在北京，長租公寓盡管已經(jīng)發(fā)展了兩三年，但對于大多數(shù)人來說，仍然是個新鮮事。今年政策的不斷利好，讓這個新興領域開始呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，大資金進入之下，長租公寓的創(chuàng)新之舉越來越多。我們試圖從零星的片段來看整體，北京樣本下的長租市場的模樣與未來。
地產(chǎn)商們都來了
萬科泊寓：已經(jīng)和即將上線16個項目
勁松附近一片高聳的居民樓旁，一座灰色矮樓并不顯眼。只有大門旁邊橙色的“泊寓”招牌和偶爾進出的年輕人，才會透露出其與居民小區(qū)的不同：這是今年萬科新開的長租公寓項目。開業(yè)短短兩個月左右的時間，90間房現(xiàn)在只剩下了3間房子。
走進低調(diào)灰黑的大門，內(nèi)部是極具藝術風格的鐘表映襯著木質(zhì)結構小清新的裝修風格，非常有文藝氣質(zhì)。每個房間最大是30平方米的loft結構，但其地下公用廚房、健身房、會客廳等公共區(qū)域應有盡有，這些設施只有住在這里的人才可以使用，不定期的活動讓租客成為朋友。在公寓的嚴格管理之下，就算是外賣和快遞人員，也不允許進入公寓。而網(wǎng)絡預約看房、下單，水電費幫繳或減免，都是長租公寓的標配。
“這里居住的大多是單身的年輕人?！眲潘刹丛⒌墓ぷ魅藛T向北京晨報記者介紹，盡管長租公寓對很多人來說還是新鮮事物，但基本上長租公寓只要開業(yè)，就能獲得不錯的入住率。
實際上，長租公寓的出租率高低，與選址關系相當密切。北京晨報記者走訪中發(fā)現(xiàn)，長租公寓一般都在離地鐵站大約1公里的范圍附近。
今年以來，樓市政策的天平傾向了房屋租賃市場，萬科、龍湖、保利、碧桂園等一批房地產(chǎn)商紛紛開始進軍長租公寓領域。今年8月份，萬科中期業(yè)績發(fā)布會上更是將長租公寓作為“摸索業(yè)務”提上日程。
值得注意的是，房企進軍長租公寓領域，大多數(shù)都沒有使用自持的物業(yè)或地塊，而是像其他長租公寓一樣，租賃某棟樓來經(jīng)營。據(jù)萬科工作人員介紹，這么做主要是考慮到能夠讓項目快速上線。
“租來的公寓可以很快完成改造并且上線，但這并不意味著萬科不會用自主物業(yè)或產(chǎn)權的資產(chǎn)來做長租公寓?！比f科泊寓北京相關負責人表示，泊寓在北京已經(jīng)和即將上線的16個項目中，自有資產(chǎn)的項目將達到一半，這些項目預計均將在明年底到后年初陸續(xù)面世。
據(jù)萬科泊寓北京工作人員介紹，長租公寓都會選擇在租賃需求較強但市場布點比較少的地方。同時，未來萬科還將根據(jù)政府產(chǎn)業(yè)升級導向，在一些新產(chǎn)業(yè)聚集的地區(qū)建立長租公寓項目，成為產(chǎn)業(yè)配套服務的一部分。
新的融資模式來了
新派公寓：首例長租公寓資產(chǎn)證券化
11月3日，杭州的下午并不算冷。
一聲清脆的微信提示，讓新派公寓創(chuàng)始人王戈宏又緊張又欣喜：招商銀行最后一筆類REITs優(yōu)先級資金終于到賬，長達幾個月的緊張心情終于可以松一口氣了，他高興得甚至還邀請身邊的陌生人喝了一杯咖啡。
REITs是“房地產(chǎn)信托投資基金”的簡稱，更是房地產(chǎn)證券化的重要手段。但國內(nèi)由于目前尚未推出嚴格意義上REITs的相關法律法規(guī)，目前在市場上發(fā)行的產(chǎn)品均是部分符合了國外成熟市場REITs的標準，因此稱其為類REITs產(chǎn)品。
迅速完成認購太重要了。有了這筆錢，王戈宏可以進一步拓展他的長租公寓市場；而這一單，還是長租公寓首個成功掛牌深交所上市的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，這意味著長租公寓市場將開啟一個全新的融資世界。
