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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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五大樓市專家：12月房?jī)r(jià)上漲10% 2019三線城市或承壓
2019-01-21 08:39 點(diǎn)擊：337 次 作者： 來(lái)源：

  雖然統(tǒng)計(jì)局公布的大中城市12月份房?jī)r(jià)還在上漲，但反過(guò)來(lái)也意味著調(diào)控放松的力度或?qū)⒌陀谑袌?chǎng)預(yù)期。與此同時(shí)，2019年房地產(chǎn)成交面積和城市間分化亦將有所下滑

  “統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)確實(shí)令我們大吃一驚，沒(méi)想到12月份大中城市房?jī)r(jià)還上漲了近10%，這也意味著大規(guī)模房地產(chǎn)調(diào)控放松的可能性不大?！甭?lián)昌國(guó)際證券香港及大陸地產(chǎn)研究主管鄭懷武這樣告訴投資者網(wǎng)研究員。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局1月16日公布的12月份70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)，讓國(guó)內(nèi)外不少分析師產(chǎn)生不同看法，這一方面源于很大程度上市場(chǎng)當(dāng)下還處于過(guò)冬狀態(tài)，同時(shí)不少地方也相繼開(kāi)始了放松調(diào)控措施，另一方面加上歲末年初各大機(jī)構(gòu)對(duì)2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的預(yù)測(cè)應(yīng)接不暇。通過(guò)數(shù)據(jù)看本質(zhì)，投資者網(wǎng)研究員就12月份房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)及未來(lái)走勢(shì)采訪了多位分析師。

  國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的2018年12月份70個(gè)大中城市商品住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示：4個(gè)一線城市新建商品住宅銷售價(jià)格上漲1.3%，漲幅比上月擴(kuò)大1.0個(gè)百分點(diǎn)。其中：北京、上海、廣州和深圳分別上漲1.0%、0.6%、3.0%和0.4%。二手住宅銷售價(jià)格下降0.3%。其中：北京、上海、廣州和深圳分別下降0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

  12月份新房?jī)r(jià)格上漲9.7% 大規(guī)模放松調(diào)控可能性銳減

  整體上，中國(guó)12月70個(gè)大中城市新建住宅銷售價(jià)格同比上升9.7% （上月上升9.3%），環(huán)比上升0.8% （上月上升0.9%）。

  12月份，15個(gè)熱點(diǎn)城市新建商品住宅銷售價(jià)格環(huán)比下降的城市有3個(gè)，與上月相同，最大降幅為0.4%（廈門(mén)）；上漲的有12個(gè)，增加1個(gè)，最高漲幅為3.0%。同比下降的城市有1個(gè)，比上月減少1個(gè)，最大降幅為0.4%；上漲的有14個(gè)，增加1個(gè)，最高漲幅為15.9%。

  12月，全國(guó)70個(gè)大中城市中，59個(gè)城市環(huán)比上漲，8個(gè)城市環(huán)比下跌，3個(gè)城市持平。從同比看，僅有一個(gè)城市同比下跌，余下69個(gè)城市同比上漲。

  簡(jiǎn)單盤(pán)點(diǎn)重要的數(shù)據(jù)有兩個(gè)：12月份70個(gè)城市新房?jī)r(jià)格上漲9.7%，一線城市廣州上漲幅度最大，為3.0%。

  鄭懷武告訴投資者網(wǎng)研究員，第一、12月份數(shù)據(jù)比預(yù)期的要強(qiáng)，該數(shù)據(jù)表明不要指望國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控大放松了；第二、即便銀根上有松動(dòng)，但房?jī)r(jià)漲幅還是很強(qiáng)的話，即便融資環(huán)境會(huì)對(duì)房地產(chǎn)板塊有一定利好，但也不會(huì)帶來(lái)太大改變；第三、雖然經(jīng)濟(jì)環(huán)境處于下行壓力，但房?jī)r(jià)依然還上漲了近10%，那沒(méi)有任何理由再去說(shuō)支持房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展。

