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市場動態(tài)

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通州再提嚴控房價：冰封市場仍有購買
2016-08-15 09:38 點擊：403 次 作者： 來源：

  通州運河邊上，“北京城市副中心”的標志赫然在目。自通州被確立為北京城市副中心以來，該區(qū)域開始成為各界關(guān)注的焦點。

  8月5日，北京市政府印發(fā)《北京市公共服務(wù)類建設(shè)項目投資審批改革試點實施方案》（下稱《方案》），將涉及北京城市副中心建設(shè)的六項審批權(quán)下放至通州。

  對于通州房價，北京市委副書記、市長王安順日前再次強調(diào)，副中心建設(shè)要注重首都“四個中心”城市戰(zhàn)略定位向副中心的延伸。要通過改革提升城市建設(shè)和管理水平，堅決杜絕違法建設(shè)，堅決控制地價、房價。這是王安順繼今年年初稱通州房價“控制得不理想”后，對于通州房價的再次表態(tài)。

  嚴控下的通州市場

  《方案》中與房地產(chǎn)相關(guān)的審批權(quán)包括：對以出讓方式獲得土地使用權(quán)的建設(shè)項目，其土地出讓審批權(quán)；地價評審；建設(shè)項目施工環(huán)節(jié)的許可、服務(wù)、監(jiān)管事項等。

  目前，通州對建設(shè)中的樓盤管控都比較嚴格。據(jù)運河中心一位擬入市樓盤負責人透露，高層對運河中心的項目要求很高，尤其是外立面?！耙笥刑攸c、有調(diào)性，必須原創(chuàng)。”該人士透露，他們項目的外立面正在審批中，審批過程比其他區(qū)域的項目更繁瑣。

  隨著副中心建設(shè)，各項利好的落地兌現(xiàn)，通州房地產(chǎn)市場也成為關(guān)注的焦點。亞豪市場總監(jiān)郭毅稱，“以往，通州區(qū)商品住宅的成交均價比北京整體均價水平低10%-30%，而自今年6月開始，通州房價已經(jīng)全面超越北京樓市的整體均值?！?/P>

  新開盤項目價格代表著市場的最新動態(tài)。8月份是通州區(qū)預(yù)計入市項目量明顯增多的月份，根據(jù)亞豪君岳會統(tǒng)計，其間有8個項目入市，包括保利大都匯、新北京中心等4個商住項目，以及華業(yè)東方玫瑰、京貿(mào)國際公館等4個普宅及別墅項目。保利大都匯、新北京中心預(yù)計售價約45000元/平方米，華業(yè)東方玫瑰預(yù)期售價已高達50000元/平方米。

  郭毅分析認為，自去年通州住宅限購之后，該區(qū)域住宅供應(yīng)開始一蹶不振，只有商住項目活躍在市場。今年雙限政策出臺后，商住也遭遇打壓，供應(yīng)市場更是持續(xù)低迷。

  8月供應(yīng)的集中爆發(fā)，郭毅認為主要是受兩類產(chǎn)品支撐。其中一類是少量擁有“商務(wù)型公寓”產(chǎn)品的項目，以保利大都匯與新北京中心為代表，這兩個項目中公寓產(chǎn)品仍能夠向個人出售，在“雙限”限制了大量商住項目之后，這類產(chǎn)品也加緊入市搶占市場空白；另外一類則是區(qū)域老項目住宅產(chǎn)品，以華業(yè)東方玫瑰、京貿(mào)國際公館為代表，這些項目也是通州主城區(qū)為數(shù)不多仍有存量的住宅項目，蟄伏許久后也迎來了通州區(qū)區(qū)域價值與價格的新階段，一旦這一價格入市能夠得到市場認可，也將拉動其他老項目追隨入市。

  土地市場方面，通州區(qū)域已經(jīng)半年沒有公開招拍掛地塊出讓。僅在7月7日，北京首寰文化旅游投資有限公司以87億元競得通州區(qū)一整塊綜合用地，但由于是定向出讓，地塊屬性也較為復(fù)雜，樓面價參考意義并不大，地價對市場也并沒有影響。

  冰封市場的未來

  5月27日召開的中央政治局會議指出，“建設(shè)北京城市副中心，不僅是調(diào)整北京空間格局、治理大城市病、拓展發(fā)展新空間的需要，也是推動京津冀協(xié)同發(fā)展、探索人口經(jīng)濟密集地區(qū)優(yōu)化開發(fā)模式的需要”。

  郭毅認為，北京市副中心建設(shè)已經(jīng)不單是北京市的事情，而是國家戰(zhàn)略的重要組成部分。規(guī)劃中通州公共服務(wù)設(shè)施指標的設(shè)計甚至比城六區(qū)還要高，包括教育、醫(yī)療、養(yǎng)老等配套設(shè)施，目的就在于打造通州宜居的生活環(huán)境。

  目前，通州區(qū)域范圍內(nèi)906平方公里已全部被納入北京城市副中心范圍，而北京市區(qū)面積不過735平方公里。通州全境被納入城市副中心后，意味著一個“新北京”將出現(xiàn)，未來將帶動約40萬人疏解至通州。

  高規(guī)格的城市建設(shè)對房價也帶來了極大吸引力。

  21世紀經(jīng)濟報道記者了解到，盡管通州遭遇了全國最嚴格的限購，但由于目前通州在售新盤并不多，供應(yīng)量較少，這使得通州房價也并未受到嚴格限購影響。

  據(jù)通州某在售樓盤開發(fā)商負責人透露，該項目共計推出不到200套房源，但排卡人數(shù)已經(jīng)達到500多。該樓盤屬于43平方米的小loft產(chǎn)品，總價在200萬左右。

  通州一位不愿意透露姓名的開發(fā)商認為，“王安順市長的講話對通州的發(fā)展是重大利好，有利于后續(xù)通州城市建設(shè)的健康發(fā)展。在通州商務(wù)核心區(qū)，精裝Loft單價4萬多的均價真的不算高，現(xiàn)在新入市地塊的樓面價都比通州核心區(qū)一線河景精裝房價格高。”

  不過，該人士認為，房價上漲是全北京的普遍現(xiàn)象，并不指通州單個區(qū)域。這是資產(chǎn)荒的表現(xiàn)。

  相比一手樓盤，二手房市場則遜色不少。鏈家地產(chǎn)一位中介告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，他并不看好通州二手市場。據(jù)他透露，自嚴格限購實行以后，符合資格的客戶急劇減少。通州二手房市場面臨的情況多數(shù)是“有價無市”。除非業(yè)主愿意低于市場價出售，否則出售周期會相對較長。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)