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市場動態(tài)

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房地產(chǎn)熱潮能延續(xù)多久？機(jī)構(gòu)：白銀時代或提前結(jié)束
2016-09-26 08:18 點(diǎn)擊：455 次 作者： 來源：


  8月以來房地產(chǎn)掀起的另一輪熱潮，引起了所有人的關(guān)注。不過，這一次人們所關(guān)注的不再是去庫存的效果，而是對其中蘊(yùn)藏的泡沫和風(fēng)險的擔(dān)憂。

  地方政府調(diào)控措施密集出臺，到行業(yè)機(jī)構(gòu)的警示，再到券商的風(fēng)險提示，一切跡象都顯示房地產(chǎn)市場或正在加速趕頂。

  8月以來，近10個城市出臺調(diào)控政策

  據(jù)《京華時報》統(tǒng)計(jì)，今年8月以來，在全國范圍內(nèi)已經(jīng)有近10個一線和二線城市出臺收緊的樓市調(diào)控政策，按照因城施策的原則，根據(jù)各地市場表現(xiàn)不同，這些政策從限購、限貸、土地以及商品房銷售環(huán)節(jié)等多個方面進(jìn)行多元監(jiān)管。

  8月11日，南京、蘇州分別針對土地市場和房地產(chǎn)市場發(fā)出調(diào)控措施。南京發(fā)布的新規(guī)表示，從2016年8月12日起，進(jìn)一步加大政策調(diào)控力度，調(diào)整土地公開出讓競價方式和商品住房貸款首付比例，促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)穩(wěn)定健康發(fā)展。

  蘇州市則發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)蘇州市區(qū)房地產(chǎn)市場管理的實(shí)施意見》，要求非蘇州本市戶籍居民家庭申請購買第2套住房時，需繳納1年社保，并提供相應(yīng)社保證明。同時，蘇州也對土地市場做出了調(diào)整和規(guī)范。

  8月17日，廊坊發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范廊坊市區(qū)房地產(chǎn)市場秩序的通告》，對房地產(chǎn)市場提出七條要求，包括嚴(yán)格土地出讓、依法開發(fā)建設(shè)、加強(qiáng)預(yù)售管理、規(guī)范交易秩序、明晰職責(zé)分工、強(qiáng)化信用懲戒、優(yōu)化市場環(huán)境。

  8月31日，武漢發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》，包括完善土地公開出讓條件、執(zhí)行差別化的住房信貸政策、強(qiáng)化商品房預(yù)售管理、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管、大力推進(jìn)住房保障貨幣化、加大住房有效供給、加強(qiáng)輿論引導(dǎo)七個方面。

  9月18日，杭州出臺限購政策規(guī)定，在市區(qū)限購范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房，包括新建商品住房和二手住房。

  有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房價和地價的雙重上漲，是本輪調(diào)控的出臺動因，近期房價和地價漲速過快的城市，很有可能成為下一個被調(diào)控的目標(biāo)。

  專業(yè)機(jī)構(gòu)：多個城市房價正背離基本面

  《每日經(jīng)濟(jì)新聞》日前聯(lián)合相關(guān)機(jī)構(gòu)制作了《2016年長三角城市價值白皮書》。該白皮書的研究團(tuán)隊(duì)調(diào)研發(fā)現(xiàn)，目前很多城市其實(shí)根本不具備上漲潛力。如果盲目進(jìn)入，不論開發(fā)商，還是普通購房者都將面臨長期深套。

  合肥就是這樣一個案例。在今年上半年，合肥房價升幅很快，有房價“四小龍”之稱。9月19日，國家統(tǒng)計(jì)局公布了《2016年8月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況》，在17個同比漲幅超過10%的城市中，廈門與合肥上漲幅度超過40%，趕超4個一線城市。

  房價快速上漲也集聚了大量的風(fēng)險。在長三角的幾個城市綜合得分中，合肥甚至落后于無錫、寧波，其產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)、配套在整個長三角城市群中得分不高，其中產(chǎn)業(yè)因子得分甚至低于湖州、臺州這樣的長三角中小城市。

  上述研究團(tuán)隊(duì)認(rèn)為，合肥的土地消化時間非常短，土地稀缺，因此土地得分高。但合肥土地財(cái)政依賴度很高，土地供應(yīng)不會減少。合肥人口雖然不少，但主要是因?yàn)楦咝Ｔ谛Ｉ?，從中長期看，由于人口流入、產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)等因素，合肥房價的中長期升值空間其實(shí)非常有限。

  除了合肥外，寧波、舟山、臺州、金華、嘉興、蕪湖等城市的中長期升值潛力也非常弱。這與近期很多人看到的房價快速上升形成了鮮明的對比。

  券商集體謹(jǐn)慎看待后市：白銀時代或提前結(jié)束

  不僅是專業(yè)機(jī)構(gòu)對部分城市的樓市表示謹(jǐn)慎，而且近期大部分券商也集體表態(tài)，不看好房地產(chǎn)市場當(dāng)前的火爆行情能夠延續(xù)。

  瑞銀中國首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家汪濤近期在接受媒體采訪時就表示，目前房地產(chǎn)市場大幅透支了未來需求，出現(xiàn)調(diào)整是個大概率事件。她認(rèn)為，盡管一線城市和部分二線城市房地產(chǎn)市場持續(xù)火爆，但房地產(chǎn)投資在過去幾個月呈現(xiàn)下降趨勢。

  同樣，中金公司近期也發(fā)布合肥、南京、杭州三地房地產(chǎn)調(diào)研紀(jì)要。中金指出，進(jìn)入9月，各地市場呈現(xiàn)明顯縮量漲價格局。信貸持續(xù)寬松，地方政策調(diào)控難改市場 趨勢。地產(chǎn)行業(yè)預(yù)期差逐步修復(fù)，進(jìn)入9月行業(yè)成交旺季，成交超預(yù)期的概率將走低，基本面呈現(xiàn)縮量漲價格局，地產(chǎn)反彈行情進(jìn)入中后段。

  另外一家券商——華泰證券則在研究報告中指出，房地產(chǎn)白銀時代將比預(yù)期更早的結(jié)束。

  從當(dāng)前來看，大部分機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)都顯出，房地產(chǎn)市場近期的大漲或難以持續(xù)，行情或進(jìn)入“加速趕頂”的時期。各類投資者不應(yīng)盲目樂觀，而應(yīng)未雨綢繆，做好應(yīng)對市場調(diào)整的準(zhǔn)備。

  而對于未來房地產(chǎn)市場調(diào)整的形式，汪濤則認(rèn)為，有可能將體現(xiàn)在成交量的下滑以及建設(shè)的回調(diào)，并非是房價的大幅調(diào)整。汪濤表示，房地產(chǎn)一旦出現(xiàn)調(diào)整更多將體現(xiàn)在成交量的萎縮，房地產(chǎn)賣不出去，房地產(chǎn)建設(shè)也出現(xiàn)回落，鋼筋水泥、交通運(yùn)輸?shù)犬a(chǎn)業(yè)都將受到影響。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)