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市場動態(tài)

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上海商辦地入市遇冷 1月成交面積外郊環(huán)約占四成
2017-02-13 09:27 點擊：346 次 作者： 來源：

  進入一季度以來，盡管上海土地呈現(xiàn)放量態(tài)勢，但主要以商辦用地與遠郊宅地為主，房企在上海的土地投資熱度因此有所冷卻。

  3月底上海將有兩幅商辦用地出讓，其中靜安區(qū)市北高新區(qū)一幅建筑面積43841.1平方米的辦公樓用地，以起始價48225萬元計算，樓板價1.09萬元/平方米，目前已有6家房企領(lǐng)取申請表格；崇明長興島一幅建筑面積75600平方米的商辦用地，目前還未顯示有買家領(lǐng)取申請表格。

  2月8日，分布于浦東、閔行等區(qū)的5幅商服、工業(yè)、回遷房用地掛牌出讓，此前這幾幅地塊均因為只有1家公司領(lǐng)取申請表格而延后一天公布結(jié)果，多為當?shù)亻_發(fā)公司與建設(shè)部門底價摘得，并沒有知名房企參與。

  上海城市房地產(chǎn)估價有限公司數(shù)據(jù)研發(fā)部項目主管邵明浩指出，商辦地遇冷，是由于春節(jié)前上海整頓類住宅項目銷售以及嚴格審批商辦項目做類住宅，最終傳導到土地市場。并且，2016年開始，上海出讓地塊均明確規(guī)定15%自持比例，商辦自持對于住宅開發(fā)商而言仍是一道難題。

  21世紀經(jīng)濟報道記者查詢上海土地交易中心網(wǎng)站，發(fā)現(xiàn)近期土地出讓主要分布于遠郊，2月以來，僅嘉定區(qū)一幅工業(yè)用地、閔行馬橋一幅商服用地公告出讓。

  商辦地遇冷

  對于年初上海屢推商辦地，邵明浩分析認為，用商辦地試探市場反應也未嘗不可。區(qū)域板塊供應商辦用地取決于幾個因素。首先，土地供應計劃包括用地指標與土地面積在半年或一年之前就已經(jīng)做好。邵明浩指出，全國一級、二級城市的城市規(guī)劃對于住宅與商辦用地有一定配比與技術(shù)指標要求。

  “這一點雖然有點死板，但必須遵守，也是需要地方改革的空間所在。”邵明浩認為，行政區(qū)域如果想要供應辦公用地，就必須推出一定配比的商業(yè)用地，這需要按照人均商業(yè)面積推算?！氨热绱饲坝幸?guī)定100萬平方米住宅用地要配150-200萬平方米商業(yè)，大概1：1.5的要求，郊區(qū)與市區(qū)配比有所不同，實際上這個配比要求已經(jīng)不太符合上?，F(xiàn)在的發(fā)展?！?/P>

  部分業(yè)內(nèi)人士也指出，此前上海商辦項目的亂象，大多由于商辦配比過剩造成。不少房企出于拿地開發(fā)獲利的短線投資需求，不惜冒險拿商辦地開發(fā)類住宅產(chǎn)品，如今上海進入全面整頓，房企自然卻步于商辦用地了。

  一名長租公寓行業(yè)人士告訴記者，房企不會選擇購買商業(yè)地塊開發(fā)類住宅產(chǎn)品的原因在于：價格不低；商業(yè)產(chǎn)權(quán)手續(xù)存在問題；商業(yè)物業(yè)本身改造困難大，得房率低等因素不適合做公寓。

  這就直接導致近期商辦地遇冷。房企不敢再增持商辦地，從上海房地產(chǎn)市場格局可見一斑。同策咨詢統(tǒng)計顯示，2017年1月上海市商業(yè)市場供求量均大幅下滑，新增供應僅推出1.47萬平方米，環(huán)比下滑96%；辦公物業(yè)則出現(xiàn)了久違的零供應。

  從成交方面看，1月商業(yè)市場成交量僅15.21萬平方米，環(huán)比下滑4成，同比上揚31%；辦公市場成交量15.84萬平方米，環(huán)比下滑63%，同比上揚57%。從價格上看，商業(yè)市場1月成交均價為32040元/平方米，環(huán)比下滑7%，同比下滑6%；辦公市場成交均價連續(xù)兩個月大幅下滑，1月均價為32040元/平方米，環(huán)比下滑24%，同比則上揚52%。

  與上海商辦土地入市趨勢吻合之處在于，上海1月份商辦項目外郊環(huán)成交面積比重占到39%，而其他環(huán)區(qū)的成交面積占比多在13%-17%之間。外郊環(huán)成交居前項目中，虹橋綠谷廣場在1月3日集中網(wǎng)簽1.93萬平方米辦公房源，成交均價為37531元/平方米。

  郊區(qū)多幅宅地出讓

  商辦地遇冷，還有一個重要原因在于，房企仍然寄希望于上海增加商品房用地供應。去年出臺的滬六條中曾明確提出，加大商品房用地供應。

  在上海土地交易中心可見，近期還推出多幅遠郊住宅用地，分別位于臨港、金山。2月中下旬共有6幅宅地入市，出讓面積共34.83萬平方米，建筑面積共52.53萬平方米，按照起始價總價計算，平均起始樓板價達1.4萬元/平方米。相比1月份位于寶山、徐匯區(qū)的商辦地、宅地成交均價2.2萬-2.3萬元/平方米而言，確實便宜不少。但這兩個片區(qū)最近一次成交宅地價格，比如臨港中心城區(qū)南匯新城的三幅宅地，起拍樓板價均約2萬元/平方米，相比碧桂園于2016年12月連拿臨港、奉賢兩幅宅地，成交樓板價不到9000元/平方米，這次起拍價上漲不少。與萬科在2015年9月拿下的南匯新城宅地樓板價相比，更是接近三倍漲幅。

  商辦地出讓遇冷的情況下，業(yè)內(nèi)人士認為這幾幅宅地的出讓將能體現(xiàn)房企投資策略。而近期周邊城市土拍情況，仍然表明房企對長三角區(qū)域的土地投資熱情。從億翰智庫提供的2016年銷售排名前十房企拿地數(shù)據(jù)可見，以重點城市監(jiān)測結(jié)果為基礎(chǔ)，1月份萬科長三角拿地金額為83.1億元，碧桂園84.9億元，保利耗資30.6億元。但綠地、華潤、中海、融創(chuàng)、華夏幸福在1月份沒有拿地舉動。

  上海中原市場分析師盧文曦指出，上海開年土地市場熱度不如二線城市原因有三：首先開年推出土地主要位于遠郊，那里并非房企普遍看好的區(qū)域，且其中部分優(yōu)質(zhì)地塊起步價不低，如臨港已達2萬均價，對房企而言成本越來越高，相反地塊吸引力不夠。其次，最近市場有信貸趨緊苗頭，房企資金壓力較大，對地塊則會有更多考量。最后，今年剛開局，房企普遍對市場調(diào)整有共識，需要儲備一些現(xiàn)金流，而不能像去年一樣肆意拿地。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)