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市場動(dòng)態(tài)

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長沙房價(jià)收入比，真的只有6.4嗎？
2020-12-17 15:51 點(diǎn)擊：137 次 作者： 來源：

一波接著一波的宣傳，“樓市調(diào)控模范生”的長沙，近日再次成為全國輿論焦點(diǎn)。

12月3日，長沙市住建局官網(wǎng)發(fā)布消息稱，長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控經(jīng)驗(yàn)做法獲得全國推廣。緊接著，各地有關(guān)“全國樓市調(diào)控學(xué)長沙”的各類自媒體文章傳播開來，全國“房住不炒”態(tài)度最堅(jiān)決的長沙，受到肯定和熱捧。

引人注目的是，各類文章重點(diǎn)提到，目前長沙的住宅均價(jià)僅為1萬元/平方米左右，長沙房價(jià)收入比僅為6.4，在全國50個(gè)典型城市的房價(jià)收入比排名中位居末位。也就是說，在長沙，如果市民不吃不喝，奮斗6.4年即可較為輕松地購買上一套住宅。

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近年來，長沙市提高政治站位，持續(xù)將加強(qiáng)房地產(chǎn)調(diào)控作為一項(xiàng)重大政治任務(wù)和民生工程來抓，與防范化解重大風(fēng)險(xiǎn)、推動(dòng)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量發(fā)展緊密結(jié)合，主動(dòng)作為，精準(zhǔn)施策，全面打響了“反炒房攻堅(jiān)戰(zhàn)”“房價(jià)保衛(wèi)戰(zhàn)”。

長沙堪稱“讓炒房客有去無回”的城市。在2017年3月18日樓市實(shí)施限購之前，有自媒體注冊者號(hào)稱在長沙樓市熱門區(qū)域梅溪湖板塊購買并囤積了數(shù)十套住宅，炒作炒房意圖明顯。

為了有效堵塞變相炒房通道，長沙市因時(shí)因勢打出系列組合拳，并于2018年出臺(tái)“6·25”反炒房9條舉措，將當(dāng)時(shí)長沙房地產(chǎn)市場調(diào)控的主要矛盾，直接定性為“不是供需矛盾，而是炒房與反炒房的重大斗爭”。

讓市民買得起房子、娶得到妻子、養(yǎng)得起孩子，成了當(dāng)?shù)孛裆囊淮罅咙c(diǎn)。

在外地人看來，長沙的房價(jià)很低。但當(dāng)?shù)厝苏J(rèn)為，近年來補(bǔ)漲過后的長沙房價(jià)已經(jīng)不低。各類自媒體文章廣為宣傳的長沙房價(jià)收入比6.4，也因此成了爭議數(shù)據(jù)。

今年3月27日，上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2019年全國50城房價(jià)收入比報(bào)告》顯示，深圳和長沙分別以35.2和6.4分別位列50城中房價(jià)收入比最高和最低的位置。該報(bào)告指出，長沙近幾年來房價(jià)雖然出現(xiàn)了較大幅度上漲，但其前些年房價(jià)較低，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，人均可支配收入連續(xù)多年高速增長，是50城中唯一一個(gè)房價(jià)收入比低于7的城市。

上海易居房地產(chǎn)研究院特別說明，本報(bào)告內(nèi)的房價(jià)數(shù)據(jù)為全國50城新建商品住宅價(jià)格，并結(jié)合二手房價(jià)格走勢進(jìn)行處理，以剔除限價(jià)政策以及統(tǒng)計(jì)方式問題對新房價(jià)格的影響，其運(yùn)用的房價(jià)收入比具體計(jì)算公式為：

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房價(jià)收入比，是指家庭住房總價(jià)與居民家庭可支配收入的比值。百度百科有關(guān)房價(jià)收入比的計(jì)算公式為，每戶住房總價(jià)=人均住房面積×每戶家庭平均人口數(shù)×單位面積住宅平均銷售價(jià)格，每戶家庭年總收入=每戶家庭平均人口數(shù)×家庭人均全部年收入。

湖南省住建廳、省統(tǒng)計(jì)局今年2月25日通報(bào)的2019年度湖南省房地產(chǎn)市場形勢的數(shù)據(jù)顯示，2019年12月，長沙市新建商品住宅均價(jià)為8226元/平方米，同比上漲4.5%，環(huán)比上漲1.0%。

今年3月18日，長沙市統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的《長沙市2019年國民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)》表明，2019年長沙市城鎮(zhèn)居民人均自有現(xiàn)住房建筑面積41.3平方米，全年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入55211元，比上年增長8.7%。

該統(tǒng)計(jì)公報(bào)還表述，2019年長沙市商品房銷售面積2334.86萬平方米，下降2.2%；商品房銷售額2021.08億元，增長3.6%。

