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市場(chǎng)動(dòng)態(tài)

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房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大：業(yè)內(nèi)建議信貸收緊
2016-08-22 08:04 點(diǎn)擊：399 次 作者： 來源：

  8月17日，在南京市人大常委會(huì)第二十七次會(huì)議上，南京市市長(zhǎng)繆瑞林指出，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)加大，將針對(duì)局部區(qū)域過熱問題，嚴(yán)格落實(shí)嚴(yán)控房?jī)r(jià)地價(jià)、突出聯(lián)動(dòng)監(jiān)管、科學(xué)引導(dǎo)預(yù)期等各項(xiàng)政策措施，確保全市房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

  根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，7月份，同比價(jià)格變動(dòng)中，上漲幅度超過10%的有15個(gè)城市，其中深圳漲幅最高為41.4%，上海和北京上漲幅度超過20%，南京、廈門與合肥上漲幅度超過30%。

  由于房?jī)r(jià)漲幅過快，房?jī)r(jià)上漲城市增多，不少業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)憂房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

  市場(chǎng)泡沫的擔(dān)憂

  數(shù)據(jù)顯示，南京房?jī)r(jià)上漲幅度已經(jīng)連續(xù)4個(gè)月位居全國(guó)前三。

  土地市場(chǎng)方面，截至目前，南京成交土地款已經(jīng)高達(dá)820億，同比上漲123%，溢價(jià)率平均達(dá)93%。其中有22宗可以稱為地王地塊。

  去年下半年至今，隨著大部分一二線城市樓市出現(xiàn)復(fù)蘇和好轉(zhuǎn)，“日光盤”、“買漲不買跌”的局面層出不窮。二線城市中，合肥、南京、廈門等城市漲幅仍然超過 一線城市，廈門7月環(huán)比漲幅4.6%居70大中城市之首，合肥以4.2%緊隨其后，而北京7月商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅僅為1.7%。

  不少業(yè)內(nèi)人士開始擔(dān)憂，當(dāng)前房?jī)r(jià)存在一定程度泡沫。

  楊紅旭稱，“投資客買房買瘋了，開發(fā)商搶地?fù)寱灹恕＝?jīng)濟(jì)調(diào)整期，居民收入放緩，債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)累積，房地產(chǎn)卻在上演一場(chǎng)盛宴。有點(diǎn)看不懂。”

  安信證券的房?jī)r(jià)模型報(bào)告稱，一線城市房?jī)r(jià)在2013 年之前無明顯泡沫，但相比全國(guó)均價(jià)波動(dòng)更大；2014 年之后，已不能用收入模型對(duì)房?jī)r(jià)進(jìn)行解釋，某種程度上可以說有一定泡沫，但并不意味著下跌。

  安信證券把土地購(gòu)置費(fèi)用納入模型之后發(fā)現(xiàn)，土地價(jià)格對(duì)一線城市房?jī)r(jià)的偏離均衡有重要影響。

  亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫則認(rèn)為，地王對(duì)于拉升未來市場(chǎng)預(yù)期起到了關(guān)鍵作用。一線城市中豪宅化進(jìn)程加快，整個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)發(fā)生根本性變化，因此未來房?jī)r(jià)仍處于穩(wěn)中有升過程，而市場(chǎng)需求則開始由新房市場(chǎng)逐漸轉(zhuǎn)向二手市場(chǎng)。

  市場(chǎng)逐步收緊？

  房?jī)r(jià)過快上漲已經(jīng)使一些城市開始收緊調(diào)控。合肥自7月1日實(shí)施新的限貸政策之后，8月進(jìn)一步收緊為最嚴(yán)限貸。除此之外，南京、廈門、蘇州等都在陸續(xù)出臺(tái)限貸甚至重啟限購(gòu)，而接下去也或有更多城市跟進(jìn)加碼調(diào)控。

  不過，中原地產(chǎn)分析師張大偉認(rèn)為，南京政策力度非常有限，特別是信貸部分，增加首付比例過小，對(duì)于改善需求來說影響非常小。蘇州新政力度相比南京稍大，但只是提供1年社保證明，對(duì)投資需求來說影響有限。

  張大偉表示，信貸如果收緊，房地產(chǎn)市場(chǎng)漲幅將明顯放緩。歷史經(jīng)驗(yàn)證明，房地產(chǎn)的價(jià)格上漲爆發(fā)，主要與信貸過量有明顯關(guān)系。

  他認(rèn)為，表面上房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求導(dǎo)致房?jī)r(jià)加速上漲。但事實(shí)上，供不應(yīng)求的主要原因恰恰是貨幣供應(yīng)量過多。因?yàn)樨泿殴?yīng)過多，開發(fā)商才有實(shí)力捂盤，市場(chǎng)資金過剩，房地產(chǎn)事實(shí)上成為了貨幣的蓄洪池。

  央行15日上午發(fā)布的上半年金融數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，狹義貨幣M1余額44.36萬億元，同比增長(zhǎng)24.6%，增速分別比上月末和去年同期高0.9%和20.3%。今年上半年居民按揭貸款新增2.36萬億，同比多增1.25萬億元。

  同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉稱，官方已經(jīng)強(qiáng)調(diào)防范資產(chǎn)泡沫的繼續(xù)放大，抑制投資投機(jī)，證監(jiān)會(huì)也收緊了上市房企再融資，國(guó)土部等部門分別傳出針對(duì)土地市場(chǎng)的政策收緊信號(hào)。

  張宏偉認(rèn)為，三季度其他房?jī)r(jià)上漲幅度超過10%的熱點(diǎn)城市，樓市調(diào)控已經(jīng)進(jìn)入“限貸”政策出臺(tái)的“前夜”，重啟“限貸”甚至“限購(gòu)”已經(jīng)是大概率事件。核心內(nèi)容顯然是通過“提首付，降杠桿”的方式為樓市降溫。

  同時(shí)，“地王”頻現(xiàn)導(dǎo)致市場(chǎng)存在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)，因此三季度勢(shì)必會(huì)有對(duì)應(yīng)的“控地王”措施。比如針對(duì)拿地場(chǎng)外配資、加杠桿拿地情況給予監(jiān)管和控制，對(duì)于拿地首付比例進(jìn)行提升，對(duì)于拿地后的開工時(shí)間、達(dá)到預(yù)售條件的時(shí)間及竣工的時(shí)間給予限定等。

作者：佚名　　來源：中房網(wǎng)