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市場動(dòng)態(tài)

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去年東莞新房均價(jià)17876元/㎡
2019-03-04 08:45 點(diǎn)擊：252 次 作者： 來源：

  2018年東莞樓市調(diào)控政策持續(xù)收緊，市場也明顯冷了下來。27日，東莞市住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議召開，會(huì)上通報(bào)了2018年房地產(chǎn)市場調(diào)控情況。去年，東莞全市新建住宅銷售面積506 .83萬平方米、同比下降8 .95%，銷售均價(jià)17876元/平方米、同比增長8 .01%，漲幅比2017年下降12 .23個(gè)百分點(diǎn)。

  受限購調(diào)控等因素影響，外來投資投機(jī)購房得到抑制，占比下降至六到七成。市住建局認(rèn)為，當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)隱患可能增加，市場亂象有所抬頭，去年受理房地產(chǎn)相關(guān)投訴同比增加超過兩成。

  市場運(yùn)行

  新房成交量跌價(jià)穩(wěn)，二手交易下降超兩成

  通報(bào)顯示，去年，東莞房地產(chǎn)調(diào)控效果持續(xù)顯現(xiàn)，房價(jià)漲勢明顯放緩。2018年，全市新建商品房銷售面積728.46萬平方米，同比下降10.24%，銷售金額1235.38億元，同比下降3.63%，其中住宅銷售面積506.83萬平方米、同比下降8.95%，銷售金額906億元、同比下降1.65%，銷售均價(jià)17876元/平方米、同比增長8.01%，漲幅比2017年下降12.23個(gè)百分點(diǎn)。從市場供應(yīng)來看，受2016、2017年居住用地供應(yīng)明顯減少的影響，再加上部分開發(fā)企業(yè)資金緊張、觀望加重等原因，放緩開發(fā)和銷售節(jié)奏，導(dǎo)致居住項(xiàng)目減少，住宅新增供應(yīng)不足。2018年，全市核準(zhǔn)預(yù)(現(xiàn))售商品房753.65萬平方米，同比下降21.12%，其中住宅501.97萬平方米，同比下降26.93%。此外，二手住房市場也受到政策影響，成交量降價(jià)漲。東莞從去年二季度開始實(shí)施“(網(wǎng)簽備案價(jià)、評估價(jià)、實(shí)際成交價(jià))三價(jià)合一”政策，二手房交易“陰陽合同”被有效遏制，網(wǎng)簽備案價(jià)逐漸接近真實(shí)成交價(jià)，二手住房交易價(jià)格漲幅較大。2018年，全市二手房交易面積529萬平方米，同比下降23.88%，其中二手住房交易面積435.91萬平方米，同比下降23.14%，交易均價(jià)9524元/平方米，同比增長55.07%。

  外來投資投機(jī)購房占比下降至六到七成

  受前兩年商住用地供應(yīng)減少影響，房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工面積減少，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)投資增速放緩。2018年，全市房地產(chǎn)開發(fā)完成投資736.79億元，同比增長4.9%，其中住宅完成投資525.85億元，同比增長2.6%。全市房地產(chǎn)項(xiàng)目新開工面積992.85萬平方米，同比下降20.12%。

  在調(diào)控從嚴(yán)之下，外來投資投機(jī)購房得到抑制。自實(shí)施住房限購政策以來，東莞市新建商品住房非戶籍人口購房比例從2016年9月接近九成的高位持續(xù)下降，特別是2017年4月收緊限購政策以后，對外來投資投機(jī)購房的抑制效果進(jìn)一步顯現(xiàn)。2018年非戶籍人口購房比例一直穩(wěn)定在六至七成左右，低于東莞市非戶籍人口占常住人口比例。

  從去庫存周期來看，東莞市場處于正常周期。截至2018年12月底，全市商品房庫存面積為1033.34萬平方米，其中住宅庫存面積518.13萬平方米，去庫存周期約為12個(gè)月，非商品住房庫存面積515.21萬平方米，去庫存周期約為27個(gè)月，均處于正常區(qū)間。

