伴隨各項政策利好刺激，房地產(chǎn)行業(yè)在今年步入復(fù)蘇過程中，一些熱點城市樓市甚至在今年出現(xiàn)火熱局面，不過，從長期來看，轉(zhuǎn)型升級仍是房地產(chǎn)白銀時代的主旋律，各大房企或借助產(chǎn)業(yè)政策推動或開拓企業(yè)轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略，尋求未來突破之道。從傳統(tǒng)的投資驅(qū)動型增長向綜合服務(wù)商模式轉(zhuǎn)型，中國房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)從傳統(tǒng)的拿地、蓋房子、賣房子不可逆轉(zhuǎn)地向“產(chǎn)品＋服務(wù)”轉(zhuǎn)型升級，各種新熱點今年層出不窮。

  □房企加減法

  加大一、二線城市比重，縮減三、四線城市業(yè)務(wù)板塊，在城市布局上有進(jìn)有退地做好加減法，已經(jīng)成為品牌房企布局全國版圖的新特點。

  從萬科2014年年報可以看到，萬科目前已進(jìn)入約66個城市，基本涵蓋所有的一、二線城市及部分三、四線城市，不再進(jìn)入新的城市，意味著萬科也在收縮戰(zhàn)線，集中于一、二線經(jīng)營。九龍倉未來在內(nèi)地15個城市的布局會慢慢減少到一半，再集中到七八個城市。集團(tuán)將聚焦一線城市及強(qiáng)二線城市的優(yōu)質(zhì)土地和項目。今年上半年，碧桂園開始在上海、深圳等之前從未涉足的一線城市拿地。

  自2014年華嘉胡同之后，北京土地市場逐漸回暖，白盆窯、豐臺、東壩、孫河……每一塊入市地塊都受到了房企的火熱追捧，成交總價與單價紀(jì)錄輪番被刷新。數(shù)據(jù)顯示，20大房企今年在一線城市拿地總額接近五成，而三、四線城市土地出讓的流標(biāo)率大增。

  在房企進(jìn)入一、二線同時，進(jìn)入一、二線城市尤其是地價高企的一線城市也存在很大的風(fēng)險。一線城市熱點區(qū)域的地塊，地價已經(jīng)超過了周邊在售樓盤的價格，這個地價要求房價必須上漲一倍，而且必須在3年之內(nèi)完成上漲，這個項目才有可能獲得正常的盈利。而不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這種情況出現(xiàn)的可能性很小，因此在這段時間買這種地的公司會承擔(dān)相當(dāng)大的經(jīng)營風(fēng)險。

  □出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷

  日益寬松的國內(nèi)貨幣政策環(huán)境讓一直熱捧境外融資的房企紛紛“出口轉(zhuǎn)內(nèi)銷”。6月以來，多家房企再次展開多渠道融資，貨幣寬松政策使在海外面臨融資困難的中國本土企業(yè)轉(zhuǎn)向國內(nèi)發(fā)行債券，國內(nèi)發(fā)債正大行其道。

  一直以來，境外融資成本比中國國內(nèi)的資金使用成本更具優(yōu)勢，國內(nèi)緊縮的貸款環(huán)境也讓大型房企更傾向境外融資。不過，隨著國內(nèi)中期票據(jù)、公司債這些融資渠道的打開以及股市向好、IPO開閘，國內(nèi)融資優(yōu)勢逐漸顯現(xiàn)。

  在這一輪人民幣匯率過山車行情中，感受最敏感的行業(yè)之一正是房地產(chǎn)行業(yè)。在近期房企半年報業(yè)績會上，人民幣匯率話題成為不少房企討論的重點，不少房企開始融資并從海外轉(zhuǎn)向國內(nèi)。

  中原地產(chǎn)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，去年前10月，10家標(biāo)桿房企共計融資1111.5億元，其中海外融資740.14億元，占融資總額的66.6%，而到了今年，房企海外融資暴跌，前3月完成海外融資總額僅453億美元，同比2014年一季度的172億美元暴跌73.7%。年內(nèi)已經(jīng)有超過60家上市房企（包括港股）在內(nèi)地通過公司債融資，預(yù)期融資高達(dá)2500億元，2014年全年只有15家融資成功，金額只有235億元。

  8月18日借殼上市的綠地控股，當(dāng)天股價最高一度達(dá)到25.95元，市值突破3100億元。香港上市的萬達(dá)商業(yè)地產(chǎn)7月3日發(fā)布公告稱，將向中國證監(jiān)會及其他相關(guān)監(jiān)管機(jī)構(gòu)，申請發(fā)行不超過3億股A股，預(yù)計募集資金總額不超過120億元。

