(lái)看，上海新房?jī)r(jià)格漲幅上下半年分化明顯，上半年強(qiáng)勢(shì)拉升，下半年震蕩回落。上海本輪價(jià)格上漲始于19年11月（19年10月，房貸利率掛鉤LPR之后，上海首套利率可LPR減20個(gè)點(diǎn)），2-3月受疫情影響價(jià)格上漲節(jié)奏被打亂；二季度以來(lái)，受限價(jià)松動(dòng)、“公民同招”新政導(dǎo)致學(xué)區(qū)房跳漲、土拍火熱等多重因素的影響，房?jī)r(jià)漲幅持續(xù)擴(kuò)大，且5-6月環(huán)比漲幅保持在1.0%以上，上半年累計(jì)漲幅達(dá)到4.11%，在一二線城市中排名首位。下半年，“724”會(huì)議定調(diào)下長(zhǎng)三角多地調(diào)控收緊，上海樓盤也重回“嚴(yán)格限價(jià)”模式，需求集中釋放下帶來(lái)的供不應(yīng)求及改善型項(xiàng)目的熱銷對(duì)價(jià)格漲幅起到很強(qiáng)的支撐作用，因此下半年價(jià)格漲幅呈高位震蕩回落態(tài)勢(shì)。

從環(huán)線來(lái)看，房?jī)r(jià)漲幅跟著環(huán)線走，外環(huán)以內(nèi)漲幅明顯，外環(huán)以外跑輸全市平均漲幅。內(nèi)環(huán)內(nèi)、內(nèi)中環(huán)間、中外環(huán)間、外郊環(huán)間以及郊環(huán)外成交均價(jià)分別為11.86萬(wàn)/平米、9.83萬(wàn)/平米、7.09萬(wàn)/平米、4.78萬(wàn)/平米及3.21萬(wàn)/平米。內(nèi)環(huán)內(nèi)成交均價(jià)漲幅最高，為8.1%，內(nèi)中環(huán)間以及中外環(huán)間漲幅均超過(guò)6%。市區(qū)多個(gè)項(xiàng)目限價(jià)出現(xiàn)松動(dòng)讓市場(chǎng)對(duì)價(jià)格上漲有更大的預(yù)期，持續(xù)積壓的改善性需求在疫情后供應(yīng)提升的驅(qū)動(dòng)下開(kāi)始集中釋放，而高端項(xiàng)目熱銷的標(biāo)桿效應(yīng)起到放大作用。單價(jià)8萬(wàn)元以上的改善性項(xiàng)目推盤數(shù)量從二季度的近4500套下滑到三、四季度的3247套和2863套，在改善性需求持續(xù)釋放情況下，供不應(yīng)求的局面加劇使房?jī)r(jià)依然保持較強(qiáng)上行動(dòng)力。與城區(qū)價(jià)格明顯上漲對(duì)比，外郊環(huán)間及郊環(huán)外漲幅均不及全市平均水平，而郊環(huán)外價(jià)格則出現(xiàn)回落，較去年下降0.6%。

二手房增速下半年持續(xù)擴(kuò)大，一二手房增速差加速擴(kuò)大。2020年前11月，上海二手房累計(jì)上漲6.69%，較新房增幅高出1.01個(gè)百分點(diǎn)。上半年一二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅走勢(shì)總體保持一致，下半年二手房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅持續(xù)擴(kuò)大，7-11月累計(jì)上漲3.61%，而同期新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅震蕩回落，累計(jì)僅上漲了1.50%。二手房?jī)r(jià)格不受限價(jià)政策影響，更能真實(shí)反映市場(chǎng)實(shí)際價(jià)格及背后供求關(guān)系，而下半年以來(lái)二手房市場(chǎng)成交套數(shù)不斷破四年新高，掛牌房源數(shù)量明顯下降，二手房市場(chǎng)轉(zhuǎn)入賣方市場(chǎng)。

供應(yīng)回落成交上漲

全年供不應(yīng)求，年末翹尾收官

2020年上海商品住宅供應(yīng)回落，成交上漲，二季度以來(lái)市場(chǎng)持續(xù)供不應(yīng)求。供應(yīng)方面，截至2020年12月23日，上海商品住宅共批準(zhǔn)上市6.29萬(wàn)套，新批上市面積696.0萬(wàn)平米，較去年全年下降8.49%。從供應(yīng)走勢(shì)來(lái)看，疫情得到控制后，4月份樓盤集中入市，單月新批上市面積達(dá)到95.7萬(wàn)方，此后5-7月供應(yīng)逐月回落，8-9月兩月再次迎來(lái)超200萬(wàn)方的入市高峰，10月因前期推盤密集及11月疫情偶發(fā)影響預(yù)售證發(fā)放而出現(xiàn)供應(yīng)回落，但因疫情而暫緩入市的樓盤在12月集中入市。

