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市場動態(tài)

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求解租房貴是如何形成的？ 供求失衡會長期存在嗎？
2018-08-27 08:36 點擊：308 次 作者： 來源：

  近日來，關于北京等一線城市房租暴漲的消息引發(fā)各界熱議。

  8月6日，我愛我家集團研究院統(tǒng)計顯示，7月北京市月租金為4902元/套，環(huán)比上漲2.9%。8月13日，貝殼研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，7月北京租賃成交量環(huán)比增加19.2%，月租金為91.5元/平方米，環(huán)比上漲2.2%。

  對于本輪房租上漲，市場多歸結為如下幾個原因：一是群租房、違建房清理帶來的供給減少；二是七八月是畢業(yè)季，租房需求高漲，房主或中介機構擁有更大的議價權；三是資本介入租房市場，巨頭為謀求市場份額斥資哄抬房租價格。

  對此，北京市住建委快速反應：8月17日，聯(lián)合多部門集中約談了自如、相寓、蛋殼公寓等主要住房租賃企業(yè)負責人，并發(fā)布公告稱，企業(yè)不得哄抬租金、靠惡性競爭來搶占房源。

  實際上，房租過快上漲并非新鮮事。據(jù)房天下租房網(wǎng)數(shù)據(jù)，到2018年3月，全國17個城市房租價格整體上升，年均上漲8%~15%，一線城市像北京漲幅25.9%，上海漲幅19.5%。而從記者及不少朋友在北京租房的親身體會來看，過去4年內曾租住過的地段、品質類似的房源租住價格近乎翻倍。由此可見，近年來，房租快速上漲現(xiàn)象長期存在。歸結于特殊事件或周期性因素雖然有其道理，但不能解釋所有問題。真正理解當前租房市場現(xiàn)狀，需要厘清如下幾個問題：

  租金到底貴不貴？

  長期以來，為了說明國內熱點城市房價之高，“租售比”（每個月的月租與房屋總價的比值）過高被視為房價過高的證明。根據(jù)國際標準，一個區(qū)域房產(chǎn)運行狀況良好的租售比一般界定為1∶200~1∶300。而北京的租售比雖未查到完整數(shù)據(jù)，但如果按照部分中介網(wǎng)站同小區(qū)內的同戶型售房價格與租房價格計算，租售比可達1∶700。當然，如此租售比有兩種可能：一種是租金過低，一種則是房價過高。而后者則是更為市場所接受的解釋。

  而租售比之外，租收比也是考量租金價格合理性的關鍵指標。根據(jù)58同城的住房市場報告，2018年第一季度，北京以人均月租金價格2514元領跑全國，而2017年北京市人均可支配收入為57230元。如此，按照平均水平計算，房租要占去收入的50%以上。而國際通常認可的房租收入比通常在30%以內，超過這個數(shù)值，生活的壓力就會增大。上述數(shù)據(jù)意味著：對于房主而言，租金的投資回報或許比不上房屋自身的增值空間大，但對于租房者而言，租房負擔不輕。

  房租貴是如何形成的？

  如果從市場運行的角度而言，租金貴似乎是市場的自發(fā)行為，反映了供求關系中的賣方優(yōu)勢。而從實際情況看，一線、熱點二線城市等外來人口流入較多的地區(qū)租金偏高，三、四線城市租金偏低也符合這一規(guī)律。

  當然，已有不少人提出，過去一年來，北京、上海已經(jīng)出現(xiàn)人口凈流出現(xiàn)象，“人口流入說”似乎不能解釋供求關系。但是，不可忽略的是，伴隨著需求的“微調”，卻是供給的重塑。近一年來的違建房拆除、群租房改造工程是城市發(fā)展、生活安全的必然要求，但也客觀上帶來了房源的銳減——盡管部分務工人員選擇離開，但仍有大量務工人員不得不選擇更加昂貴的房源，低價房源競爭的加劇也會刺激其他價位水平的房源之爭。

  不僅如此，在供給端減少之余，中高端市場的供給暫時卻并未增加，需求卻實際增長。一方面，盡管“空置房”存在，一戶多房現(xiàn)象也不罕見，但這一階層的房主多對租金價格不敏感，也很難因租金上漲的“激勵”而大舉入市；另一方面，資本推手的進入對市場的影響也客觀存在，其中幾家競爭帶來的價格推手并非空穴來風。不管是有意還是無意，長租公寓需要大量房源以形成規(guī)?；\營，布局當前政策鼓勵的租房市場，這本身就是階段性的需求增長。因此，在上述多重關系的作用下，實際供求關系朝著供不應求的方向演變。

  供求失衡會長期存在嗎？

  應當承認，長租公寓建設過程中出現(xiàn)了階段性的爭議：受限于運營成本、基礎設施完善、市場拓展等方面原因，現(xiàn)階段長租市場的供應尚未放量但對需求端的影響已經(jīng)顯現(xiàn)，短期內出現(xiàn)了“房租上漲焦慮”。但從中長期來看，這種階段性的問題將會得到緩解。伴隨著上述長租公寓真正投入市場，加上各機構先期可能采取的一系列營銷手段，房租高燒或能降溫；伴隨著保障性住房制度的完善、長租市場的成熟，短期的供求失衡或將得到糾偏。

  當然，隨著城市快速發(fā)展，不能保證每個城市、每一階段都處于供求高度匹配的狀態(tài)。因此，當前政策在保持中長期定力的同時，還當以“堵漏洞”的方式來盡可能減少短期波動和震蕩。例如，規(guī)范中介機構或專業(yè)化運營的長租機構，約束潛在的“過度競爭”或“價格合謀”問題；同時，也可通過大力發(fā)展住房租賃金融類的金融產(chǎn)品，鼓勵長租公寓發(fā)展，形成多機構競爭之勢，加大市場供應。

作者：中房網(wǎng)　　來源：中房網(wǎng)