  □新拓展

  當(dāng)萬達(dá)與目前熱映的《煎餅俠》聯(lián)系在一起，可能不少人會感到驚訝。沒錯，由搜狐視頻、新麗傳媒和萬達(dá)影視聯(lián)合出品的《煎餅俠》票房已經(jīng)超10 億，而它的成本只有2700萬。2014年萬達(dá)影視10余部影片100%盈利，影視公司成立至今實現(xiàn)了80%的成功率。在電影這個高風(fēng)險的行業(yè)里，這樣的成功率是令人震驚的。

  同樣讓我們重新認(rèn)識的還有恒大，7月28日消息，足球數(shù)據(jù)統(tǒng)計網(wǎng)站“footballdatabase”發(fā)布了最新一期世界足球俱樂部排行榜，此前排名亞洲俱樂部第5的廣州恒大此次重回前3的行列?，F(xiàn)在提起恒大的名字，不少人的印象已經(jīng)不僅僅是房企大鱷，還有足球和礦泉水、糧油等標(biāo)簽。

  因為轉(zhuǎn)型，因為跨界，房企已經(jīng)告別傳統(tǒng)的發(fā)展模式，變得豐富與多元，房企也已經(jīng)告別拿地開發(fā)的傳統(tǒng)模式，向著平臺化的服務(wù)型企業(yè)轉(zhuǎn)變。

  值得注意的是，對于新進(jìn)入的領(lǐng)域，房企不僅僅是對該領(lǐng)域原有模式的復(fù)制，而是帶來新的變革。比如影視，萬達(dá)做電影，還干了一件別人以前沒干的事，即把招投標(biāo)引入電影宣傳營銷環(huán)節(jié)。比如足球，7月1日，全國中小企業(yè)股份轉(zhuǎn)讓系統(tǒng)（簡稱“新三板”）顯示，恒大地產(chǎn)控股的廣州恒大淘寶足球俱樂部股份有限公司遞交掛牌申請，并于同日獲得受理函，恒大足球掛牌上市，成為落實《中國足球改革發(fā)展總體方案》的領(lǐng)頭羊和排頭兵，這對中國足球管理體制和運營模式的改革創(chuàng)新有很強(qiáng)的示范效應(yīng)。

  □新生代

  房企內(nèi)部的銷售額差距正在逐漸拉大，50強(qiáng)房企梯隊中，選取今年上半年業(yè)績前11-20的房企做對比，可見明顯變動，年中時，招商高出金地約3億元，而如今金地較招商多42億元，同時雅居樂與保利置業(yè)的金額差距從年中時47億元增加至目前的64億元。

  值得一提的是，中型房企中的旭輝、雅居樂表現(xiàn)亮眼，成為黑馬。8月份旭輝收金24億元，同比、環(huán)比分別增長59%及76%。此外，雅居樂8月份實現(xiàn)銷售金額35億元，環(huán)比上漲55%，同比增加40%；此外，前三季度世茂和華夏幸福的銷售金額也有望達(dá)到500億元。

  業(yè)內(nèi)專家表示，排名處于20-100的房企多數(shù)為中小房企，與大型房企相比，這部分房企（尤其是排名處于30強(qiáng)之后的房企）易受到市場波動和布局策略影響，整體銷售格局也隨之起伏不定，房企名次上的變動更是屢見不鮮。不過，也正是因為如此，處于該梯隊的房企容易誕生黑馬房企，由于抓住與市場行情相符的銷售戰(zhàn)略，在同等規(guī)模房企愁于如何去庫存化時，這類房企在市場中如魚得水，一方面是產(chǎn)品迎合中高端改善客群，適銷對路，可帶來不錯銷售，另一方面則因布局集中供求關(guān)系較好的一、二線城市，踏準(zhǔn)當(dāng)?shù)厥袌鲣N售節(jié)奏，業(yè)績有保證。

  □結(jié)盟

  合縱連橫的案例越來越多，在地產(chǎn)新時期，牽手、聯(lián)盟，幾乎成為人人青睞的模式。在綠城和佳兆業(yè)兩筆重要并購受挫后，“并購狂人”孫宏斌再度出手。9月8日，融創(chuàng)中國宣布與雨潤集團(tuán)訂立戰(zhàn)略合作協(xié)議，而在此之前幾天，融創(chuàng)旗下子公司剛剛與西安天朗公司宣布成立聯(lián)營公司。除了并購，房企結(jié)盟還分為多種形式。商業(yè)地產(chǎn)龍頭萬達(dá)就開啟了巨頭強(qiáng)強(qiáng)結(jié)盟的新時代。繼今年5月與萬科牽手之后，近日萬達(dá)再與零售行業(yè)龍頭蘇寧云商捆綁合作。而土地市場上更是從來不缺少合作，眼下，合作的規(guī)模和聯(lián)合體的數(shù)量，正在被急速放大。