  形勢預(yù)判

  開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)增加，購房糾紛上漲

  盡管調(diào)控成效明顯，但是，東莞市住建部門坦言，當(dāng)前房地產(chǎn)市場后續(xù)仍存在較多不確定因素，穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期壓力仍較大。比如，地價(jià)與房價(jià)相互影響的關(guān)聯(lián)性持續(xù)顯現(xiàn)。土地市場在經(jīng)歷了一波猛抬頭后，2018年9月以來開始明顯降溫，先后有3宗地流拍、5宗地終止掛牌，個(gè)別鎮(zhèn)街地價(jià)大起大落，也會(huì)引起市場預(yù)期波動(dòng)，加重購房人觀望情緒，影響開發(fā)商拿地信心。因此，房價(jià)地價(jià)聯(lián)動(dòng)機(jī)制有待加強(qiáng)，穩(wěn)定市場預(yù)期壓力較大。

  同時(shí)，房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)隱患也有可能增加。市住建局認(rèn)為，開發(fā)企業(yè)銷售回籠不暢、融資渠道受限、面臨集中償債壓力等，會(huì)導(dǎo)致企業(yè)整體資金壓力加大，影響、制約進(jìn)一步投資信心和能力。部分單一項(xiàng)目房企資金鏈緊張，面臨拖欠工程款、工程停工、延期交樓等風(fēng)險(xiǎn)。

  此外，房地產(chǎn)市場亂象同樣或有所抬頭。比如部分開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)未取得預(yù)售證收取預(yù)訂款、發(fā)布虛假宣傳廣告、炒作房價(jià)上漲、制造房源緊張氣氛、規(guī)避住房限購政策、拆分銷售合同等違規(guī)不正當(dāng)經(jīng)營行為時(shí)有發(fā)生，相關(guān)投訴有明顯上升趨勢。數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2018年，東莞市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局共受理房地產(chǎn)相關(guān)信訪投訴案件1860宗，比2017年增加23.98%，其中涉及開發(fā)企業(yè)經(jīng)營銷售行為的1774宗，占95.38%。

  調(diào)控重點(diǎn)

  適時(shí)優(yōu)化調(diào)控措施，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房

  “因城施策”是2019年樓市調(diào)控的主基調(diào)。通報(bào)稱，今年，東莞將完善房地產(chǎn)市場調(diào)控聯(lián)席會(huì)議制度，加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)形勢及房地產(chǎn)市場走勢監(jiān)測研判，適時(shí)優(yōu)化完善相關(guān)調(diào)控措施，支持合理自住需求，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。深化因城施策，以穩(wěn)地價(jià)穩(wěn)房價(jià)穩(wěn)預(yù)期為目標(biāo)，探索建立符合東莞的房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機(jī)制。

  同時(shí)，市住建部門將會(huì)同國土等部門繼續(xù)優(yōu)化居住用地差別化控地價(jià)措施和競買“組合拳”措施，按“一地一策”原則，研究制定門檻條件合理適中的土地出讓方案，增強(qiáng)開發(fā)企業(yè)拿地信心，避免地價(jià)大起大落。

  此外，還要大力防范化解房地產(chǎn)領(lǐng)域風(fēng)險(xiǎn)，對出現(xiàn)資金緊張問題的房企做好預(yù)警和跟蹤，對存在拖欠工程款、工程停工、延期交樓等問題的樓盤重點(diǎn)監(jiān)控，協(xié)調(diào)、督促屬地鎮(zhèn)街及時(shí)采取措施處置企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，積極化解社會(huì)矛盾。

  對于樓市亂象也將加大整治，今年東莞將持續(xù)深入開展專項(xiàng)整治行動(dòng)，加大房地產(chǎn)市場“懲違治亂”力度，嚴(yán)肅查處房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員的違法違規(guī)行為，進(jìn)一步規(guī)范市場秩序、凈化市場環(huán)境。在市場監(jiān)管創(chuàng)新舉措上，東莞將推廣使用《東莞市商品房認(rèn)購書》范本，結(jié)合“誠信聯(lián)盟”差異化監(jiān)管措施，鼓勵(lì)開發(fā)企業(yè)自愿使用該認(rèn)購書范本，切實(shí)減少商品房銷售認(rèn)購環(huán)節(jié)投訴糾紛，維護(hù)消費(fèi)者權(quán)益，促進(jìn)公平交易，引導(dǎo)理性購房。

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)