深交所固定收益信息平臺網(wǎng)站顯示，“新派公寓權益型房托資產(chǎn)支持專項計劃”于2017年10月11日正式獲批發(fā)行，擬發(fā)行金額為2.7億。據(jù)了解，這單類REITs項目中的資產(chǎn)，是新派在北京國貿(mào)橋附近的70年產(chǎn)權住宅類地產(chǎn)，不僅地理位置良好，出租率及租金情況均在同類資產(chǎn)中表現(xiàn)優(yōu)異。
“此前在兩個交易所發(fā)行的國內(nèi)類REITs產(chǎn)品中包括寫字樓、購物中心、門店、物流倉儲等類型。而且類REITs要求項目持續(xù)三年以上盈利?！闭f到這單類REITs項目，招商銀行北京分行相關工作人員表示，但長租公寓具有“租金收入穩(wěn)定、運營模式清晰”的特點，特別適合資產(chǎn)證券化。
長租公寓畢竟是個新興的行業(yè)，2013年成立的公司已經(jīng)算得上是“元老級”，而像新派這樣能夠持續(xù)三年以上盈利的長租公寓更是寥寥無幾。但業(yè)內(nèi)普遍認為，長租公寓未來的發(fā)展趨勢就是類REITs。
由于長租公寓類REITs對于中國資產(chǎn)證券化市場乃至資本市場都屬于新型資產(chǎn)和新型模式，在方案架構、業(yè)務模式等方面均無先例可循，招商銀行與合作機構一起，經(jīng)過長達3個月的反復調(diào)研和磋商，最終成功發(fā)行新派公寓類REITs項目。
據(jù)資產(chǎn)證券化相關專家透露，新派公寓權益型類REITs項目的成功推出，貫徹了用長租公寓模式盤活住宅資產(chǎn)價值，并有效踐行“房子是用來住的”理念，這將為開發(fā)商在自持物業(yè)未來通過品牌化租賃運營及資產(chǎn)證券化獲得更大收益提供積極的借鑒作用。
信用租房來了
房東和租客都將有租房信用檔案
今年，房屋租賃成了新的政策風口，也引來多個互聯(lián)網(wǎng)巨頭的涉足：阿里、京東等電商系巨頭早已嗅到其中的商機。螞蟻金服和京東宣布涉足房屋租賃行業(yè)的時間，僅僅相隔數(shù)天，但形式卻大不相同。
螞蟻金服主要在支付寶上發(fā)布了“中國放心公寓聯(lián)盟”，有超過100萬間公寓將正式入駐支付寶，并在北京、上海等8個城市率先推廣信用租房。
螞蟻金服創(chuàng)新及智能服務事業(yè)部總經(jīng)理王博表示，使用支付寶平臺尋找房源，如果租戶的芝麻信用分在650分以上，就可以享受“押零付一”的特權，也就是說，減免押金，按月交租。同時，無論是房東還是租客，如果有失信行為，也會受到芝麻信用分數(shù)降低的處罰。
“未來，房東和租客都將有租房信用檔案，失信記錄也會被如ofo小黃車等其他螞蟻金服的合作伙伴看到，失信者的生活成本會因此提高。”王博表示，這一模式此前已經(jīng)在上海進行了半年左右的試運行，提供信用免押金的房源雖然僅占房源數(shù)量的15%，但卻占據(jù)了80%的成交量，證明信用租房模式非常受用戶青睞。
而京東進入租房市場的方式，則是與北京市政府合作。在北京住房租賃監(jiān)管平臺的建設中，京東成為該平臺的技術支持方。與此同時，京東還上線了房產(chǎn)頻道，目前已有82家開發(fā)商、35家服務商入駐，2027個項目覆蓋超過20個城市。
京東房地產(chǎn)業(yè)務負責人曾伏虎表示：“家裝、家電等領域正是京東進軍房地產(chǎn)領域的優(yōu)勢之一，京東也會把這些優(yōu)勢能力開放給地產(chǎn)商等，提升它們的運營能力，為消費者提供更加人性化、定制化、一站式的服務?！?/P>
業(yè)內(nèi)人士認為，房屋租賃是個大市場，以后還會越來越大。鏈家研究院預計，到2030年，中國房屋租賃市場規(guī)模將從2016年的1.1萬億元躍升至4.6萬億元。而阿里巴巴、京東等互聯(lián)網(wǎng)巨頭正是看中了這一點。
來源：中房網(wǎng) 作者：佚名
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