  在利益至上的生意場，惺惺相惜并不足以促成一次結(jié)盟，“我缺的你正好有”，才是牽手的理由。除此之外，過往的合作基礎(chǔ)、相似的企業(yè)文化以及共同的目標(biāo)，也是結(jié)盟不可或缺的基因。與地產(chǎn)黃金時代不同，在進(jìn)入白銀時代之后，市場競爭的加劇促使房企必須提供更加全面的服務(wù)，單一房企難以具備所有優(yōu)勢，因此房企開始發(fā)揮比較優(yōu)勢，由此引發(fā)分工與協(xié)作的出現(xiàn)。在未來，各種合作將不斷涌現(xiàn)，這都有望形成房地產(chǎn)業(yè)新的格局。

  □物業(yè)

  富力地產(chǎn)近日披露，富力地產(chǎn)正在研究物業(yè)管理業(yè)務(wù)分拆上市。富力地產(chǎn)董事長李思廉表示，富力地產(chǎn)旗下的物業(yè)管理業(yè)務(wù)數(shù)量非常龐大，全國物業(yè)管理費全年吞吐量在10億元左右。無獨有偶，碧桂園旗下物業(yè)業(yè)務(wù)分拆上市計劃也在日前首次明確進(jìn)程，目前上市工作正在“緊鑼密鼓的推進(jìn)之中”。

  越來越多房企對物業(yè)管理業(yè)務(wù)的關(guān)注度越發(fā)高漲。在此之前，萬科聯(lián)手多家企業(yè)以“睿服務(wù)”體系輸出的形式，向非萬科項目提供物業(yè)服務(wù)；而恒大與騰訊一同成為馬斯葛的大股東，致力于攜手打造全球最大的互聯(lián)網(wǎng)社區(qū)服務(wù)商。

  潛力巨大的同時，物業(yè)市場的挑戰(zhàn)同樣并存。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的盈利空間小，與服務(wù)質(zhì)量間存在無法解決的矛盾，因此市場化運作與業(yè)主滿意度或?qū)⒈车蓝Y。從理想化的角度來看，唯一的解決方式是房企加快對社區(qū)O2O業(yè)務(wù)的探索，培養(yǎng)出新的盈利模式，通過這部分收益對傳統(tǒng)物業(yè)管理業(yè)務(wù)進(jìn)行補(bǔ)充。但同時，業(yè)主是否能養(yǎng)成使用社區(qū)O2O服務(wù)的習(xí)慣，取決于其對傳統(tǒng)物業(yè)管理服務(wù)的滿意程度，在培育初期有虧損的可能，選擇分拆上市將有可能面臨投資者的壓力。

  □互聯(lián)網(wǎng)+

  從最初只是關(guān)注于營銷環(huán)節(jié)的房企初涉互聯(lián)網(wǎng)，到如今互聯(lián)網(wǎng)對房地產(chǎn)產(chǎn)品、服務(wù)以及企業(yè)戰(zhàn)略的升級與改造，互聯(lián)網(wǎng)思維正在對傳統(tǒng)房地產(chǎn)行業(yè)整個產(chǎn)業(yè)鏈進(jìn)行顛覆。無論是前期推廣還是后期營銷，無論是提升產(chǎn)品附加值還是改變傳統(tǒng)交易規(guī)則，諸多構(gòu)想已經(jīng)變成了實操案例。在短短一年時間里，互聯(lián)網(wǎng)已經(jīng)全面滲入房地產(chǎn)的方方面面。

  互聯(lián)網(wǎng)對于營銷的幫助和物業(yè)社區(qū)服務(wù)的優(yōu)化，已經(jīng)獲得開發(fā)商的認(rèn)可，不少案例也已取得成效。在營銷推廣傳播階段過后，未來幾年，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來互聯(lián)網(wǎng)改造的后兩個階段，即滲透到業(yè)務(wù)模式、重構(gòu)產(chǎn)品及供應(yīng)鏈，改造企業(yè)戰(zhàn)略選擇。

  隨著時間的推進(jìn)，房企圍繞互聯(lián)網(wǎng)而開發(fā)的產(chǎn)品會有更大的市場。然而，這同時也將是一個大浪淘沙的過程。并不是所有“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)都可以成為最終的佼佼者，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，未來2-3年時間是檢驗這些“互聯(lián)網(wǎng)+房地產(chǎn)”企業(yè)模式成功與否的關(guān)鍵。

  □中介新模式

  隨著核心城市土地供應(yīng)的稀缺，存量房市場成為眾多人眼中的“蛋糕”，除了傳統(tǒng)中介之外，今年以來，互聯(lián)網(wǎng)中介也開始滲透。2015年也成為中介行業(yè)出現(xiàn)眾多變局的一年。無論是行業(yè)領(lǐng)袖還是新介入這個行業(yè)的參與者，都在探索新模式，謀求變局，以便在新的競爭環(huán)境中占據(jù)有利地位。

