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4月25日一場不期而遇的大雨，讓持續(xù)高溫的海南變得涼爽。
在?？谑心喜啃鲁堑囊粋€(gè)售樓處，銷售主管李然和她的同事們聚在一起閑聊，這是今年以來難得的時(shí)刻。
此前三天，海南省委辦公廳、海南省政府辦公廳聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場的通知》，對海南房地產(chǎn)實(shí)施全域限購。
調(diào)控雖然在意料之中，但多少有些措手不及，李然手中幾十單外地客戶交易此時(shí)正好在途，如何處理，她還沒有接到新的指令。
“百分之八九十的客戶都是外地人?！崩钊桓嬖V經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，外地購房者占比高不僅是她所在項(xiàng)目的現(xiàn)狀，也是整個(gè)海南房地產(chǎn)市場的普遍寫照，調(diào)控新政實(shí)施影響范圍涉及所有原來的非限購區(qū)。
一位全國性房企海南項(xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，目前公司總部還在商討應(yīng)對措施，但原本計(jì)劃下半年入市的項(xiàng)目，可能會(huì)延后開盤或改變銷售策略。
史上最嚴(yán)樓市限購令：外地人+全域
海南省“422”調(diào)控最大的特點(diǎn)是全域限購。
在此之前，五指山、保亭、瓊中、白沙四個(gè)中部市縣，禁止非本地戶籍購房；?？?、三亞、瓊海市區(qū)為有條件限購區(qū)，外地購房者必須具備60個(gè)月的社?；騻€(gè)稅；其他地區(qū)為非限購區(qū)，外地人可以購買一套住房。
本次調(diào)控在原來基礎(chǔ)上更進(jìn)一步，要求外地購房者在非限購區(qū)購房，必須具備24個(gè)月的社保和個(gè)稅。這對于客戶約80%來自外地的海南樓市，影響不言而喻。
李然負(fù)責(zé)銷售的項(xiàng)目處于傳統(tǒng)的非限購區(qū)，2017年12月底拿到預(yù)售證，一共800多套房子，“不是一下子都開盤，開一棟樓賣完再開一棟。最后一棟樓是3月28日開的盤?！崩钊槐硎?。
據(jù)李然介紹，一般情況下，客戶購房首先需繳納訂金，簽訂認(rèn)購協(xié)議，然后在規(guī)定期限內(nèi)繳清首付款，再簽訂正式的合同，并辦理相關(guān)按揭貸款手續(xù)。但第一次意外狀況很快出現(xiàn)了。
3月31日，海南省住建廳等6部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場工作的通知》，將外地在海南購房的首付款從原來40%左右提高至70%，“等于提高了將近一半的首付，有一部分客戶拿不出來?！崩钊槐硎?。
當(dāng)時(shí)李然所在的公司給了客戶兩種選擇，其一是補(bǔ)齊首付款至70%或者全款購買；其二是選擇退房，“但是有一部分客戶拿不出錢，還不想退房?！?/P>
因海南省“331”限購而退出來的部分房源，李然所在公司進(jìn)行二次銷售，但緊接著又遭遇了“422”調(diào)控，根據(jù)這次調(diào)控要求，截至4月22日20點(diǎn)，外地購房者已經(jīng)繳夠70%首付款的可以繼續(xù)購房，反之則失去購房資格。
據(jù)李然介紹，截至目前，受“331”限購政策影響，還有部分購房者遺留問題沒有解決，“422”調(diào)控又影響了一部分購房者。“我自己手上有幾十單客戶，現(xiàn)在不知道該怎么處理。”李然表示。
從2017年4月份至今，海南省已經(jīng)先后發(fā)布14個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控政策，也使得海南省成為史上最嚴(yán)厲的限購省份。
首先，海南全省實(shí)施全域限購，?？?、三亞、瓊海等三市市區(qū)內(nèi)，外地購房者必須具備五年社?；騻€(gè)稅；中部四個(gè)市縣禁止外地購房者買房；其他區(qū)域外地購房者必須具備兩年社?；騻€(gè)稅。
其次，具備購房資格的外地購房者在中部四個(gè)市縣之外只能購買一套住房，首付不低于70%，同時(shí)要求購房者自取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證后5年內(nèi)不得再次交易。
再次，要求開發(fā)商實(shí)行價(jià)格備案制度，開發(fā)商自取得預(yù)售證起，半年內(nèi)不得調(diào)整銷售價(jià)格，半年后，調(diào)整預(yù)售價(jià)格的需要進(jìn)行價(jià)格備案。開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)若違反限購政策，五年內(nèi)不得從事交易。
全域限購背后：海南鼎新
海南這一波樓市崛起于2017年全國“317”房地產(chǎn)調(diào)控政策實(shí)施之后，從原來的下行趨勢開始逐步呈現(xiàn)回暖態(tài)勢，而真正開始“熱起來”的時(shí)間并不長。
這一波行情一方面源于全國主要一二線城市限購后，一部分樓市資金外溢到海南；另一方面源于傳言中的自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)，在4月13日海南自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)消息公布之前，有關(guān)傳言已經(jīng)開始在海南蔓延。