  不過(guò)，鄭懷武也強(qiáng)調(diào)，中國(guó)有很多城市，不排除個(gè)別城市因城施策去放松調(diào)控力度，但大規(guī)模的可能性不大?！暗胤秸畬?duì)限購(gòu)、限價(jià)存在放松空間，但他們不敢太高調(diào)，盡量低調(diào)，過(guò)去半年可能太緊了，因此地方政府也支持中大型開(kāi)發(fā)商正常發(fā)展。但中央肯定是不希望看到地方太松，比如買(mǎi)第二、第三、第四套房，肯定不行?！?/P>

  鄭懷武整體預(yù)計(jì)，2019年中國(guó)房地產(chǎn)成交量將下降10%左右，上市房企價(jià)格也有可能下降5%-10%。

  網(wǎng)簽滯后效應(yīng) 房?jī)r(jià)下跌空間有限

  招銀國(guó)際房地產(chǎn)行業(yè)分析師黃程宇則認(rèn)為，12月份數(shù)據(jù)向好，跟市場(chǎng)感覺(jué)差距頗大，可能是因?yàn)榫W(wǎng)簽因素延后所導(dǎo)致的?！凹幢銤q幅，也都不算大，整體應(yīng)該在政府控制范圍內(nèi)，2019年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)應(yīng)該跟此類似，略漲或略跌?！?/P>

  黃程宇向投資者網(wǎng)研究員表示，中央與地方都不希望房地產(chǎn)大漲或大跌，因此大規(guī)模放松調(diào)控力度不大?！叭绻袌?chǎng)造成強(qiáng)烈下跌預(yù)期的話，會(huì)對(duì)交易量、土地出讓以及政府各方面都造成很大沖擊，所以，2019年關(guān)鍵是穩(wěn)定為主?！?/P>

  實(shí)際上，統(tǒng)計(jì)局在發(fā)布數(shù)據(jù)中也指出網(wǎng)簽因素滯后的現(xiàn)象。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉也告訴投資者網(wǎng)研究員，12月份新建住宅價(jià)格數(shù)據(jù)因?yàn)榻y(tǒng)計(jì)辦法原因失真，二手房22熱點(diǎn)城市下調(diào)接近市場(chǎng)拐點(diǎn)。

  張大偉指出，2018年4季度各地限制簽約政策逐漸放松，特別是一線城市，過(guò)去多年積壓的高端項(xiàng)目逐漸進(jìn)入網(wǎng)簽，這使得房?jī)r(jià)依然明顯上漲，但這明顯的誤導(dǎo)了市場(chǎng)真實(shí)情況。從二手房市場(chǎng)看，22個(gè)熱點(diǎn)城市全面進(jìn)入調(diào)整行列。熱點(diǎn)房?jī)r(jià)的拐點(diǎn)已經(jīng)出現(xiàn)。除非最近信貸政策明顯調(diào)整，否則2019年房?jī)r(jià)預(yù)期將持續(xù)下調(diào)。

  貝殼找房首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家、貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在發(fā)給投資者網(wǎng)研究員的數(shù)據(jù)點(diǎn)評(píng)認(rèn)為：

  1．一線城市市場(chǎng)處于探底回升階段。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一線城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比漲幅擴(kuò)大，二手房?jī)r(jià)格下跌，漲跌幅都在1個(gè)百分點(diǎn)左右。貝殼研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的一線城市中北京、上海成交二手房均價(jià)環(huán)比小幅下跌，表明當(dāng)前市場(chǎng)處于價(jià)格平穩(wěn)的探底階段。

  從成交量看，12月重點(diǎn)城市的交易量出現(xiàn)小幅回溫，貝殼研究院重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的13城二手房成交量環(huán)比增長(zhǎng)16.5%，13城中有11城成交環(huán)比回升。市場(chǎng)回溫與年末部分城市政策邊際放松、房貸利率下調(diào)有一定的關(guān)系。一些剛需客群在價(jià)格調(diào)整到低位后進(jìn)入市場(chǎng)。

