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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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樓市溢出效應(yīng)深化：投資客路徑分歧
2016-08-29 08:26 點(diǎn)擊：439 次 作者： 來(lái)源：

  繼蘇州、合肥、南京相繼出臺(tái)調(diào)控政策之后，上海近日也傳出更為嚴(yán)厲的信貸收緊調(diào)控版本。與此同時(shí)，樓市資金的去向也開始改變。日前，據(jù)當(dāng)?shù)孛襟w爆料，從6月開始，長(zhǎng)沙至少有700多套房被合肥購(gòu)房團(tuán)“搶”購(gòu)。

  “投資客都是趨利的?！蓖咦稍冄芯坎靠偙O(jiān)張宏偉表示，要改變投資客的資金流動(dòng)方向，只有通過改變房?jī)r(jià)快速上漲預(yù)期，這主要取決于供求關(guān)系與高價(jià)地驅(qū)動(dòng)。

  張宏偉指出，通過信貸收緊政策，把這些投資需求控制，在利率比較低的情況下，把投資客需求擋在市場(chǎng)之外，只是暫時(shí)的效果，最重要的是為下一步深入調(diào)整爭(zhēng)取時(shí)間。

  “一個(gè)城市的投資需求被擠出之后，這些資金肯定會(huì)流入周邊的價(jià)值洼地。”張宏偉指出，這一輪合肥上半年都有政策收緊，要找價(jià)值洼地，投資客就會(huì)往周邊外溢。這一輪漲幅并不太大，但未來(lái)樓市被長(zhǎng)期看好的城市，如長(zhǎng)沙、青島、濟(jì)南、鄭州等可能是下一輪房?jī)r(jià)上漲的重點(diǎn)。

  投資客目標(biāo)分化

  張宏偉認(rèn)為，這與上?！?25”樓市新政出臺(tái)之后類似，當(dāng)時(shí)周邊的蘇州、杭州房?jī)r(jià)開始上漲，而今蘇州收緊調(diào)控，無(wú)錫地價(jià)也開始被抬高，當(dāng)?shù)貥鞘鞋F(xiàn)復(fù)蘇跡象。

  上海鏈家市場(chǎng)研究部高級(jí)分析師錢寧羅指出，市場(chǎng)上的投資客分為兩種：高凈值客戶如外資企業(yè)高管，已經(jīng)在限購(gòu)地區(qū)擁有多套房產(chǎn)，最近開始賣房，套現(xiàn)后配置美元資產(chǎn)；另一類是還有購(gòu)房資格的投資客，手上有現(xiàn)金會(huì)再配置一套房產(chǎn)。

  錢寧羅認(rèn)為，前一段時(shí)間，海外也有一些華人拋售房產(chǎn)的消息，這表明國(guó)內(nèi)投資客中第一梯隊(duì)的人已經(jīng)把資金轉(zhuǎn)移出去，現(xiàn)在把資金轉(zhuǎn)出去的可以說是第二梯隊(duì)人群，他們主要出于移民考慮。

  “投資客沒有那么多，市場(chǎng)中還是存在投資客通過先付定金，再找下家轉(zhuǎn)手的方式炒房，這樣的投資需求根本無(wú)法限購(gòu)”，她指出，繞開限購(gòu)的做法還包括資金從一線城市轉(zhuǎn)到二線城市，這些大多數(shù)表現(xiàn)為短線操作。比如合肥炒房團(tuán)的表現(xiàn)，就明顯是資金逐利。

  目前合肥多家銀行已經(jīng)正式放出貸款新細(xì)則，明確對(duì)多種情況下的購(gòu)房情形實(shí)行拒絕貸款。同時(shí)，政府出臺(tái)最嚴(yán)限購(gòu)政策，限貸下的合肥樓市“量跌價(jià)升”明顯。8月初，合肥市區(qū)住宅類商品房的銷售均價(jià)為14255.37元/平方米，較之早前一周的13324.01元/平方米上漲了931.36元/平方米，環(huán)比漲幅 達(dá)6.99%。這是合肥單周銷售均價(jià)首次超過 1.4萬(wàn)元/平方米，而且合肥住宅已經(jīng)連續(xù)兩周刷新單周銷售均價(jià)。

  相比之下，長(zhǎng)沙房?jī)r(jià)顯得溫和得多。據(jù)長(zhǎng)沙房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警預(yù)報(bào)系統(tǒng)顯示，7月內(nèi)六區(qū)新建純商品住宅（不含單位集資房等）網(wǎng)簽均價(jià)為6642元/平方米，環(huán)比下跌0.09%，價(jià)格維持穩(wěn)定，僅為合肥的57%。

  資產(chǎn)配置需求

  進(jìn)一步外溢情形已經(jīng)顯現(xiàn)。

  8月8日，錫東新城的XDG-2016-10號(hào)地塊刷新無(wú)錫土地出讓價(jià)格記錄，樓面價(jià)5396.72元/平方米，溢價(jià)率達(dá)105.59%。網(wǎng)友調(diào)侃“無(wú)錫 樓市距離火爆就差一次土拍”。此后的8月19日和22日，無(wú)錫分別拍出兩塊高價(jià)地塊，樓面價(jià)分別為9609元/平方米、10548元/平方米。

  位于中部地區(qū)的鄭州市，也開始受到資本關(guān)注。在7月末，鄭州經(jīng)開區(qū)就因三天內(nèi)接連誕生三塊高價(jià)地，三度刷新樓面價(jià)而轟動(dòng)全國(guó)。

  日前，廣州一幅準(zhǔn)高價(jià)地出讓被喊停，業(yè)內(nèi)人士指出，長(zhǎng)三角此前土拍頻現(xiàn)高價(jià)地效應(yīng)開始在全國(guó)發(fā)酵，資本在尋求價(jià)值洼地的同時(shí)，當(dāng)?shù)卣疄榱朔乐钩霈F(xiàn)類似上海等地的高價(jià)地頻現(xiàn)，而“先下手為強(qiáng)”。

  錢寧羅指出，一線城市一手市場(chǎng)的火爆主要集中于中高端產(chǎn)品，這部分客戶基本不在被限購(gòu)范圍內(nèi)。據(jù)上海中原房產(chǎn)中介市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，2016年上半年上?？?價(jià)在1000萬(wàn)以上的一手豪宅共計(jì)成交5041套，已占去年全年成交量的六成以上。2015年上海千萬(wàn)級(jí)豪宅以超8000套的交易量收官，被業(yè)內(nèi)稱作豪宅 元年，然而今年僅半年時(shí)間，上海千萬(wàn)級(jí)豪宅二手房成交量就已突破5000套。

  另一方面，企業(yè)資金配置的需求也很明顯，比如寶能等在A股市場(chǎng)的舉牌行為。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，去年年底有28家房企被舉牌。“市場(chǎng)疲弱時(shí)，會(huì)加速資金流動(dòng)，階層固化，加劇資產(chǎn)配置動(dòng)作?！卞X寧羅說。

作者：佚名　　來(lái)源：中房網(wǎng)