成交方面，商品住宅共成交7.26萬(wàn)套，成交面積795.8萬(wàn)平米，較去年全年增長(zhǎng)3.32%；成交金額達(dá)4539億元，較去年全年增長(zhǎng)8.80%。從成交走勢(shì)來(lái)看，在2月經(jīng)歷短暫下挫后，于3月份步入回暖通道，成交量呈直線上升趨勢(shì)，并在5月創(chuàng)下了16年“930”以來(lái)的單月成交峰值；6-7月受供應(yīng)下降影響成交同步下降，但仍站在80萬(wàn)方的成交風(fēng)水嶺上；8-10月成交隨著供應(yīng)放量再次拉升；12月前三周住宅成交量達(dá)到65萬(wàn)平方米，最后一周仍有不少認(rèn)籌過(guò)百的樓盤入市，年末“翹尾”收官不成問(wèn)題。

2020年，外環(huán)以內(nèi)區(qū)域整體供應(yīng)量同比增長(zhǎng)86.33%，帶動(dòng)成交量同步增長(zhǎng)49.53%。而郊區(qū)整體供應(yīng)縮量較明顯，同比下降16.91%，成交上漲近1成。從各區(qū)來(lái)看，8成的區(qū)域成交量大于供應(yīng)量，虹口、楊浦、徐匯等傳統(tǒng)中心區(qū)域普遍供不應(yīng)求，市場(chǎng)熱度較高。周邊成交量較大的區(qū)域，如崇明、青浦、奉賢等區(qū)因供應(yīng)量明顯下滑，導(dǎo)致銷供比相比去年同比均有較大幅度提升。

商辦市場(chǎng)供大于求，成交規(guī)模明顯回落。截至2020年12月23日，上海商辦物業(yè)新批上市面積為24.28萬(wàn)方，較去年全年增長(zhǎng)19.9%；成交方面，商辦物業(yè)成交面積167.7萬(wàn)平米，較去年全年下降25.2%；成交金額647.8億元，較去年全年下降24.3%；成交均價(jià)38622元/平米，較去年上漲1.3%。近三年商辦市場(chǎng)供求量逐年走低，2020年成交量則更是處于近五年最低值。受疫情影響，不斷攀升的空置率使今年上海商辦市場(chǎng)表現(xiàn)較為疲軟。下半年以來(lái)，經(jīng)濟(jì)有序復(fù)蘇逐步走穩(wěn)，商辦市場(chǎng)活躍度有所提升。

4成項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%

前灘板塊持續(xù)高熱

截止12月23日，上海有181個(gè)項(xiàng)目入市233次推盤，供應(yīng)房源近6萬(wàn)套，與去年188個(gè)項(xiàng)目入市225次推盤大體一致。其中185次推盤參與公證搖號(hào)，認(rèn)籌組數(shù)71975組，認(rèn)籌率達(dá)到120.4%，去年整體認(rèn)籌率不足四成，不少去年認(rèn)籌率較低的項(xiàng)目今年再推后認(rèn)籌率均有明顯提升。

疫情之后，上海熱盤頻出，不斷推高市場(chǎng)熱度。根據(jù)中指監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，認(rèn)籌率超100%的93個(gè)，項(xiàng)目占比達(dá)到40%，其中54%的項(xiàng)目集中在外環(huán)以內(nèi)，而上半年認(rèn)籌率超過(guò)100%的項(xiàng)目有7位于自外環(huán)以內(nèi)，可見(jiàn)市場(chǎng)熱度逐漸從改善性需求向剛需傳導(dǎo)；認(rèn)籌率超200%的項(xiàng)目有50個(gè)，超過(guò)500%的項(xiàng)目則達(dá)到13個(gè)。同時(shí)，也有不少盤遇冷，48個(gè)項(xiàng)目未達(dá)到搖號(hào)條件，其中郊環(huán)外、外郊環(huán)間未搖號(hào)項(xiàng)目數(shù)量分別為17個(gè)、26個(gè)，項(xiàng)目數(shù)量占比分別為33%、23%，而外環(huán)以內(nèi)未搖號(hào)項(xiàng)目?jī)H5個(gè)。此外，27個(gè)樓盤認(rèn)籌率低于30%。

從各環(huán)線來(lái)看，中內(nèi)環(huán)間認(rèn)籌率最高，為259%，有8成項(xiàng)目認(rèn)籌率超100%；其次內(nèi)環(huán)內(nèi)認(rèn)籌率211%，中外環(huán)間認(rèn)籌率下半年認(rèn)籌提升明顯、從上半年的97%提高到208%，外郊環(huán)間認(rèn)籌率105%；郊環(huán)外認(rèn)籌率最低，僅51%，甚至較上半年有所下滑，超6成項(xiàng)目認(rèn)籌率不及50%。