  以北京中介行業(yè)的“一哥”鏈家為例，在這一年里，鏈家重點做了線上的鏈家網(wǎng)、租房市場的丁丁租房以及自如，還聯(lián)手德祐、滿堂紅等等完成一線城市布局，同時宣布進(jìn)軍新房市場。除此之外，還與眾多房企也有密切合作。鏈家希望打造的是一個萬億級房產(chǎn)O2O平臺。

  而新介入二手房市場的一些企業(yè)也成長迅猛。愛屋吉屋是今年新進(jìn)入北京市場的中介之一，成交量步步攀升，3月零成交；4月成交114套；5月成交 176套；6月成交493套；7月成交856套。僅4個月時間，憑借優(yōu)質(zhì)的服務(wù)與可靠的房源，愛屋吉屋從零開始，銷量逐月猛增，發(fā)展為京城二手房市場網(wǎng)簽排名的第一集團(tuán)。

  “八仙過海，各顯神通?！睆男袠I(yè)巨頭到新晉成員都按照自己的模式摸索向前。引用鏈家集團(tuán)董事長左暉的一句話：2015年對于房產(chǎn)中介行業(yè)來說是具有分水嶺意義的一年。

  □寬松

  今年房地產(chǎn)市場的快速回溫，很大程度上得益于不斷寬松的政策環(huán)境。

  8月開始，全國再次出現(xiàn)第五輪房地產(chǎn)政策寬松。第一輪：各地的松綁限購政策；第二輪：2014年9·30央行的限購政策調(diào)整及降息；第三輪：各地紛紛發(fā)布的購房補(bǔ)貼及央行的再次降準(zhǔn)；第四輪：2015年3·30前后的，開始鼓勵自住及改善需求的政策，主要在公積金政策；第五輪：2015年8月，疊加：松綁限外令、再次降準(zhǔn)降息、全國針對二套公積金政策松綁、遼寧等省的救市政策。

  在中原地產(chǎn)首席分析師張大偉看來，2015年，房地產(chǎn)市場政策環(huán)境在2014年逐步寬松的基礎(chǔ)上進(jìn)一步加碼，政策完全摒棄了“調(diào)控”、“抑制” 等持續(xù)多年對樓市的取態(tài)，而是以“穩(wěn)定”、“支持”、“促進(jìn)”為核心導(dǎo)向。這一方面是由于宏觀經(jīng)濟(jì)運行承壓，另一方面則是房地產(chǎn)市場本身正面臨痛苦的去庫存階段。隨著財稅、信貸、公積金等相關(guān)政策的陸續(xù)出臺，房地產(chǎn)市場銷售情況逐步好轉(zhuǎn)，量價齊升局面再現(xiàn)。在金九銀十之前，再次出現(xiàn)一系列救市政策，說明了房地產(chǎn)對整體經(jīng)濟(jì)的影響較大。整體市場已經(jīng)企穩(wěn)的基礎(chǔ)上，再次出現(xiàn)了連續(xù)的降息。包括之前認(rèn)為不會變化的一線城市，政策也出現(xiàn)了再次寬松的趨勢。

  □退市

  8月18日，浙江廣廈對外發(fā)布公告稱，其旗下從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的子公司，將陸續(xù)在三年內(nèi)實現(xiàn)先后退出。除了浙江廣廈，萊茵置業(yè)、華麗家族等中小房企，也都在謀求轉(zhuǎn)型或直接退出市場。另外，寶安地產(chǎn)也于日前宣布，公司第一大股東中國寶安將7039萬股股份轉(zhuǎn)讓給東旭集團(tuán)，轉(zhuǎn)讓完成后，中國寶安持有寶安地產(chǎn)股權(quán)將降至4.8%，已經(jīng)基本退出地產(chǎn)業(yè)務(wù)。據(jù)《第一財經(jīng)日報》不完全統(tǒng)計，今年以來在京滬產(chǎn)權(quán)交易所待售房企股權(quán)總權(quán)益金額已經(jīng)超過130億元，其中有超過20家房企出售100%的股權(quán)。

  中小房企退市的背后是利潤率的不斷下滑。據(jù)中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，綠地、萬科、保利、招商四家房企凈利潤率分別為4.6%、9.6%、 11.9%、11.7%。公布半年報的房企合計60家，這60家房企營業(yè)收入合計為3011.4億元，凈利潤卻只有252.57億，凈利潤率8.4%。其中，有36家企業(yè)利潤率低于10%，有28家凈利潤下調(diào)。此前，2014年房企的平均凈利潤率為10%，2013年凈利潤率為11.97%。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)