4月14日《中共中央國務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開放的指導(dǎo)意見》正式對外發(fā)布，將海南省定位為全面深化改革開發(fā)試驗(yàn)區(qū)、國家生態(tài)文明試驗(yàn)區(qū)、國際旅游消費(fèi)中心和國家重大戰(zhàn)略服務(wù)保障區(qū)。
4月18日晚上，?？谟^瀾湖觀園項(xiàng)目進(jìn)行突擊開盤，隨后被海口市住建委叫停，負(fù)責(zé)代理銷售的中介機(jī)構(gòu)也一同被處罰。目前，整個(gè)海南省已經(jīng)暫停發(fā)放預(yù)售資格證。
據(jù)觀瀾湖觀園項(xiàng)目一位銷售透露，被處罰并不是因?yàn)闊o證銷售，項(xiàng)目在2月份就已經(jīng)拿到預(yù)售證，“主要是因?yàn)楫?dāng)時(shí)銷售價(jià)格超出備案價(jià)，所以才被處罰?！?/P>
“如果前期監(jiān)管到位的話，這次（“422”）調(diào)控政策可能也就不會(huì)出來了。”上述全國性房企?？陧?xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人認(rèn)為，海南之所以在20天時(shí)間里出臺(tái)3個(gè)調(diào)控政策，與部分市縣市場亂象不無關(guān)系。
無論是開發(fā)商，還是購房者，此前顯然都低估了海南省整頓房地產(chǎn)的決心，李然告訴記者，開發(fā)商此前已經(jīng)意識到可能會(huì)出更嚴(yán)厲的調(diào)控政策，“但沒想到這么快，上一波的遺留問題還沒解決完呢。”
突擊出臺(tái)調(diào)控政策背后，是海南整頓房地產(chǎn)的意志。從2016年以來，海南先后出臺(tái)“兩個(gè)暫?！?、清理整頓填海造房和一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策。
從2017年開始，海南開始有意識地減少商品住宅的土地供應(yīng)。中國土地市場網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，2017年海南全省共出讓土地32978.66畝，其中包括各類保障性住房在內(nèi)的住宅建設(shè)用地成交占比只有14.4%。2018年截至4月17日，海南全省共出讓建設(shè)用地11443.42畝，其中住宅類土地建設(shè)用地占比下降至4.3%。而基礎(chǔ)設(shè)施和公共用地占比則一直上漲。
2018年是海南省建省辦特區(qū)30周年，中央對海南的四大定位重新詮釋了海南省的定位和發(fā)展模式。不僅供地結(jié)構(gòu)上有所傾斜，另外，從今年起，海南省12個(gè)市縣取消了GDP、工業(yè)和固定資產(chǎn)投資考核。
特區(qū)樓市啟示
作為海南省眾多房地產(chǎn)銷售大軍中的一員，李然對每一次調(diào)控都有著更為直觀的感受。但這一次全域限購，李然也感到前所未有的緊張。
2017年4月14日，海南省發(fā)布“317”調(diào)控后首個(gè)樓市調(diào)控政策，當(dāng)時(shí)李然在?？谑袇^(qū)一個(gè)樓盤做銷售，“閑了大半年，處理遺留問題，今年初來這里，又趕上了。”
據(jù)李然透露，目前?？?、三亞等海南省主要城市的樓盤基本都已經(jīng)無房可售，“（今年）上半年應(yīng)該不會(huì)再有新項(xiàng)目開盤了，下一次開盤起碼也得等到七八月份了?！钡鶕?jù)目前的情況，下半年是否能開盤仍然是個(gè)未知數(shù)。
與李然相比，張躍又是另一種狀態(tài)。張躍是?？诒镜匾患倚￠_發(fā)商的銷售負(fù)責(zé)人，2016年底銷售完樓盤后，他所在的公司已經(jīng)沒有土地可以開發(fā)，“坐了一年多了?！?/P>
4月23日，在位于?？谑幸４蟮赖氖蹣翘帲帐幨幍拇髲d內(nèi)只有張躍一個(gè)人，他所在售樓處的背后是已經(jīng)接近封頂?shù)捻?xiàng)目，現(xiàn)在張躍唯一的使命就是等年底交房，交完房后，張躍和其所在公司的使命就都結(jié)束了。
對于多數(shù)開發(fā)商來說，這次調(diào)控來得太突然，一家全國性房企?？陧?xiàng)目人士笑著說：“別問我怎么辦，這一下子出來的政策，我們也不知道?！?/P>
海口綠地文化城的一位人士表示，目前項(xiàng)目拿到預(yù)售證的部分已經(jīng)銷售完畢，下一次開盤時(shí)間可能在2018年底前后，綠地另一個(gè)項(xiàng)目?？诰G地城目前也只有商鋪在售。
不過上述全國性房企?？陧?xiàng)目營銷負(fù)責(zé)人表示，對于多數(shù)開發(fā)商來說，尤其是全國性房企早已經(jīng)習(xí)慣了頻繁的調(diào)控政策，“現(xiàn)在政策剛出來，開發(fā)商需要時(shí)間來消化，但辦法肯定會(huì)有的?！?/P>
另外，有一些開發(fā)商的項(xiàng)目已經(jīng)開始嘗試突破，在海口南部新城的一個(gè)公寓項(xiàng)目，目前已經(jīng)開始實(shí)行以租代售，即一次性交20年租金，等20年到期后，可再續(xù)簽20年。
作者：中房網(wǎng) 來源：中房網(wǎng)
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