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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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五大對(duì)策助中國(guó)擺脫住房供應(yīng)過(guò)剩
2015-12-21 08:54 點(diǎn)擊：626 次 作者： 來(lái)源：

  12月公布的2016年應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)挑戰(zhàn)的十大任務(wù)，承諾將削減龐大的房地產(chǎn)庫(kù)存。

  讓購(gòu)房者買下眾多的空置住房--即經(jīng)濟(jì)學(xué)家所說(shuō)的“去庫(kù)存”，需要多方面的政策支持。盡管央行自去年末以來(lái)已經(jīng)六次降息，將主要利率下調(diào)至4.35%的紀(jì)錄低位，但作為政策彈藥庫(kù)中威力最大的武器，降息政策仍有實(shí)施空間。

  中國(guó)提振需求的努力未能阻止經(jīng)濟(jì)滑坡，如今，從“鬼城”到鋼廠再到煤礦，政策制定者正在展開(kāi)新的行動(dòng)，應(yīng)對(duì)產(chǎn)能過(guò)剩和資源錯(cuò)配等供應(yīng)側(cè)的問(wèn)題。

  野村控股經(jīng)濟(jì)學(xué)家表示，在中共中央政治局將化解房地產(chǎn)庫(kù)存納入2016年主要任務(wù)后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議可能很快推出更多措施來(lái)刺激房地產(chǎn)需求，包括加快農(nóng)民工城鎮(zhèn)化步伐，降低住房公積金提取難度，甚至可能還會(huì)出臺(tái)減稅措施。

  野村駐香港中國(guó)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家趙揚(yáng)本周在報(bào)告中表示，這些措施可能有助于提振房地產(chǎn)銷售，在大城市更是如此。

  以下是明年可能出現(xiàn)的一些政策變化：

  1.貸款規(guī)定

  中國(guó)央行已經(jīng)下調(diào)了首套房和二套房的最低首付比例要求，讓潛在買家可以借更多資金。中國(guó)9月30日將中小城市首套住房最低首付款比例下調(diào)5個(gè)百分點(diǎn)至25%。而在3月份，央行已經(jīng)將部分二套房最低首付比例從60%下調(diào)至40%。

  下調(diào)空間依然存在。從2003年到2010年，中國(guó)首套房購(gòu)房者的首付比例最低只有20%，然后隨著市場(chǎng)升溫才提高至30%。不過(guò)，陳聰?shù)戎行抛C券房地產(chǎn)分析師在12月14日的報(bào)告中表示，決策者會(huì)“謹(jǐn)慎”考慮是否要進(jìn)一步降低首付比例要求，以免門檻過(guò)低造成金融穩(wěn)定風(fēng)險(xiǎn)。

  2. 外來(lái)務(wù)工人員購(gòu)房

  中國(guó)政府還打算進(jìn)一步推行居住證管理制度，讓2.74億外來(lái)務(wù)工人員中有更多人可以獲得在城市購(gòu)房所需的居住證，以此化解過(guò)剩的房地產(chǎn)庫(kù)存。

  據(jù)新華社報(bào)道，中共中央政治局周一要求通過(guò)農(nóng)民工市民化來(lái)化解房地產(chǎn)庫(kù)存。報(bào)道稱，中共官員要求推進(jìn)以滿足“新市民”為出發(fā)點(diǎn)的住房制度改革，擴(kuò)大有效需求，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)。

  房地產(chǎn)數(shù)據(jù)及咨詢公司克而瑞信息集團(tuán)駐上海分析師楊科偉表示，為了鼓勵(lì)農(nóng)民在城市購(gòu)買房屋，中國(guó)可能很快就會(huì)向農(nóng)民工提供直接補(bǔ)貼。他說(shuō)，安徽、四川和河南等省的縣級(jí)政府已經(jīng)開(kāi)始提供此類補(bǔ)貼。

  楊科偉說(shuō)，中國(guó)可能將允許外來(lái)務(wù)工人員獲得可享受醫(yī)療和教育等公共服務(wù)的城市戶口，鼓勵(lì)他們?cè)诔鞘卸ň?。政治局周一表?016年要加快提高戶籍人口城鎮(zhèn)化率。北京計(jì)劃啟動(dòng)積分落戶制度，讓更多人獲得北京市戶口。

  北京、上海、廣州和深圳仍然規(guī)定，居住或繳納社會(huì)保障費(fèi)用不到一定時(shí)限的人不得在當(dāng)?shù)刭?gòu)買住房。

  3.降低抵押貸款成本

  中國(guó)政府還可以通過(guò)擴(kuò)大住房公積金貸款發(fā)放規(guī)模的方式來(lái)刺激購(gòu)房。住房公積金貸款利率低于商業(yè)貸款。中國(guó)政府今年3月和8月分別下調(diào)了首套房和第二套住房購(gòu)買者的首付款比例規(guī)定，現(xiàn)在兩者使用公積金貸款購(gòu)房時(shí)的最低首付款比例均為20%。

  中原地產(chǎn)駐上海研究主管Liu Yuan表示，如果購(gòu)房者可以獲得更多公積金貸款，這將是一個(gè)非常強(qiáng)的刺激措施，因?yàn)樗麄儾恍枰贸龈喱F(xiàn)金來(lái)償還這些貸款。上海上月發(fā)行了69.6億元人民幣（10.8億美元）住房公積金貸款支持債券。分析人士說(shuō)，其他城市也可能跟進(jìn)。

  今年早些時(shí)候有報(bào)道稱，一些政府官員提出要建立與美國(guó)架構(gòu)類似的國(guó)家住房銀行。房利美和房地美等美國(guó)的抵押貸款金融公司都是政府特許經(jīng)營(yíng)的。據(jù)《中國(guó)證券報(bào)》去年報(bào)道，中國(guó)國(guó)家開(kāi)發(fā)銀行及住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部已經(jīng)提交了成立國(guó)家住房銀行的初步方案。

  4.政府采購(gòu)

  有了今年早些時(shí)候買入股票以遏制市場(chǎng)暴跌的先例，由國(guó)家購(gòu)買住房可能也是一項(xiàng)選擇。山東省9月份表示將購(gòu)買小戶型住宅并將其轉(zhuǎn)換為公租房。更多地方政府可能也會(huì)效仿。

  北京大學(xué)國(guó)家發(fā)展研究院院長(zhǎng)姚洋表示，這將有助于重振市場(chǎng)信心；地方政府應(yīng)當(dāng)從開(kāi)發(fā)商手中買入更多存量房，將其轉(zhuǎn)化為保障房，把閑置的資源用起來(lái)。

  5.減稅

  住宅買賣成本可能會(huì)很高，部分住宅交易除了繳納營(yíng)業(yè)稅以外，還需繳納高達(dá)20%的個(gè)人所得稅。摩根大通首席中國(guó)經(jīng)濟(jì)學(xué)家朱海斌在周二于北京舉行的記者會(huì)上表示，政府未來(lái)可能引入房貸利息抵稅安排，住宅買賣成本可能降低。撰文/彭博社 編輯/王怡

  總之 在中共中央政治局將化解房地產(chǎn)庫(kù)存納入2016年主要任務(wù)后，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議可能很快推出更多措施來(lái)刺激房地產(chǎn)需求。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)