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1月7日上午，北京市住房管理中心房山管理部的二樓人頭攢動(dòng)，前來(lái)申請(qǐng)貸款的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕?！斑@兩天來(lái)辦手續(xù)的人比以前多了不少?！爆F(xiàn)場(chǎng)的一位工作人員告訴《華夏時(shí)報(bào)》記者。

在2014年的最后一天，北京市公積金管理中心發(fā)布新政，將貸款上限由此前的80萬(wàn)元提高到120萬(wàn)元。這是2014年北京樓市的最后一項(xiàng)寬松政策，但它并不是結(jié)束，相反，它為2015年定下了繼續(xù)寬松的基調(diào)，北京樓市的限購(gòu)政策有望進(jìn)一步松綁。

不過(guò)，接受本報(bào)記者采訪的業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，即使政策繼續(xù)放松，但隨著供應(yīng)量的持續(xù)增加，北京樓市仍將以去庫(kù)存化為主，價(jià)格大幅上漲的情況不大可能出現(xiàn)。北京樓市將進(jìn)入量增價(jià)穩(wěn)的新常態(tài)。

冬天里的一把火

韓麗(化名)現(xiàn)在每天都打電話給賣房給她的房主，請(qǐng)求對(duì)方和她一起去房管局撤銷網(wǎng)簽?！俺蜂N網(wǎng)簽之后就可以重新做合同，我就可以用公積金貸款，能省下一大筆錢。”她對(duì)本報(bào)記者表示。

韓麗買下的是通州九棵樹附近的一套70多平方米的一居室，總價(jià)約150萬(wàn)元，2014年12月底簽完購(gòu)房合同后就去房管局做了備案。但當(dāng)時(shí)她只能用公積金貸款80萬(wàn)，剩下的70萬(wàn)首付她無(wú)力承擔(dān)，而房主因?yàn)榛旌腺J放款時(shí)間過(guò)長(zhǎng)而拒絕韓麗使用混合貸，最后，韓麗無(wú)奈選擇了利率更高的純商貸?！拔乙峭硪粋€(gè)星期買房就好了?！表n麗現(xiàn)在感到很后悔。

“新公積金政策對(duì)北京樓市的影響還是很大的。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉告訴本報(bào)記者，在2014年北京的純商品房成交中，可以使用公積金貸款的90平米以下住房占到了50%，但選擇公積金貸款的購(gòu)房者占比只有15%左右，主要原因就是其額度太低，無(wú)法滿足購(gòu)房者的貸款需求。

目前，5年期以上商業(yè)貸款的年基準(zhǔn)利率是6.15%，而公積金貸款只有4.25%。如果分30年貸款120萬(wàn)，那么用公積金貸款節(jié)省的利息可以達(dá)到34萬(wàn)元，月還款壓力也大幅下降。據(jù)張大偉估計(jì)，公積金新政實(shí)施后，至少會(huì)有10%的購(gòu)房者會(huì)重新選擇公積金貸款。

公積金新政的出臺(tái)并不突兀。早在2014年9月30日央行和銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)文放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的當(dāng)天，北京也出臺(tái)文件，對(duì)北京市的普通住房標(biāo)準(zhǔn)以及契稅繳納標(biāo)準(zhǔn)分別進(jìn)行了調(diào)整，北京樓市的熱度也由此前的極度深寒一步步回暖，其主要表現(xiàn)就是成交量的逐步回升。

去年“9·30”新政之后的10月份，北京新房網(wǎng)簽量為7975套，11月份為12279套，12月份更是達(dá)到了創(chuàng)下5年紀(jì)錄的19893套。即使刨掉其中的自住房和保障房，12月份純商品房的數(shù)量仍高達(dá)10000套，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出前幾個(gè)季度平均5000多套(包括自住房和保障房)的水平，北京樓市進(jìn)入“暖冬”。

如今，提高公積金的貸款額度在北京樓市的“暖冬”里又添了一把火。

政策風(fēng)向標(biāo)

在經(jīng)歷了“9·30”新政、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整以及降息之后，北京公積金政策的調(diào)整無(wú)疑具有“承前”的味道，而它同時(shí)也是一項(xiàng)“啟后”政策，對(duì)2015年的北京樓市調(diào)控將會(huì)產(chǎn)生微妙的影響。

2013年年底，北京市政府突然向多家在京房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)“傳話”，表示未來(lái)仍將堅(jiān)決實(shí)施“去投資化”的各種調(diào)控手段，開(kāi)發(fā)商們從中感受到了調(diào)控力度不會(huì)放松的信號(hào)。而一年之后的2014年年底，公積金新政卻似乎傳遞了相反的信號(hào)?！斑@肯定意味著今年將會(huì)出臺(tái)更多提振市場(chǎng)的措施。”一位房地產(chǎn)公司的內(nèi)部人士這樣告訴本報(bào)記者。

由中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)院、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心日前共同發(fā)布的《住房綠皮書：中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告(2014-2015)》指出，2015年限購(gòu)政策有望在一年內(nèi)全面放開(kāi)。我愛(ài)我家市場(chǎng)研究院分析師孔丹認(rèn)為，北京的限購(gòu)政策今年不太可能全面退出，但行政性的調(diào)控措施肯定會(huì)逐漸減弱。另外，在宏觀層面還可能會(huì)出現(xiàn)一兩次的降息。張大偉也認(rèn)為，隨著樓市調(diào)控決策權(quán)的下放，北京的限購(gòu)政策可能將很快進(jìn)行調(diào)整。