從價(jià)格段來(lái)看，10萬(wàn)以上及8萬(wàn)-10萬(wàn)價(jià)格段項(xiàng)目認(rèn)籌率在250%左右，6萬(wàn)-8萬(wàn)價(jià)格段項(xiàng)目認(rèn)籌率略超7成，4萬(wàn)-6萬(wàn)價(jià)格段項(xiàng)目認(rèn)籌率為83%，2萬(wàn)-4萬(wàn)價(jià)格段項(xiàng)目認(rèn)籌率最低，為52%。目前，改善需求為主的大格局依然未變，單價(jià)8萬(wàn)以上的項(xiàng)目仍供不應(yīng)求。

浦東前灘板塊744%的超高認(rèn)籌率讓其他板塊望塵莫及，2020年前灘推盤4個(gè)，推出房源合計(jì)952套，合計(jì)認(rèn)籌7086組，其中年末壓軸的尚峰名邸因平均總價(jià)600萬(wàn)的47平小戶型數(shù)量占比超過(guò)6成而備受關(guān)注，認(rèn)籌率達(dá)1273%。近年受益于大虹橋的青浦徐涇在今年仍有不俗表現(xiàn)，整體認(rèn)籌率達(dá)348%；而普陀武寧、靜安大寧破舊立新，實(shí)現(xiàn)蝶變。在改善需求持續(xù)釋放及高端項(xiàng)目日光效應(yīng)的帶動(dòng)下，市場(chǎng)熱度快速逐漸傳導(dǎo)到剛需板塊，如寶山楊行/大場(chǎng)、松江泗涇、南匯周康等區(qū)域多個(gè)項(xiàng)目熱銷。除了板塊加持以外，還需自身產(chǎn)品過(guò)硬，如中海、保利、融創(chuàng)、仁恒、瑞安、萬(wàn)科、大華今年均多點(diǎn)開(kāi)花。

下半年全市各區(qū)出清周期同步回落

超6成區(qū)域供不應(yīng)求

截至11月末，上海全市商品住宅可售面積為675萬(wàn)平米，較去年同期下降11.0%；受益于需求端的增長(zhǎng)，出清周期4月份以來(lái)始終處于回落態(tài)勢(shì)，11月末出清周期已下降至7.6個(gè)月，略低于8個(gè)月，短期庫(kù)存略有不足。

所有區(qū)域出清周期均回落到12個(gè)月以內(nèi)合理區(qū)間，超6成區(qū)域短期供求關(guān)系緊張。截止至11月末，上海17個(gè)區(qū)當(dāng)中有11個(gè)區(qū)商品住宅出清周期在8個(gè)月以內(nèi)，其余區(qū)域也均位于8-12個(gè)月的合理區(qū)間內(nèi)；奉賢出清周期最長(zhǎng)，為12.1個(gè)月，虹口出清周期最短，僅4.3個(gè)月。上半年，金山、崇明、奉賢3區(qū)出清周期均超過(guò)18個(gè)月的庫(kù)存警戒線，下半年經(jīng)過(guò)需求端的消化及供應(yīng)端的調(diào)節(jié)，出清周期明顯下降。青浦、浦東、南匯、松江4區(qū)商品住宅可售面積在60-70萬(wàn)方區(qū)間，但出清周期均從6月末的11-13個(gè)月區(qū)間下降至6-9個(gè)月區(qū)間。

趨勢(shì)展望

上海仍然保持嚴(yán)格的限購(gòu)限貸政策，但去年以來(lái)臨港自貿(mào)區(qū)放松人才購(gòu)房資格，以及近期對(duì)特定人群落戶放松與加大人才引進(jìn)力度，對(duì)上海未來(lái)住房需求形成持續(xù)的補(bǔ)充。上海仍在加快推進(jìn)舊區(qū)改造，今年預(yù)計(jì)能完成75萬(wàn)平方米、居民3.5萬(wàn)戶改造任務(wù)，預(yù)計(jì)明年還將完成舊改70萬(wàn)平方米、居民3.4萬(wàn)戶，較大規(guī)模的拆遷需求持續(xù)入市對(duì)明年市場(chǎng)也起到支撐作用。此外，疫情后更加注重高品質(zhì)住房提升了改善需求，改善性需求仍將穩(wěn)步增長(zhǎng)。因此，剛性需求、改善需求及拆遷需求均保障明年上海住房市場(chǎng)有較為充足的需求。今年上海住宅用地成交規(guī)模同比增長(zhǎng)6成，亦為明年市場(chǎng)供應(yīng)量提供有力支撐，當(dāng)前偏緊的供求關(guān)系有望得到緩解，明年成交規(guī)模有望保持在高位，價(jià)格將維持穩(wěn)中有漲的態(tài)勢(shì)。

來(lái)源：馨伴之家     作者：馨伴之家