按百度百科的算法，運(yùn)用上述統(tǒng)計(jì)部門的官方數(shù)據(jù)，若以一家三口（兩大一?。槔?，長沙房價(jià)收入比的具體計(jì)算過程為：41.3（平方米/人）×3（人）×8226（元/平方米）/55211（元/年）×2（人）= 9.2；若以一家四口（兩大兩?。槔L沙房價(jià)收入比的具體計(jì)算過程為：41.3（平方米/人）×4（人）×8226（元/平方米）/55211（元/年）×2（人）= 12.3，均遠(yuǎn)高于上海易居房地產(chǎn)研究院此前得出的長沙房價(jià)收入比6.4的數(shù)據(jù)。

在長沙當(dāng)?shù)厝丝磥恚?dāng)前長沙的房價(jià)已不低，一是基于普通市民不高的收入，二是基于對市面上房價(jià)的直觀感受。

在長沙市內(nèi)六區(qū)，住宅單價(jià)從每平方米7000多元到2萬多元不等。但作為主城區(qū)的市內(nèi)五區(qū)，目前住宅單價(jià)在1萬元/平方米以內(nèi)的新房已基本沒什么選擇余地，有可選空間的住宅新房單價(jià)基本已到1.5萬元/平方米以上，相當(dāng)數(shù)量的在售新盤的住宅單價(jià)已超過1.2萬元/平方米。

在長沙市公務(wù)員小區(qū)——八方小區(qū)二期，2015年周邊在售住宅市場價(jià)每平方米近萬元時(shí)，其售價(jià)約4000元/平方米。由于有優(yōu)勢明顯的配套學(xué)位加持，目前該小區(qū)住宅二手房價(jià)已超2萬元/平方米，法拍房單價(jià)甚至每平方米達(dá)3萬多元。

中房協(xié)與禧泰數(shù)據(jù)合作發(fā)布的中國房價(jià)行情平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，今年11月，長沙住宅均價(jià)11347元/平方米，接近沈陽、重慶等城市房價(jià)水平。

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這從近年來一年比一年明顯上浮的限價(jià)地價(jià)格，也可以看出端倪。2019年，長沙市熱門片區(qū)梅溪湖板塊限價(jià)地住宅限價(jià)1.26萬元/平方米，較2018年的限價(jià)上漲1600元/平方米；濱江新城地塊限價(jià)1.29萬元/平方米，較2018年上浮1400元/平方米，洋湖新城地塊限價(jià)1.26萬元/平方米，較2018年上揚(yáng)了1100元/平方米。漲幅明顯的限價(jià)地房價(jià)，也被當(dāng)?shù)匾恍┳悦襟w拿來與周邊在售樓盤作比較，以房價(jià)倒掛進(jìn)行炒作。

公開數(shù)據(jù)顯示，2019年長沙限價(jià)房的建設(shè)面積已占全市商品房供地總量的80%以上。今年以來，長沙同一區(qū)域或多個(gè)片區(qū)的住宅限價(jià)地房價(jià)再續(xù)新高，部分限價(jià)地塊單價(jià)達(dá)13800元/平方米甚至14800元/平方米。

“周邊朋友都好奇我為什么會(huì)住在主城區(qū)之外的望城，但我好在2016年以4000多元/平方米的單價(jià)在望城區(qū)的月亮島板塊買了房，否則現(xiàn)在買不起，我和我老公可能真的要租房住了?！痹陂L沙市河?xùn)|芙蓉區(qū)上班的白領(lǐng)李小姐說，其作為雙職工家庭，開始明顯感受到了再購房的房價(jià)壓力，今年望城區(qū)限價(jià)地的住宅限價(jià)已達(dá)11000元/平方米。

限價(jià)雖然不意味著死價(jià)，但同一區(qū)域或多個(gè)片區(qū)限價(jià)地價(jià)格的過多過快上漲，也引發(fā)了市場對房價(jià)上漲預(yù)期的擔(dān)憂。在長沙市市長信箱，有關(guān)房價(jià)上漲的快慢，已出現(xiàn)兩種聲音。

一方面，有市民投訴稱，長沙的限價(jià)地相鄰地塊，毛坯限價(jià)從9970元/平方米上升到13000元/平方米，建議政府方面繼續(xù)限制毛坯價(jià)格，房價(jià)可以保持不超過5%的年度漲幅。長沙市自然資源和規(guī)劃局回復(fù)說，該市“限房價(jià)”掛牌出讓地限價(jià)，符合房地產(chǎn)市場調(diào)控政策。

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另一方面，也有市民“六問政府”，質(zhì)疑“長沙房價(jià)為什么不能漲起”。對此，長沙市政府方面頂住壓力、保持定力。長沙市住建局在回復(fù)時(shí)表示，長沙樓市將保持現(xiàn)有調(diào)控政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性，堅(jiān)決遏制投機(jī)炒房。

同時(shí)，按照“低端有保障，中端有供應(yīng)，高端有市場”的住房要求，長沙市繼續(xù)保持調(diào)控方向不變、調(diào)控目標(biāo)不減、調(diào)控力度不松，持續(xù)保持長沙“房價(jià)洼地”比較優(yōu)勢，并使之成為長沙城市競爭、產(chǎn)業(yè)聚集、人才流入的要素保障，進(jìn)一步提升老百姓的獲得感、幸福感。

作者：中房網(wǎng)　　來源:中房網(wǎng)