十一黃金周前后,各地方政府陸續(xù)出臺(tái)樓市限購(gòu)限貸政策受到市場(chǎng)的高度關(guān)注。在各地房?jī)r(jià)上漲愈演愈烈的情況下,多地紛紛重啟限購(gòu)限貸政策:自9月30日至10月8日,短短九天時(shí)間,北京、天津、成都、合肥、無錫、濟(jì)南、武漢、鄭州、蘇州、南寧、南京、廈門、深圳、廣州、佛山、珠海、東莞、惠州、福州、上海、南昌共計(jì)21個(gè)城市先后發(fā)布新的樓市調(diào)控政策。
本輪地方政府的調(diào)控政策主要從五個(gè)方面著手:一是差別化的房貸政策,例如首套與二套、三套房貸首付比例不同,戶籍居民與非戶籍居民房貸首付比例不同等;二是限購(gòu)政策,如禁止擁有三套房以上的居民購(gòu)房,禁止不符合條件的非戶籍居民購(gòu)房,禁止符合條件的居民購(gòu)買某一面積(如144/180平米)以下的住房等;三是公積金政策調(diào)整,如禁止異地公積金貸款,下調(diào)公積金貸款額度等;四是規(guī)范或限制房企行為,如禁止房企和中介從事場(chǎng)外配資金融業(yè)務(wù),禁止房企在取得預(yù)售許可之前進(jìn)行預(yù)售,禁止房企6個(gè)月內(nèi)上調(diào)樓盤備案價(jià)格;五是拿地政策調(diào)整,如調(diào)整土地出讓競(jìng)價(jià)方式、提高拿地競(jìng)買保證金比例及首付款比例等。總體而言,各地方政府因地制宜、因城施策,通過差別化房貸、限購(gòu)等政策,抑制投資和打擊投機(jī)需求,同時(shí)仍然強(qiáng)調(diào)了保障居民的自住房需求。
我們認(rèn)為,本輪地方政府房地產(chǎn)調(diào)控政策的出臺(tái),能夠起到一定的穩(wěn)定市場(chǎng)的作用。一方面,歷史數(shù)據(jù)顯示,房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺(tái)之后房?jī)r(jià)增速都出現(xiàn)過明顯的回落;另一方面,從媒體報(bào)道及部分地區(qū)的銷售情況看,在本輪房?jī)r(jià)上漲過程當(dāng)中,外地投資客大量涊入、炒買炒賣、以及借機(jī)哄抬房?jī)r(jià)的情況并不鮮見。各地的房地產(chǎn)調(diào)控政策能夠直接遏制投資及投機(jī)需求的增長(zhǎng),穩(wěn)定過快上漲的房?jī)r(jià)。
對(duì)于房地產(chǎn)投資增長(zhǎng),我們維持上周周報(bào)的觀點(diǎn),即房地產(chǎn)投資的短周期改善或已接近尾聲。
一是從房地產(chǎn)投資的改善周期呈現(xiàn)持續(xù)時(shí)間縮短、滯后于銷售的時(shí)間拉長(zhǎng)、反彈力度減弱的特點(diǎn),從歷史趨勢(shì)看本輪改善可能接近尾聲;二是近期的房地產(chǎn)銷售、新開工、土地購(gòu)置等增速均已呈現(xiàn)回落的趨勢(shì),銷量的回落也將在一定程度上影響投資改善的持續(xù)性;三是從全國(guó)范圍來看,考慮到三四線城市庫(kù)存量仍然高企,本輪二線城市房?jī)r(jià)的上漲可能很難繼續(xù)向外蔓延至三四線城市,地區(qū)間的分化依舊嚴(yán)重;四是各地限購(gòu)限貸政策再起,政策風(fēng)向的轉(zhuǎn)變對(duì)于房地產(chǎn)開放商的投資積極性影響顯著。
因此,盡管當(dāng)前較低的利率水平降低了房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金成本,但我們?nèi)匀徽J(rèn)為本輪房地產(chǎn)投資增速回升的持續(xù)性并不樂觀。考慮到去年同期低基數(shù)的因素,房地產(chǎn)投資年內(nèi)仍能維持低位的正增長(zhǎng),但亦難再出現(xiàn)大幅度的反彈。
作者：佚名 來源：網(wǎng)
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