調(diào)控政策放松的趨向似乎已經(jīng)在開(kāi)發(fā)商中引起了躁動(dòng)。1月7日，經(jīng)過(guò)53輪的角逐，華潤(rùn)置地、首開(kāi)股份與平安聯(lián)合體以86.25億元共同奪得北京豐臺(tái)一幅地塊，該地塊也晉升為北京土地歷史上最貴的總價(jià)地王。據(jù)計(jì)算，該地塊是面積最大、自住房最貴和總價(jià)最高的“三最”地王，成交樓面價(jià)達(dá)到每平方米3.8萬(wàn)元。此外，1月5日-7日3個(gè)交易日內(nèi)，北京土地市場(chǎng)成交5宗土地，出讓金達(dá)179.3億元，溢價(jià)率都處于高位。

不過(guò)，詭異的是，在政策持續(xù)松動(dòng)、開(kāi)發(fā)商熱情高漲以及成交量節(jié)節(jié)攀升的同時(shí)，北京的整體房?jī)r(jià)卻波瀾不驚，不僅沒(méi)有出現(xiàn)大漲，有的統(tǒng)計(jì)口徑還出現(xiàn)了下滑。中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布的報(bào)告顯示，2014年12月份北京房?jī)r(jià)環(huán)比11月份就出現(xiàn)了0.81%的下跌。

事實(shí)上，調(diào)控政策只會(huì)雪中送炭，從來(lái)就不會(huì)火上澆油，在北京樓市的“暖冬”背后，依然隱藏著一絲徹骨的寒意。

去庫(kù)存新常態(tài)

北京樓市的問(wèn)題和其他出問(wèn)題的城市沒(méi)有兩樣，都是要面對(duì)居高不下的庫(kù)存。

北京市住建委網(wǎng)站顯示，截至1月8日，北京可售商品住房數(shù)量達(dá)到了10.49萬(wàn)套，創(chuàng)下了33個(gè)月的新高。今年隨著更多項(xiàng)目的入市，這一數(shù)字還可能繼續(xù)攀升。

在過(guò)去的兩年里，北京土地市場(chǎng)持續(xù)火爆，土地出讓金連創(chuàng)新高，共出讓了超過(guò)3300萬(wàn)平方米的土地，這些地塊上的項(xiàng)目大多將在今明兩年陸續(xù)入市，會(huì)進(jìn)一步推高北京市商品房的庫(kù)存量。

2014年，北京樓市還有一個(gè)重要的“攪局者”，那就是自住房，全年共有22個(gè)項(xiàng)目共18860套房源入市。而根據(jù)2013年的規(guī)劃，北京將在兩年內(nèi)推出7萬(wàn)套自住房。可以想象，在2015年，將會(huì)有更多的自住房入市，給市場(chǎng)帶來(lái)更猛烈的沖擊。

除了自住房外，市場(chǎng)還將面對(duì)保障房的夾擊。據(jù)北京市住建委透露，截至去年11月底，北京2014年新開(kāi)工各類保障房100811套，竣工107432套，而已經(jīng)分配的只有3.6萬(wàn)套，剩下的大頭將會(huì)在2015年進(jìn)行分配。

在供應(yīng)持續(xù)大幅增加的情況下，北京樓市的需求卻很難有爆發(fā)性的增長(zhǎng)。在未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間里，去庫(kù)存都將會(huì)是北京樓市要面對(duì)的艱巨任務(wù)。在這種背景下，張大偉認(rèn)為北京樓市的成交量會(huì)進(jìn)一步回升，而價(jià)格會(huì)保持穩(wěn)定，下跌和大幅上漲的可能性都不大。

孔丹認(rèn)為，北京樓市和全國(guó)樓市一樣都會(huì)出現(xiàn)分化，有的區(qū)域有實(shí)際利好支撐，房?jī)r(jià)會(huì)出現(xiàn)上漲，有的區(qū)域則會(huì)滯漲甚至下跌。比如，大興迎來(lái)首都新機(jī)場(chǎng)落地這一重大利好，房?jī)r(jià)就有可能出現(xiàn)上行。相比之下，門頭溝、順義等區(qū)域相對(duì)平淡，房?jī)r(jià)也就不太會(huì)出現(xiàn)大的起色。甚至在同一區(qū)域里，各個(gè)項(xiàng)目由于各自情況的不同，也有可能出現(xiàn)分化。

馮凱(化名)也感覺(jué)到北京樓市進(jìn)入到了一個(gè)新的階段。他在通州區(qū)的運(yùn)河邊上、朝陽(yáng)區(qū)的望京和昌平區(qū)的天通苑各有一處房產(chǎn)。他原本想等退休后再賣出其中兩套來(lái)養(yǎng)老，但現(xiàn)在他改變主意了。這幾年來(lái)，北京樓市的忽冷忽熱和不動(dòng)產(chǎn)登記將于3月1日施行的消息，讓他下定了最后的決心?！氨本鞘械暮萌兆涌赡苷娴倪^(guò)去了?！彼f(shuō)。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)

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