  2．重點(diǎn)二城市市場(chǎng)保持韌性。統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示12月新建商品住宅和二手住宅價(jià)格環(huán)比漲幅回落。貝殼研究院統(tǒng)計(jì)，2018年重點(diǎn)二線城市中，天津同比下跌，南京、武漢基本持平，大連、濟(jì)南、杭州等城市上漲。去年下半年來(lái)重點(diǎn)城市二手房均價(jià)從上半年快速上漲轉(zhuǎn)為漲幅收窄或下跌，從“虛假繁榮”回歸理性。重點(diǎn)二線城市是房地產(chǎn)運(yùn)行承上啟下的壓艙石，二線穩(wěn)，全國(guó)穩(wěn)。

  3.2019年市場(chǎng)保持弱勢(shì)回溫。根據(jù)貝殼研究院監(jiān)測(cè)，13個(gè)重點(diǎn)城市中11城帶看量和新增客源量環(huán)比回升，其中深圳、濟(jì)南及成都等城回升明顯。均價(jià)的下跌降低入市門(mén)檻，對(duì)價(jià)格更敏感的剛需群體成為帶動(dòng)這些城市市場(chǎng)回溫的重要力量。隨著需求回溫，業(yè)主預(yù)期也出現(xiàn)轉(zhuǎn)變，業(yè)主掛牌價(jià)跌幅收窄，業(yè)主調(diào)價(jià)中漲價(jià)次數(shù)占比有小幅提升，這些先行指標(biāo)意味著價(jià)格繼續(xù)下跌的空間有限。

  2019年：三線城市房地產(chǎn)成交將承壓

  楊現(xiàn)領(lǐng)強(qiáng)調(diào)，政策的中溫放松不意味著轉(zhuǎn)向刺激，并且2019年新房供應(yīng)的庫(kù)存相對(duì)較高，購(gòu)房者選擇空間大，市場(chǎng)將保持平穩(wěn)運(yùn)行的態(tài)勢(shì)，不會(huì)出現(xiàn)明顯上行的動(dòng)力。

  交通銀行金融研究中心高級(jí)研究員夏丹表示，單看12月份的房?jī)r(jià)走勢(shì)，環(huán)比更加接近現(xiàn)實(shí)，新房跟二手房之間，可能還有差別，相對(duì)而言，二手房對(duì)市場(chǎng)的反應(yīng)更加直接，因?yàn)槎址績(jī)r(jià)格跟成交活躍度是息息相關(guān)，大面積來(lái)看，二三線成交是全線降低，跟樓市過(guò)冬的感覺(jué)更為貼近。新房的環(huán)比情況來(lái)看，二線、三線還是收緊的。

  夏丹整體認(rèn)為，今年二三線城市分化會(huì)更加劇烈?！耙郧爸v二三線城市會(huì)有共同特征，但今年還要再細(xì)分到各個(gè)城市。我們感覺(jué)2019年房地產(chǎn)會(huì)小幅增長(zhǎng)，但也存在不確定性，如果房?jī)r(jià)能保持小幅增長(zhǎng)，基本上從國(guó)外國(guó)家城市化發(fā)展進(jìn)程來(lái)看，只要處于城鎮(zhèn)化還在增長(zhǎng)階段，房?jī)r(jià)沒(méi)有下跌的?！?/P>

  但夏丹向投資者網(wǎng)研究員表示，預(yù)計(jì)房地產(chǎn)成交面積會(huì)下降，房?jī)r(jià)跟面積雖然趨勢(shì)走勢(shì)一致，但成交面積和成交金額之間還存在缺口，所以，總體預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)會(huì)穩(wěn)中略升，但成交面積至少會(huì)下降5%?！爸饕蚴侨€城市如果大的方向上撤掉了棚改等政策性措施，購(gòu)房者又吸引會(huì)一二線城市之后，那三線城市實(shí)際上是缺乏政策和需求雙托底，三線城市成交會(huì)有明顯回落，而三線城市占總體房地產(chǎn)成交中的比例超過(guò)60%。所以，一二線不會(huì)影響整體局面。”

作者：中房網(wǎng)　　來(lái)源：中房網(wǎng)